A mezőgazdasági földterületek szegmense továbbra is csendes

A 2024-es földtörvény lehetővé teszi a mezőgazdasági termelésben közvetlenül nem részt vevő magánszemélyek számára, hogy rizstermő földterületeket kapjanak. Ez egy lehetőség a potenciális befektetők számára, de ezt a „szelet tortát” nem könnyű megenni.

Ha korábban csak a mezőgazdasági termelésben közvetlenül részt vevő személyek kaphattak jogot a rizsföldek használatára, akkor a jelenlegi új szabályozás szerint azok a személyek is, akik nem vesznek részt közvetlenül a mezőgazdasági termelésben, ha rendelkeznek a rizs termesztésének feltételeivel és képességével, megkaphatják a jogot a termelésbe való befektetés céljából történő átruházásra.

Egy nemrégiben tartott ingatlanpiaci szemináriumon Le Van Binh úr, a Földhivatal ( Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium ) igazgatóhelyettese elmondta, hogy amikor a 2024-es földtörvény hatályba lép, ez a szegmens erőteljesen fog fejlődni.

Valójában a 2020-2022-es időszakban a mezőgazdasági földterületek forgalma meglehetősen forró volt. Sok vállalkozás és magánszemély vásárolt mezőgazdasági földterületet azzal a céllal, hogy eladásra szánt telkekké alakítsa, ami akkoriban lázat okozott.

Bár a piac várhatóan élénkebb lesz, a valóságban a mezőgazdasági földterületek és erdőterületek szegmense csak a nagy, szervezett befektetők, például a vállalkozások számára érdekes. Mivel az új szabályozás csak a gazdálkodók számára teremt kedvező feltételeket, és alkalmas a mezőgazdasági szektorba befektető vállalkozások számára, míg a mezőgazdasági földterületek megszerzésének és megvásárlásának, valamint a rendeltetésváltásra való várakozásnak, a parcellák felosztásának és a földterületek kisbefektetők számára történő értékesítésének tevékenységei nagyon nehezen lesznek megvalósíthatók.

Ha Kien asszony, Hanoiban, Hoa Binhben és Thai Nguyenben számos területen tevékenykedő bróker és földbefektető megosztotta, hogy jelenleg a mezőgazdasági földterületek szegmense még mindig „nyugodt”, mivel a mezőgazdasági és erdőterületek adója és átalakítási díja meglehetősen magas, így a kisbefektetők nem fektetnek be ebbe a szegmensbe. Ehelyett a „nagyok”, akiknek akár több tíz hektár rizsföldet, erdőterületet kell befektetniük, hogy később azt hasznosítási, turisztikai, kereskedelmi, lakhatási projektekké alakíthassák át..., izgatottan várják, hogy csatlakozhassanak a játékhoz.

Egy hanoi ingatlancég vezetője elárulta, hogy cége nagyméretű erdő- és mezőgazdasági területek „vadászatát” tervezi Hoa Binhben és Thai Nguyenben, sőt, „messze a parttól halászni” is tervez azzal, hogy a Közép-felföldre megy földet vásárolni.

A mezőgazdasági területek művelésbe vonásával kapcsolatban Le Van Binh úr megjegyezte, hogy a nemzeti élelmezésbiztonság garantálása érdekében követni kell a tervezést és teljesíteni kell a több mint 3 millió hektár rizsföldre vonatkozó célkitűzést. Ezért az ingatlanbefektetőknek körültekintőnek kell lenniük, és meg kell érteniük a törvényi rendelkezéseket, hogy elkerüljék a nem hatékony befektetéseket, a magas áron történő vásárlásokat és a nehézségeket a felszámolás során.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége szerint 2024 első 6 hónapjában a földpiac javult az árverésre bocsátott és a felosztott földterületek miatt. Eközben a projekttel érintett földterületek, valamint a mezőgazdasági és erdőgazdálkodási területek nem mutattak fellendülés jeleit, borús likviditással és lassú tranzakciókkal. Még sok mezőgazdasági földterülettel rendelkező befektető is el akarja adni portékáját ebben az időszakban, de ez nehézkes.

Egy ingatlanközvetítő cég igazgatója elemzése szerint ennek a szegmensnek a befektetési profitrátája körülbelül 25-30%/év, ha pedig lakótelkké alakítható, elérheti a 35-40%-ot/év. A mezőgazdasági földterületek áremelkedésének lehetősége egy évtized alatt akár 3-5-szörösére, vagy akár magasabbra is nőhet. A várható földárlista szerint azonban a lakótelkek mezőgazdasági földterületté alakításához szükséges dokumentumok elkészítésének költsége a jelenlegihez képest kilencszeresére fog emelkedni.

Például, ha egy befektető meg akarja változtatni a használat célját és le szeretne választani egy 1000 m2-es mezőgazdasági földterületet Dong Anhban (Hanoi), a jelenlegi földhasználati díj 6,6 milliárd VND, de ha az új tervezet árlistája szerint számoljuk, ez az összeg 61,8 milliárd VND-ra nő. Így önmagában a földhasználati díj egy 100 m2-es földterületre több mint 6 milliárd VND. Ezen az áron a szabad lakóterületek vásárlása olcsóbb, mint a mezőgazdasági földterületek átalakításáért fizetendő adó.

Ezenkívül a 2024-es földtörvény kimondja, hogy a 12-24 hónapig folyamatosan parlagon hagyott vagy kihasználatlan mezőgazdasági területekre közigazgatási szankciók vonatkoznak, és a tulajdonjogukat vissza is vonhatják. Így a mezőgazdasági földterületet birtokló befektetőknek gyorsan le kell folytatniuk az eljárásokat lakóterületté vagy mezőgazdasági területté alakításához, ha nem akarnak mindent elveszíteni.

„Ha a tervezést követően földet vásárolsz, hogy elkapd a befektetési hullámot, de a regionális tervezés felfüggesztésre kerül, lassan hajtják végre vagy módosítják, a befektetők rossz forgatókönyvvel szembesülhetnek, amikor senki sem veszi meg. Ezenkívül a mezőgazdasági földterületek, különösen az átalakíthatatlan telkek vásárlásakor a csődveszély is felmerülhet, ha pénzügyi tőkeáttételt alkalmaznak” – beszélt ma egy befektető a mezőgazdasági földterületek birtoklásának kockázatairól.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html