A mezőgazdasági területek szegmense továbbra is csendes.

A 2024-es földtörvény lehetővé teszi a mezőgazdasági termelésben közvetlenül nem részt vevő magánszemélyek számára, hogy rizsföldet szerezzenek átruházás útján. Ez lehetőséget kínál a pénzügyileg képes befektetők számára, de ezt a „szeletet a tortából” nem könnyű megszerezni.

Korábban csak a mezőgazdasági termelésben közvetlenül részt vevők szerezhettek jogot a rizsföld használatára. Az új szabályozás értelmében azonban azok a magánszemélyek is, akik nem vesznek részt közvetlenül a mezőgazdasági termelésben, ha rendelkeznek a rizstermesztés feltételeivel és képességével, akkor is megszerezhetik a jogot a földterület termelésbe történő befektetés céljából történő használatára.

Egy nemrégiben tartott ingatlanpiaci szemináriumon Le Van Binh úr, a Földhivatal ( Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium ) igazgatóhelyettese kijelentette, hogy amikor a 2024-es földtörvény hatályba lép, ez a szegmens élénk fejlődésen megy keresztül.

Valójában a 2020-2022-es időszakban a mezőgazdasági földterületek piaca meglehetősen felforrósodott. Sok vállalkozás és magánszemély vásárolt mezőgazdasági földterületet azzal a céllal, hogy azt felosztott telkekké alakítsa át eladásra, ami akkoriban fellendülést eredményezett.

Bár a piac várhatóan élénkebbé válik, a valóságban a mezőgazdasági és erdőterületek szegmensei csak a nagy, szervezett befektetők, például a vállalkozások figyelmét vonzzák. Ez azért van, mert az új szabályozás csak a gazdálkodók számára teremt kedvező feltételeket, és alkalmas a mezőgazdasági ágazatba befektető vállalkozások számára. A kisbefektetők számára azonban nagyon nehéz lesz megvalósítani azt a gyakorlatot, hogy mezőgazdasági földterületet vásárolnak, megvárják a rendeltetésváltást, majd felosztják és eladják a telkeket.

Ha Kien asszony, aki ingatlanügynök és befektetőként dolgozik Hanoi, Hoa Binh és Thai Nguyen különböző szegmenseiben, megosztotta, hogy a mezőgazdasági földterületek szegmense viszonylag csendes maradt a mezőgazdasági és erdőterületekre kivetett magas adók és átalakítási díjak miatt, ami elriasztja a kisbefektetőket a befektetésektől ezen a területen. Ehelyett a nagybefektetők, akik több tíz hektár rizsföldet és erdőterületet szeretnének vásárolni a jövőbeni szolgáltatási területekké, turisztikai, kereskedelmi projektekké vagy lakásépítési projektekké való átalakítás céljából, lelkesebbnek tűnnek a részvétel iránt.

Egy hanoi ingatlancég vezetője elárulta, hogy cége nagyméretű erdő- és mezőgazdasági területek „felkutatását” tervezi Hoa Binh és Thai Nguyen tartományokban, sőt, „messzebbre merészkedne” a Közép-felföldre, hogy megvásárolható földeket találjon.

A mezőgazdasági területek művelésbe vonásával kapcsolatban Le Van Binh úr megjegyezte, hogy azt a terv szerint kell végrehajtani, és be kell tartani a több mint 3 millió hektárnyi rizstermő területre vonatkozó célkitűzést a nemzeti élelmezésbiztonság garantálása érdekében. Ezért az ingatlanbefektetőknek óvatosnak kell lenniük, és meg kell érteniük a törvényi előírásokat, hogy elkerüljék a nem hatékony befektetéseket, a magas áron történő vásárlásokat, de a nehézségekkel járó likvidálást.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége szerint 2024 első hat hónapjában a telkek szegmense javulást mutatott az árverésre bocsátott és a felosztott telkek tekintetében. A projekttelkek és a mezőgazdasági/erdészeti területek esetében azonban továbbra sem láthatók a fellendülés jelei; a likviditás továbbra is lassú, és a tranzakciók lassúak. Még sok mezőgazdasági földterülettel rendelkező befektetőnek is nehézséget okoz jelenleg az eladás.

Egy ingatlanközvetítő cég igazgatója szerint az ebbe a szegmensbe történő befektetések profitmarzsa körülbelül évi 25-30%, és ha lakótellé alakítható, elérheti az évi 35-40%-ot. Az áremelkedés lehetősége egy évtized alatt az, hogy a mezőgazdasági földterületek értéke 3-5-szörösére, vagy akár nagyobb mértékben is növekedhet. A várható földárlista alapján azonban a mezőgazdasági földterület lakótellé alakítására irányuló kérelem feldolgozásának költsége a jelenlegihez képest kilencszeresére emelkedne.

Például, ha egy befektető földhasználati cél megváltoztatását szeretné kérelmezni, és egy 1000 m2-es mezőgazdasági telket szeretne felosztani Dong Anhban (Hanoi), a jelenlegi földhasználati díj 6,6 milliárd VND. Az új árlista-tervezet szerint azonban ez az összeg 61,8 milliárd VND-ra nő. Így önmagában egy 100 m2-es telek földhasználati díja meghaladja a 6 milliárd VND-t. Ezen az áron a meglévő lakótelkeket vásárlók olcsóbbak lennének, mint a mezőgazdasági földterületek átalakítása esetén fizetendő adó.

Továbbá a 2024-es földtörvény kimondja, hogy a 12-24 hónapig folyamatosan parlagon hagyott vagy kihasználatlan mezőgazdasági területek közigazgatási szankciókkal sújthatók, és elkobozhatók. Ezért a jelenleg mezőgazdasági földterülettel rendelkező befektetőknek sürgősen le kell folytatniuk a lakóterületté alakításhoz vagy a művelési cél megváltoztatásához szükséges eljárásokat, ha nem akarnak mindent elveszíteni.

„Ha azért vásárolsz földet, hogy kihasználd a befektetési trendeket és a tervezést, de a regionális tervet felfüggesztik, elhalasztják vagy módosítják, a befektetők a legrosszabb forgatókönyvvel szembesülhetnek, vagyis nem tudják eladni a földet. Továbbá a mezőgazdasági földterületek, különösen az átalakíthatatlan telkek vásárlása csődveszélyt hordoz magában, ha pénzügyi tőkeáttételt alkalmaznak” – elemezte az egyik befektető a mezőgazdasági földterületek birtoklásának kockázatait napjainkban.

Hozzászólás (0)