Sok szakértő az ingatlanpiac augusztus 1-je utáni fellendülésére fogad

Hogyan áll az ingatlanpiac?

2024 első 6 hónapjában a vietnami ingatlanpiac számos pozitív növekedési jelet kapott, számos szegmens, különösen a lakástermékek, mind a kínálat, mind a likviditás tekintetében helyreállt.

Nguyen Hoai An, a CBRE Vietnam vezető igazgatója így nyilatkozott: „Az ingatlanpiac számos tényezőnek köszönhetően a fellendülés jeleit mutatta, például a stabil makrogazdasági növekedésnek, a külföldi működőtőke-befektetések teljesítményének, ami elősegítette az ingatlanfejlesztést, különösen az ipari ingatlanokét.”

Emellett a külföldi turisták a COVID-19 világjárvány által sújtott hosszú időszak után térnek vissza Vietnamba, ami pozitív hajtóerőt jelent általában a turisztikai ágazat, és különösen az ingatlanpiac számára.

„A kamatlábak viszonylag mérsékelt vagy alacsony szinten vannak, ami egyben a gazdaság és az ingatlanpiac növekedésének hajtóereje is az utóbbi időben” – tette hozzá Hoai An asszony.

Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet igazgatóhelyettese egyetértett ezzel az értékeléssel: „2024 második negyedévének végére mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon jelentősen megnőtt azoknak az ügyfeleknek a száma, akik befektetési célú ingatlanvásárlásra, illetve lakhatási célú vásárlásra költenek, ami számos projekt abszorpciós arányának kismértékű javulásához vezetett.”

Mien asszony szerint azonban nem minden szegmens növekszik pozitívan és differenciálódik erősen. A piac „sztárja” továbbra is az ipari ingatlanok. Ezután következik a lakásszegmens, ez a fő szegmens, amely vezeti és „dominálja” a piaci likviditást.

Az alacsony építésű és a szárazföldi szegmensek is pozitív fellendülési jeleket mutattak, mivel egyes projektek, főként a központi régióban és azon túl, jó értékesítési és átruházási tranzakciós eredményeket könyveltek el.

Egyedül a turisztikai és üdülő ingatlanpiaci szegmens mutatott több pozitív jelet a második negyedévben 2024 első negyedévéhez képest. Azonban nem történt sok egyértelmű változás, bár a kínálat és a tranzakciók volumene meredeken emelkedett ugyanebben az időszakban.

Mien asszony hangsúlyozta: A piac pozitív növekedési jelei 2024 első hat hónapjában számos erősség megtestesülését jelentik, amelyek a kormány , az ügynökségek és maguk az ingatlanpiaci vállalkozások együttes erőfeszítéseinek köszönhetők.

„2024 első felében a vietnami ingatlanpiac összképe élénkebb színekkel kecsegtet, egyes szegmensekben és településeken egyértelmű fellendülési eredményekkel. Bár a „kiemelkedő pontok” nem elég erősek ahhoz, hogy segítsék a piac „felrobbanását”, minden bizonnyal előfeltételei lesznek a lenyűgözőbb eredményeknek az év második felében” – mondta Mien asszony.

Nguyen Van Dinh ügyvéd, ingatlanjogi szakértő elmondta: „A fenti jogrendszer elsősorban az ingatlanüzletágra lesz pozitív hatással az elkövetkező időszakban, számos pozitív hatást gyakorolva a társadalmi szervezetekre, a vállalkozásoktól a fogyasztókon át a külföldi befektetőkig vagy a külföldön tartózkodó vietnami magánszemélyekig.”

„Az új szabályozások alapvetően áramlást teremtenek az ingatlanprojektek számára, és a projekteknek, különösen az új projekteknek, lehetőségük lesz megvalósításra. Az elakadt projektek az átmeneti szabályozásoknak köszönhetően feloldhatók. Azonban el kell ismerni, hogy továbbra is lesznek olyan projektek, amelyek továbbra is elakadnak” – mondta Dinh úr.

Bízz augusztus 1-jében

Bár minden hónapban és negyedévben pozitív növekedés volt tapasztalható, a fellendülési folyamat még mindig lassú, és nem igazán sikerült áttörni. Ennek az az oka, hogy a mechanizmusok és a törvények szűk keresztmetszetei továbbra is "akadályozzák" a fellendülést. Ugyanis a mechanizmusok és a törvények szűk keresztmetszetei teszik ki az ingatlanpiaci vállalkozások nehézségeinek 70%-át.

Augusztus 1-jétől azonban számos szűk keresztmetszet megoldódik egy sor új szabályozásnak köszönhetően, amelyek hivatalosan is hatályba lépnek, nevezetesen a 2024-es földtörvénynek, a 2023-as lakástörvénynek, a 2023-as ingatlan-üzleti törvénynek és a 2023-as hitelintézetekről szóló törvénynek.

Ezzel a kérdéssel kapcsolatban Dr. Tran Dinh Thien docens, a miniszterelnök gazdasági tanácsadó csoportjának tagja elmondta, hogy az új törvények minden bizonnyal pozitív hatással lesznek, hozzájárulva a piac fellendüléséhez és fejlődéséhez.

Mivel a törvényeket egy nehézségekkel és problémákkal küzdő piac kontextusában fogalmazták meg, a cél ezen nehézségek és problémák átfogó megoldása volt.

„Valójában a nemrégiben elfogadott törvényekben bemutatott nehézségek és szűk keresztmetszetek megoldására irányuló erőfeszítések, bár még nem váltották be a hozzájuk fűzött reményeket, minden bizonnyal pozitív hatással lesznek” – mondta Dr. Tran Dinh Thien docens.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve Dr. Vo Tri Thanh, a Márkastratégiai és Versenykutató Intézet igazgatója a következőket mondta: „Az új törvények hivatalos hatálybalépésükkor új jogi folyosót hoznak létre, megszüntetve a piac „szűk keresztmetszeteinek” nagy részét, amikor a meglévő problémák 70-80%-a jogi kérdésekből ered. Ugyanakkor megteremtik az alapot ahhoz, hogy az ingatlanpiac biztonságos, egészséges és fenntartható irányba fejlődjön.”

Dr. Vo Tri Thanh azonban megjegyezte, hogy a végrehajtási folyamat hatékonyságának biztosítása érdekében fel kell gyorsítani a rendeletek végrehajtását a minőségi tartalom biztosítása és a piac szoros nyomon követése alapján.

Eközben Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke elmondta: „Jelenleg az egész országban több mint 1200 projekt van folyamatban, összesen több mint 30 milliárd USD értékű tőkével, amelyek jogi problémák miatt nehézségekkel küzdenek, és ellenőrzésre várnak.”

A helyzettel szembesülve a kormány és az Országgyűlés módosította a piaccal kapcsolatos törvényeket, mint például a Földtörvényt, az Ingatlantörvényt, a Lakástörvényt és a Hitelintézetekről szóló törvényt.

„Ezekben a felülvizsgált törvényekben a törvényhozók nézőpontja az, hogy egységesítsék a földhasználattal kapcsolatos intézményi szabályozásokat, elkerüljék a törvények közötti átfedéseket és konfliktusokat, elősegítsék a beruházási tevékenységek és a földkészletek felhasználásának egyértelműségét és átláthatóságát, valamint arra összpontosítsanak, hogyan lehet előmozdítani a gyakorlati kapacitást” – mondta Dinh úr.

Dinh úr szerint a közelmúltbeli piaci nehézségek a játék szűrését is jelentik. A piacon csak a kompetens vállalkozások maradtak. A kisvállalkozások kénytelenek lesznek közös vállalkozásokat és partnerségeket létrehozni, hogy elegendő erejük legyen a fejlődéshez és a piacon való túléléshez.

„Amikor a törvények hatályba lépnek, a vállalkozások nem tudják majd üres kézzel elkapni a tolvajt, a projektek fejlesztése sokkal nehezebb lesz. A befektetőknek valódi munkavállalóknak és valódi szereplőknek kell lenniük. A hullámok elkapása és a virtuális szörfözés nem lesz lehetséges, amikor az új jogszabályok hatályba lépnek” – mondta Dinh úr.

Az augusztus 1. utáni piaci kitöréshez lendületet adó pozitív tényezők mellett az új szabályozások új problémákat is felvetnek, nem kis nyomást gyakorolva a vállalkozásokra, különösen a küszködő ingatlanpiaci vállalkozásokra.

Pham Thanh Tuan mester, a Hanoi Ügyvédi Kamara ingatlanjogi szakértője a kérdésről bővebben szólva elmondta, hogy a fenti törvényekkel kapcsolatban még mindig vannak megoldatlan kérdések.

Például a 2024-es földtörvény új szabályozásokat tartalmaz, amelyek szerint, ha egy nyertes pályázó késik az áttelepítési támogatás kompenzálásával, a pályázatot érvényteleníthetik. Vagy a 2023-as ingatlanügyi törvény új szűk keresztmetszetet teremt a „határ” kijelölésével kapcsolatban, amikor egy projekt egy részét a földhasználati jogok műszaki infrastruktúrával együtt történő átruházásával együtt adják át.

Ezért Tuan úr úgy véli, hogy az új felmerülő problémákkal kapcsolatban az állami irányító szerveknek folytatniuk kell a kutatást a fejlődés érdekében.

Viet Vu

Forrás: https://www.congluan.vn/nhieu-chuyen-gia-dat-cuoc-niem-tin-vao-thi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-sau-ngay-1-8-post305842.html