Az alacsony jövedelmű emberek álmának, a házvásárlásnak az útjában álló szűk keresztmetszetek kiküszöbölése

(Chinhphu.vn) - A Központi Irányító Bizottság lakáspolitikai és ingatlanpiaci ülésén szeptember 22-én délután felszólalva Nguyen Van Khoi úr, a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke számos megoldást osztott meg a szűk keresztmetszetek megszüntetésére, hogy az alacsony jövedelműek is vásárolhassanak házat.

A kormány számos irányelvet, határozatot és politikai mechanizmust adott ki.

A gyors urbanizáció közepette a lakhatás iránti igény, különösen a munkavállalók, a fiatal munkavállalók és az alacsony jövedelmű háztartások számára, Vietnam egyik legnagyobb kihívásává válik. Emberek milliói vágynak stabil otthonra, miközben az ingatlanpiac gyakran erősen a kereskedelmi és a luxus szegmensekre összpontosít.

Ezzel a helyzettel szembesülve a kormány számos irányelvet, határozatot és politikai mechanizmust adott ki a piac nehézségeinek elhárítása érdekében, miközben ösztönzi a szociális lakások fejlesztését. A nagy kérdés azonban az, hogy hogyan lehet ezeket a politikákat a gyakorlatba ültetni, megfelelő árú, konkrét lakásokká alakítani, és hogyan lehet elérni a rászorulókat?

Az ingatlanpiac az utóbbi időben a fellendülés pozitív jeleit mutatta. Számos szociális lakásépítési projekt indult, egyes termékeket értékesítettek és üzembe helyeztek. Ez a párt, az állam és a kormány figyelmét, valamint a helyi önkormányzatok és vállalkozások erőfeszítéseit mutatja. Ugyanakkor az ipari ingatlanszektor is stabil növekedési ütemet tartott fenn, hozzájárulva ahhoz a hithez, hogy a piacnak még van lendülete a fejlődéshez.

A szűk keresztmetszetek kibogozása, hogy az alacsony jövedelmű emberek megvalósíthassák „álmukat”, és házat vásárolhassanak. Illusztráció forrása: Ho Si Minh-város Női Újságja

Az emberek lakásvásárlási igényei rendkívül nagyok.

Nguyen Van Khoi, a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke szerint azonban az ingatlanpiac jelenleg egyértelműen egyensúlytalanságot mutat a kínálat és a kereslet között, ami komoly kihívásokat jelent mind a vállalkozások, mind a magánszemélyek számára. A valóságban, miközben számos kereskedelmi lakásprojekt, különösen a felső kategóriás szegmensben, a vásárlóerő hiánya miatt készlethiányban van, a szociális lakások és a középkategóriás lakások komoly hiányt mutatnak. Ez nemcsak az ingatlantermékek szerkezetének egyensúlyhiányát tükrözi, hanem megnehezíti a legtöbb ember lakhatási igényeinek kielégítését is.

Az egyik legaggasztóbb probléma a lakhatáshoz való hozzáférés. Nguyen Van Khoi úr, a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke a következőket elemezte: „A havi 15 millió VND körüli átlagjövedelemmel egyes háztartások megfontolhatják a házvásárlást. Azonban a jelenlegi átlagos jövedelem, amely mindössze havi 10 millió VND körül ingadozik, a saját házról szőtt álom szinte elérhetetlen. A jövedelem és a lakásárak közötti nagy különbség sok embert arra kényszerít, hogy meghosszabbítsa a bérleti időszakot, miközben egyre sürgetőbb a vágy, hogy stabilizálják az életüket.”

A felmérés eredményei azt mutatják, hogy még ha a háztartások hozzáférnek is a jelenlegi hitelcsomagokhoz a jelenlegi jövedelmi szint mellett, több mint 20 évbe telik visszafizetni az adósságot. Ez a hosszú lejáratú hitel jelentős teherré válik, amely közvetlenül befolyásolja az emberek életminőségét és megtakarítási képességét.

A fő csomók

A találkozón Nguyen Van Khoi úr rámutatott a ténylegesen fennálló szűk keresztmetszetekre.

Először is, a földgazdálkodással és -elosztással kapcsolatban Khoi úr szerint a föld a legfontosabb szabályozási eszköz. A helyi önkormányzatok azok az egységek, amelyek közvetlenül döntenek a szociális lakások földterület-elosztásáról. Ha nincs földterület, és nincsenek infrastrukturális ösztönzők a szociális lakásépítési projektekben, a lakások ára megemelkedik, ami nagy különbséget okoz a munkavállalók jövedelméhez képest.

Ezért a tartományoknak és a városoknak a városfejlesztési tervekben egyértelműen meg kell határozniuk a földalap-célokat, az alapterület ^{négyzetmétereit} és a szociális lakások számát, miközben infrastrukturális támogatási mechanizmusokat kell alkalmazniuk a projektekben, és a tiszta földalapokat kell előnyben részesíteniük a szociális lakásprojektek esetében.

Másodszor, a pénzügyi szabályozási eszközben a vállalkozások számára jelenleg nyújtott hitelkamatláb körülbelül 6,4%/év, ami viszonylag megfelelőnek tekinthető. A hitel futamideje azonban túl rövid, ami nagy nyomást gyakorol a vállalkozásokra a hosszú távú projektek megvalósításakor. Ezért lehetőség van 10 évnél hosszabb hitelfutamidőt is figyelembe venni.

A lakásvásárlók számára a jelenlegi kamatláb továbbra is magas, így az adósság visszafizetése évtizedekig elhúzódik. Ezért számos szakértő által javasolt megoldás a szociális lakáshitelek kamatlábának körülbelül 4%-ra csökkentése évente, és a hitel futamidejének meghosszabbítása. Ha a kereskedelmi bankoknak nehézséget okoz a kedvezményes kamatlábak biztosítása, a helyi költségvetés részt vehet a kamatláb egy részének támogatásában, hogy csökkentse a lakosság terheit.

Harmadszor, a nyersanyagköltségekről és az árak átláthatóságáról. Khoi úr megerősítette, hogy az építőanyagárak az elmúlt években erősen ingadoztak, ami közvetlenül befolyásolta a projektek költségeit. Ebben a helyzetben a tartományi szintű helyi hatóságok rendszeresen, háromhavonta bejelentik és frissítik az építőanyagárakat, és gyors kiigazításokat hajtanak végre az ingadozó időszakokban. Ez segíti a vállalkozásokat a pontosabb becslések elkészítésében, a tőketúllépések elkerülésében és a haladás biztosításában.

Negyedszer, a közepes jövedelműek lakáspiacára vonatkozó szakpolitikai hiányosságokat illetően. A valóság azt mutatja, hogy a mechanizmusok főként a szociális és a felső kategóriás lakásokra összpontosítanak. Eközben a közepes jövedelmű szegmensben – amely a havi 15 millió VND körüli jövedelmű csoport számára megfelelő lakásokat kínál – a mechanizmusok hiánya a piaci egyensúlyhiány további romlásához vezet, figyelmen kívül hagyva a szociális lakásokhoz való hozzáféréshez még nem jogosult, átlagos jövedelmű munkavállalók nagy csoportját.

A V8 épület a Dong Tien Ipari Parkban, Bac Ninh tartományban található munkások szociális lakásprojektjéhez tartozik.

Rövid, közép- és hosszú távú megoldások

Khoi úr szerint a földalapok prioritásként való kezelése az a megoldás, amelyet egyértelműen és elsőként kell megvalósítani. „A helyi önkormányzatoknak a tervezésben és a tervekben meg kell határozniuk a földalapokra, ^{a négyzetméterekre} és a szociális lakások számára vonatkozó célokat. A tiszta földalapok létrehozása és a szociális lakásprojektek infrastruktúrájának támogatása, valamint a vásárlók számára nyújtott banki hitelkamatlábak támogatása segít csökkenteni a ráfordítási költségeket, és ezáltal a lakásárakat” – mondta Khoi úr.

A hitelpolitikai megoldáscsomaggal kapcsolatban Khoi úr kifejezetten szociális lakások számára kidolgozott kedvezményes hitelcsomagok kidolgozását javasolta, évi 4%-os kamatlábbal, 15-20 éves rugalmas hitelfutamidővel. A projektfejlesztő vállalkozásokat is támogatni kell a hitelfutamidő 10 évnél hosszabbra való meghosszabbításával. Ez egy módja annak, hogy a vállalkozások biztonságban érezzék magukat a megvalósítás során, és segítsék az embereket a pénzügyi terhek csökkentésében.

A projekt belső infrastruktúrájának támogatására helyezve a hangsúlyt, a jelenlegi gyakorlati szabályozások csak a projekten kívüli infrastruktúrába való beruházást írják elő a településeknek. Ezért a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke azt javasolta, hogy ha a helyi költségvetés támogatja a belső infrastruktúrát – például a belső utakat, a vízellátási és csatornázási rendszereket, a világítást –, a lakások ára jelentősen csökkenjen. Ez egy praktikus megoldás a megvalósíthatóság növelésére.

Ezenkívül a tartományi hatóságok háromhavonta közzéteszik az építőanyagok árlistáját, és rendelkeznek egy mechanizmussal a gyors kiigazításra az ingadozási időszakokban. Ez az átláthatóság segít csökkenteni a tőkeemelés kockázatát, és növeli mind a vállalkozások, mind a magánszemélyek bizalmát.

A leltári projektek átalakításával kapcsolatban Khoi úr megosztotta, hogy a 2007-2012-es piaci időszak tapasztalatai azt mutatták, hogy a kereskedelmi projektek egy részének szociális lakássá vagy átlagos lakássá alakítása segített a leltár felszabadításában és a meglévő infrastruktúra kihasználásában. A jelenlegi helyzetben a szélesebb körű végrehajtás érdekében konkrét eljárási irányelvekre és kockázatmegosztási mechanizmusra van szükség a kormány és a befektetők között.

A találkozón hangsúlyozva Khoi úr elmondta, hogy hamarosan létre kell hozni a Nemzeti Lakásfejlesztési Alapot, és létre kell hozni egy olyan mechanizmust, amely ösztönzi a kereskedelmi bankok és vállalkozások részvételét, nemcsak készpénzben, hanem az építőiparban is. Ez az alap „támogató” szerepet játszik majd a kamatlábak támogatásában, az infrastrukturális beruházásokban, valamint a bérbeadásra és tulajdonjoggal történő bérbeadásra szánt szociális lakások kínálatának növelésében.

„Egyetlen ügynökség sem tudja önmagában megoldani a teljes szociális lakásproblémát. Az Építésügyi Minisztérium , az Állami Bank, a Pénzügyminisztérium és a helyi önkormányzatok közötti szoros együttműködés előfeltétele. Ezenkívül az egyes lakásszegmensekhez (kereskedelmi, közepes, szociális lakások...) megfelelő hitelpolitikák, kamatmechanizmusok, adók és díjak hozzájárulnak a spekuláció és a pazarlás megelőzéséhez; továbbá a földvásárlási ösztönzőket makroszinten kell megvitatni és jóváhagyni, elkerülve az átfedéseket vagy a felelősség kibúvását. Amikor van szinkronizáció, az új politikák gyorsan a gyakorlatba kerülhetnek” – javasolta Khoi úr az ágazatközi koordinációs megoldásokat. A Vietnami Ingatlanszövetség elnöke szerint ez a döntő feltétel.

„Fel kell szólítani a vállalkozásokat, hogy csatlakozzanak a kormányhoz és a helyi önkormányzatokhoz a szociális lakásokba való befektetésben, az árak csökkentésében és a szocializáció megvalósításában” – tette hozzá Khoi úr.

Általánosságban elmondható, hogy ezek a megoldások nemcsak a közvetlen nehézségeket oldják meg, hanem hozzájárulnak egy fenntartható és kiegyensúlyozott ingatlanpiac kialakításához is, és ami még fontosabb, otthont adnak vietnamiak millióinak.

BAC NINH - A SZOCIÁLIS LAKÁSFEJLESZTÉS EGYIK FÉNYES PONTJA

2024-ben Bac Ninh az ország egyik vezető szociális lakásfejlesztési településének számít. Az Építési Minisztérium által kitűzött cél szerint a tartománynak 2024-re körülbelül 10 500 lakást kell befejeznie.

2024 végére a Bac Ninh 10 projektet helyez üzembe és fejez be részben, több mint 7000 lakást biztosítva, és egyidejűleg több tucat további projektet valósít meg, amelyek több tízezer lakást jelentenek.

Ez egy fontos lépés előre, amely segíti a települést alapvetően a 2021–2025-ös időszakra kitűzött célok elérésében, miközben megerősíti „fénypontként” betöltött szerepét az 1 millió szociális lakás 2030-ig történő megvalósításában.

Az eredmény elérése érdekében Bac Ninh számos szinkron megoldást alkalmazott. A tartomány proaktívan felülvizsgálta és kiegészítette a földalapokat, előírva a városi projektek számára, hogy területük 20%-át szociális lakásokra fordítsák. Felgyorsították a területrendezési munkálatokat, az adminisztratív eljárások egyszerűsítésével együtt létrehoztak egy irányítóbizottságot az egyes projektek nehézségeinek elhárítása érdekében.

A Bac Ninh nyilvánosságra hozza a tervezési és projektlistákat a befektetők vonzása érdekében, miközben fokozza az ellenőrzéseket annak biztosítása érdekében, hogy a szociális lakások eljussanak a megfelelő kedvezményezettekhez.

Ezek a megoldások megalapozták a Bac Ninh számára a kínálat további bővítését, és 2030-ra 135 000 lakás építését tűzték ki célul.

Giang Oanh

Forrás: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm