Az ingatlanhitelek „forró” növekedése: Optimizmus a szorongásban?

VTV.vn - Az ingatlanhitelek meredeken emelkedtek 2025 első 10 hónapjában, ami bőséges tőkeáramlást, de alacsony likviditást eredményezett. Számos szakértő a piac fenntarthatóságára figyelmeztet.

Bár az ingatlanhitelek kínálata gyorsul, a valóság nem hozza létre a várt mozgást.

Az ingatlanhitelek meredeken emelkedtek 2025 első 10 hónapjában, ami bőséges tőkét, de alacsony likviditást teremtett. Számos szakértő figyelmeztet, hogy ez a valóság nemcsak a gazdaságra van hatással, hanem számos kérdést is felvet a piac fenntarthatóságával kapcsolatban.

Hitelnövekedés a szorongás közepette

2025 első 10 hónapjában az ingatlanhitelek erőteljesen növekedtek, és a gazdaság fejlődésének egyik fő hajtóerejévé váltak. Pham Chi Quang úr, a Vietnami Állami Bank (SBV) Monetáris Politikai Osztályának igazgatója szerint a teljes bankrendszerben a hitelek növekedési üteme 13,4% volt, amelyből az ingatlanhitelek jelentős részt tesznek ki. Ez egy nagyon egyértelmű tendenciát tükröz: az ingatlanpiac továbbra is vonzó célpont a hiteláramlások számára. Ez a növekedés azonban súlyos következménnyel jár, ami a piac egyensúlyhitel-állományának felborulása.

Az ingatlanok adásvétele, a valós érték nélküli, pénzforgalom vagy bérleti díjbevétel nélküli adásvétel túl magasra emelte az ingatlanok értékét, ami miatt a likviditás is gyenge.

A nagyobb bankok 2025 harmadik negyedévére vonatkozó pénzügyi jelentései azt mutatják, hogy bár az ingatlanhitelek kibocsátása gyorsul, a valóság nem hozza meg a várt mozgást. A VPBanknál az ingatlanüzleti tevékenységek a teljes fennálló hitelállomány 22,97%-át teszik ki, míg az MB-nél ez az arány 10,42%. Ez egyértelműen azt mutatja, hogy az ingatlanpiacra irányuló hiteltőke-áramlás uralja az összgazdaságot. Egyes területeken, például Ho Si Minh-városban azonban, bár a piac pezsgő az újonnan megnyílt lakások számától, a tranzakciók száma nincs arányban a kínálat növekedésével.

A nemrégiben Ho Si Minh- városban megrendezett 2026-os Befektetési Fórumon Dinh The Hien gazdasági szakértő elmondta, hogy ennek az egyensúlyhiánynak a fő oka az, hogy az ingatlanpiac az év eleje óta a „vegyél magas áron, adj el magas áron” állapotban van. Ha ez a tendencia folytatódik, a piacot buborék veszélye fenyegeti. Ez egy olyan figyelmeztetés, amelyet nem szabad figyelmen kívül hagyni, amikor az ingatlanpiac egyre inkább a rövid távú spekulációktól függ. A vétel és eladás, a valós érték nélküli „szörfözés” – legyen szó pénzforgalomról vagy bérleti díjbevételről – túl magasra emelte az ingatlanok értékét, ami rossz likviditást eredményezett.

Az ingatlanhitelek erőteljes növekedése ellenére a piac nem tudott a kívánt fenntartható ciklust kialakítani. A Property Guru szerint az ingatlanárak olyan nagyobb területeken, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, meredeken emelkedtek, Hanoiban lenyűgöző, 5 éven belüli 112%-os növekedést produkáltak. Ez az áremelkedés azonban nincs arányban az emberek jövedelmével és a piac felszívóképességével. A piaci likviditás ezért gyengült, és ez az egyik fő oka annak, hogy számos ingatlanprojektben „kiüresedett” az ingatlanpiac.

Figyelmeztetés, hogy a piac kibillen az egyensúlyból

Az ingatlanspekulációk küszöbértéken túli helyzete egyre komolyabb fenyegetést jelent mind a piac, mind a gazdaság számára. Amikor a lakásárak túl magasra emelkednek, sokan, különösen a közép- és alacsony jövedelműek, nem jutnak lakáshoz. Ez nemcsak a likviditást csökkenti, hanem a gazdaságot is egyensúlytalanná teszi, amikor a bőséges pénzáramot nem a fenntartható fejlődés, hanem főként spekulatív célok szolgálatában álló célokat szolgál.

Az ingatlanpiaci leltára jelenleg meghaladja az 570 000 milliárd VND-t, ami a projektfejlesztés és a piac tényleges fogyasztási kapacitása közötti egyensúlyhiányt mutatja.

Az ingatlanpiac, bár jelentős tőkebeáramlást vonz a bankrendszerből, nem teremtett egyértelmű átmenetet a hitel- és a tényleges tranzakciók között. A tőzsdén jegyzett vállalatok készlete eddig meghaladta az 570 000 milliárd VND-t, ami a projektfejlesztés és a piac tényleges fogyasztási kapacitása közötti egyensúlyhiányt mutatja. Ez a jelenlegi ingatlanpiac gyengesége, amikor a pénzáramlást nem lehet likviditássá alakítani.

A szakértők által javasolt megoldások egyike az ingatlanpiaci hitelek, különösen a spekulatív célú hitelek áramlásának ellenőrzése. Dinh The Hien szakértő így figyelmeztetett: „A »drágán veszel, drágán adod el« mentalitás rövid távon segít egy befektetői csoportnak profitálni, de túlmelegedési ciklust teremt, ami piaci összeomlást kockáztat.” Ez az ingatlanpiac fenntarthatatlanságának alapvető problémája. A túl magas ingatlanárak fenntartása a tényleges jövedelemmel és jövedelmezőséggel való aránytalanság nélkül csak instabilitáshoz és a fenntartható fejlődés megnehezítéséhez vezet.

Vu Thanh Le úr, a Phat Dat Company igazgatótanácsának tagja által javasolt egy másik megvalósítható megoldás az olyan adózási eszközök alkalmazása, mint a második otthonok, az elhagyott telkek megadóztatása és az első lakáshitelek kamatainak levonása. Ez egy olyan stratégia, amelyet számos országban sikeresen alkalmaztak az ingatlanhitelek fellendülése idején. A spekulatív pénzforgalom szigorú ellenőrzése segít stabilizálni a piacot, és olyan ingatlantermékeket hoz létre, amelyek megfelelnek az emberek valós igényeinek.

A tőke "erőteljesen" áramlik az ingatlanpiacra

Index	Skála	Növekedés
Teljes fennálló ingatlanadósság (2025. augusztus 31.)	> 4 millió milliárd VND	+19% évközi növekedés
A gazdaság teljes fennálló adósságának elszámolása	23,68%	(a legmagasabb a közelmúlt történelmében)
Ingatlan üzleti hitelek	1,79 millió milliárd VND	+24% (legforróbb)
Fogyasztási/öncélú hitelek	2,28 millió milliárd VND	+12%

Forrás: Állami Bank

A szakértők azt is hiszik, hogy ahhoz, hogy az ingatlanpiac fenntarthatóan fejlődjön, a projekteknek jogilag átláthatónak kell lenniük, valós lakhatási igényeket kell szolgálniuk, és hosszú távú jövőképpel kell rendelkezniük. Ekkor az ingatlanpiacot már nem a növekedés és csökkenés szeszélyes ciklusai fogják uralni, hanem stabilan fog fejlődni, valódi értéket teremtve a gazdaság és az emberek számára.

Bár az ingatlanpiacra irányuló erős hiteláramlás rövid távon segítheti a gazdasági növekedést, ha nem ellenőrzik szigorúan, súlyos következményekkel járhat a likviditás és a piac fenntarthatósága szempontjából. Az ingatlankezelő ügynökségeknek drasztikus intézkedéseket kell tenniük a spekuláció megfékezése érdekében, ezáltal elősegítve a vietnami ingatlanpiac jelentős és fenntartható fejlődését a jövőben.

Forrás: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm