„Szigorúbb” ingatlanhitelezés: Kerüljük a lakásvásárlók és a „spekulánsok és szörfösök” közötti egyenlőség megteremtését

TPO – Jelenleg a legtöbb befektető együttműködik a bankokkal, hogy hitelcsomagokat biztosítson a lakásvásárlóknak. Ez egy fontos politika, amely egyrészt ösztönzi a piacot, másrészt segíti az emberek könnyű lakáshoz jutását, közvetlenül befolyásolva a likviditást és a termékfelhasználást. A hitelszigorításnak különbséget kell tennie a spekuláció és a jogos felhalmozás között, hogy elkerülje a piaci negatív hatásokat.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Kerüld a zavaros célokat

Az Építési Minisztérium a közelmúltban hitelkorlátot javasolt a kereskedelmi célú lakások esetében: második otthon vásárlása esetén a hitel összegének legfeljebb 50%-a, harmadik vagy több otthon vásárlása esetén pedig legfeljebb 30%-a. Ez a szabályozás várhatóan korlátozza a spekulációt, és egészségesebb működésre ösztönzi a piacot.

A Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) szerint ennek a javaslatnak el kell kerülnie, hogy a „spekulánsok és szörfösök” csoportját egyenlővé tegye azokkal, akik jogos célból, például üzleti hasznosítás vagy gyermekek számára történő vagyonfelhalmozás céljából vásárolnak második vagy harmadik otthont. Az intézet szerint a bérbeadási hasznosítás vagy hosszú távú vagyonfelhalmozás céljából vásároló befektetői csoport pozitív hatással bír, elősegíti a likviditás növelését és egy élénkebb piac előmozdítását.

„Ha a hitelkorlátozási politikát egységesen, a személyek megkülönböztetése nélkül alkalmazzák, az nagy valószínűséggel megszünteti az összes pozitív piaci dinamikát” – jegyezte meg a VARS IRE.

A hitelszigorítást nem szabad általánosan alkalmazni.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke elmondta, hogy a vietnami embereknek szokásuk ingatlant gyűjteni befektetés céljából, vagy gyermekeiknek, unokáiknak vásárolni. „Ez jogos igény, és ösztönözni kell. Aki házat vásárol bérbeadás céljából, vagy üzletet nyit, az is hozzájárul a lakáspiaci kereslet kielégítéséhez. Ha a valós keresletet spekulációval azonosítják, a kereslet csökkenni fog, és a vállalkozások nehézségekbe ütköznek majd” – mondta Dinh úr.

Dinh úr szerint a hitelezés szigorítását vagy az adók kivetését nem szabad általánosan alkalmazni, hanem technikai intézkedésekkel kell a spekulánsokat célozni. Ellenkező esetben a piac kiegyensúlyozatlanná válik, csökken a likviditás és kihat a vállalkozások versenyképességére.

A VARS IRE úgy véli, hogy a lakásárak csökkentésének hosszú távú megoldása a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztése. Az idei második negyedéves jelentés szerint a luxuslakások a teljes kínálat több mint 60%-át teszik ki, míg a megfizethető lakások szinte hiányoznak, csak néhány szociális lakásprojektben jelennek meg.

Az olyan nagyvárosokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, a megfizethető lakhatási szegmens évek óta „eltűnt”, ami a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt okozza, ami felfelé hajtja az árakat. A VARS IRE megjegyezte, hogy „amikor a kereslet meghaladja a kínálatot, az áremelkedés elkerülhetetlen”, ezért az új kínálat növelése alapvető megoldás a hitelezés általános szigorítása helyett.

A VARS IRE azt javasolja, hogy a szabályozó hatóságok rugalmas és megvalósítható politikákat dolgozzanak ki, elkerülve a szociális lakhatási program szabályozásának mechanikus alkalmazását, amely még mindig számos problémával küzd. A szabályozási megoldásoknak két célt kell elérniük: a spekuláció korlátozását a jogi kereslet csökkentése nélkül, valamint a piac hosszú távú stabilizálását.

Meg kell fizetni a piac megfelelő szerepét

Dang Hung Vo professzor - a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese - azt mondta, hogy a legfontosabb most az, hogy helyreállítsuk a piac megfelelő szerepét az erőforrások elosztásában és a tőkeáramlásban.

Vo úr szerint a piacgazdaság az a modell, amely a leginkább tiszteletben tartja a tőkésítési mechanizmust – vagyis lehetővé teszi a tőke rugalmas működését, megtalálva azt a helyet, amely a legnagyobb hatékonyságot hozza. „Ne hozzunk létre olyan szabályozásokat, amelyek akadályozzák a tőkésítési folyamatot. A tőkésítés tiltása a piac tiltását jelenti, piacellenes” – hangsúlyozta Vo úr.

Vo úr elmondta, hogy sok jelenlegi szabályozás továbbra is a támogatási mechanizmusokra jellemző, torzítva a piaci szabályokat és akadályozva a fejlődést.

„Szubvenciós gondolkodásmódot alkalmazunk a piac irányítására, ami teljesen káros a gazdasági növekedésre. Vietnam gyakran kéri az országokat, hogy ismerjék el piacgazdaságként, de eddig a legtöbb G7-ország nem ismerte el ezt, mert látják, hogy régi gondolkodásmóddal működünk, és olyan döntéseket hozunk, amelyek ellentétesek a piaci elvekkel” – elemezte Vo úr.

A lakásárakkal kapcsolatban Vo úr szerint a probléma gyökere nem a hitelezés szigorításában vagy lazításában rejlik, hanem a kínálati politikában. „A lakásárak története a kínálat története. Ha a kínálat minden szegmensben, különösen az alacsony jövedelmű és középosztálybeli emberek lakhatásában, nem növekszik, akkor a lakásárak tovább fognak emelkedni. Ez az állam politikai felelőssége” – mondta Vo úr.

Vo professzor ugyanakkor azt is hangsúlyozta, hogy a piacgazdaságban a vállalkozások döntenek a beruházások irányáról, nem az állam. „Bármelyik szegmens is nyereséges, a vállalkozások abba fognak befektetni, ez a természet törvénye. Az állam nem avatkozhat be a hitelek korlátozásával vagy a vállalkozásoknak abban való befektetésének megtiltásával, hogy ebbe vagy abba a területbe fektessenek be. Ez ellentétes a piaci mechanizmussal” – erősítette meg Vo professzor.

Vo úr szerint az állam szerepe nem az, hogy a vállalkozások nevében döntéseket hozzon, hanem az, hogy átlátható és egyenlő keretet teremtsen, hogy minden gazdasági szektor a piac belső törvényei szerint működhessen.

„Miután kiválasztottuk a piacgazdasági modellt, valóban bíznunk kell a piaci mechanizmusban, és tiszteletben kell tartanunk azt, ahelyett, hogy a támogatásokon alapuló adminisztratív beavatkozásban vennénk részt” – tette hozzá Vo úr.