Ingatlanpiaci átrendeződés, kinek milyen lehetőségek vannak?

A szűkös kínálat és az emelkedő lakásárak arra kényszerítik a piacot, hogy átszervezzék és szabályozzák a kínálatot és a keresletet. Ez a kontextus lehetőségeket nyit meg a magas készültségi fokkal rendelkező és a városközponthoz jó összeköttetéssel rendelkező projektek számára.

Piac az új ciklusban

Az ingatlanpiac az ötödik ciklusában van, 2021 és 2026 között.

Ebben a ciklusban a gazdaság elérte a mélypontot, és 2023 júniusától fokozatosan helyreáll. A növekedési eszközök (részvények, kötvények, részvényalapok) esetében az előrejelzések szerint pozitív kilátások várhatók az elkövetkező években. Az ingatlaneszközök esetében, amelyek általában a tőzsdei növekedés után, körülbelül 12-18 hónappal térnek vissza, az előrejelzések szerint a 2025-2026-os időszakban kezdenek helyreállni és növekedni.

A statisztikák jelenleg azt mutatják, hogy a befektetésre jóváhagyott és a piacra juttatáshoz szükséges jogi engedélyezéssel rendelkező projektek száma az elmúlt időszakban nagyon korlátozott. Még a vállalkozások is nehezen találnak földet Ho Si Minh-városban a projektek fejlesztéséhez, így a kínálati hiány továbbra is fennáll.

A CBRE legfrissebb piaci jelentése azt is megállapította, hogy a Ho Si Minh-városi piacon a befektetők óvatosabbak az új termékkosarak bevezetésével ebben az időszakban. Az új kínálat szűkös, a tranzakciós volumen Ho Si Minh-városban főként az előző fázisú készletekből származik. A harmadik negyedévben körülbelül 2000 eladatlan lakást adtak el, ami közel kétszerese az idei év második negyedévének. Jelenleg a befektetők még mindig mérlegelik és értékelik a helyzetet, hogy kiválasszák a megfelelő időpontot az új termékkosarak bevezetésére, mivel a negyedik negyedév a döntő tényező a következő fázisban.

Eközben a Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) kutatási adatai hasonlóak, a tranzakciók volumene és abszorpciós rátája a harmadik negyedévben 25%-kal, illetve egy százalékponttal csökkent az előző negyedévhez képest. Ezen belül továbbra is a lakásügyletek volumene dominált, a harmadik negyedévben az összes lakástranzakció 71%-át téve ki, az új lakásprojektek átlagosan 75%-os abszorpciós rátát mutattak.

A lakásárak továbbra is magasak mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon, különösen a lakásszegmensben. A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány egyre súlyosabbá válik, mivel a kínálat, bár javult, továbbra is nehezen elégíti ki a keresletet.

Ho Si Minh-város esetében az elsődleges árszint stabilan magas szinten maradt, mivel a kínálat főként a folyamatban lévő projektekből származott. Eközben a Ho Si Minh-várost körülvevő tartományokban és városokban az elsődleges árszint kismértékben emelkedett, 3-5% között ingadozva, az új kínálat magasabb eladási árakkal járt.

A VARS lakásárindexe is változott. 2024 harmadik negyedévében a hanoi projektcsoport átlagos eladási ára közel 60 millió VND/m2 volt, ami 64,0%-os növekedést jelent 2019 második negyedévéhez képest. Eközben ugyanebben az időszakban a Ho Si Minh-városban található projektcsoport átlagos eladási ára 49,2 millió VND/m2-ről 64,2 millió VND/m2-re emelkedett, ami 30,6%-os növekedést jelent a bázisidőszakhoz képest.

A következő években várhatóan szűkös lesz a kínálat, ami az ingatlanárak emelkedéséhez vezet, mivel a módosított törvények hatályba lépnek, átlátható jogi környezetet teremtve a befektetők védelme érdekében. Ez egyben egy olyan tényező is, amely segíti a piacot abban, hogy olyan befektetőket válasszon, akik valódi pénzügyi kapacitással rendelkeznek a projektek megvalósításához és fejlesztéséhez.

Piacfelmérés, lehetőség kinek?

Ho Si Minh-város ingatlanpiaca túljutott a legnehezebb mélyponton. A 2023-as negatív növekedési ütem után 2024 első 9 hónapjában az ingatlanbevétel fokozatosan helyreállt, ugyanezen időszak alatt mintegy 7%-os növekedéssel, a becslések szerint 199 156 milliárd VND-t tett ki. A fellendülés egy visszafordíthatatlan tendencia, de még túl korai lenne fejlődésről beszélni.

A Ho Si Minh-város Építési Hivatalának jelentése szerint az év első 8 hónapjában a városban mindössze 9 kereskedelmi lakásprojekt kapott befektetési engedélyt, de ezek kis léptékűek voltak; mindössze 4 kereskedelmi lakásprojekt volt jogosult tőke mozgósítására, de a lakások 100%-a a felső kategóriás szegmensbe tartozott, és meghaladta a rászorulók megfizethetőségét.  

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) ezzel a kérdéssel kapcsolatban úgy véli, hogy a lakásárak csökkentésének problémájának megoldásához először a kínálat és a kereslet problémáját kell megoldani. A lakáskínálat növelése érdekében meg kell szüntetni a kereskedelmi lakáskínálat szűk keresztmetszetét, konkrétan a városban jelenleg több mint 148 jogi problémákkal küzdő projekt található. A kínálat szűkössége a magas kereslet mellett az ingatlanárak 15-20%-os emelkedését okozta az elmúlt időszakban.

A kereslet vonzására lehetőségek nyílnak meg a befejezés alatt álló és a központhoz jó közlekedési infrastruktúrával rendelkező lakásprojektek számára.

Az új törvények hatályba lépése és a gyakorlatban történő végrehajtása a jövő évi elsődleges lakásárak emelkedését okozhatja. Ezért ebben az időszakban megnyílik a kereslet vonzásának lehetősége a befejezés alatt álló és a központhoz jó közlekedési infrastruktúrával rendelkező lakásprojektek iránt. Különösen Ho Si Minh-város keleti része bizonyítja hatékonyságát a közlekedési problémák megoldásában és a lakhatás biztosításában.

Nemcsak a metróvonal üzembe helyezése van folyamatban, hanem a körgyűrű projektek és a 13-as főút bővítési projektje is nagyszerű lehetőségeket nyitnak meg a tengely mentén megvalósuló projektek számára. A regionális infrastrukturális projektek összekapcsolásának középpontjában álló Kusto Home befektető Urban Green apartmanprojektje kiemelkedő értékekkel rendelkezik, amelyek "vonzó" erőt jelentenek a keresleti oldal számára.

Valójában ez egy ritka projekt, amely már a befejezés szakaszába lépett, így a vásárlók könnyen átláthatják a projekt minőségét és jogszerűségét. A bővülő 13-as főúton fekvő projekt segít az ügyfeleknek abban is, hogy teljes mértékben kihasználják a dinamikus és nyüzsgő Thu Duc Cityben a kereslet és az ingatlanérték potenciális fejlődését.

A korlátozott lakáskínálat kontextusában a magas készültségi szinttel és a többpontos csatlakozási pontokkal rendelkező projektek fontos tényezőknek számítanak a kereslet vonzása és a piaci fellendülés elősegítése szempontjából. Ezenkívül a közműrendszer és a nagy természetes zöldterület alkalmas teret biztosít a többgenerációs családok és azok számára, akiknek valóban szükségük van egy olyan élettérre, amely az egészséget és a kényelmes közlekedést helyezi előtérbe.

A helyszín, a szolgáltatások és a készültségi szint feltételeinek teljesülése esetén a rugalmas fizetési politika szintén fontos tényező a kereslet ösztönzésében. Az Urban Green valószínűleg azon kevés projektek egyike lesz, amelyek elérik a fellendülés „esési pontját”, hogy az év végén kínálatot teremtsenek a piac számára. Ez az oka annak, hogy a projektbefektető rugalmas és kedvezményes fizetési politikát vezetett be. Konkrétan az ügyfelek jelenleg csak a ház átvételéig fizetnek 30%-ot, 24 hónapos tőke- és kamattámogatással, valamint egy akár 500 millió VND értékű belsőépítészeti csomag ajándékával.

A közelmúltbeli szakpolitikai változásokkal a kormány továbbra is erősíti a piac felügyeletét és szabályozását, biztosítva a stabilitást és a megfelelő fejlődést. Ugyanakkor kialakulóban van a zöld ingatlanpiaci trend, amely várhatóan az új ciklusban piacvezető lesz. Ez lehetőséget adhat a magas készültségi szintű projektek számára, hogy az elkövetkező időszakban „utolérjék” a piaci fellendülési ciklust.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html