Család havi 50 millió vietnami dong jövedelemmel, költekezés nélkül, 8 év alatt házat vásárolhat.

Illusztrációs fotó.

A méretekben és a gazdasághoz való hozzájárulásban mutatkozó pozitívumok mellett azonban a piac a forró növekedés jeleit mutatja, az ingatlanárak messze meghaladják a reáljövedelmet, ami potenciálisan „buborékot” hozhat létre, és növeli a társadalom gazdagjai és szegényei közötti szakadékot. A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) úgy véli, hogy megoldásokra van szükség az ingatlanárak forró növekedésének „fékezéséhez”.

* Amikor az ingatlanárak „messze meghaladják” a reáljövedelmet

A Központi Statisztikai Hivatal szerint az elmúlt években az építőipar és az ingatlanszektor átlagosan az ország GDP-jének mintegy 10%-át tette ki. Az ingatlanszektor önmagában a GDP mintegy 3,5%-át teszi ki, ami az éves GDP-növekedés 0,5 százalékpontos hozzájárulását jelenti.

Ez az arány azonban még mindig csak a fele a régió számos országának átlagának. Az ingatlanérték aránya a teljes nemzetgazdasági vagyonhoz képest mindössze 21%, ami jelentősen alacsonyabb a fejlett országok 35%-ánál. Ez azt mutatja, hogy a vietnami piacnak még mindig jelentős növekedési lehetősége van.

A piac utóbbi évekbeli gyors növekedése azonban fenntarthatatlanságát mutatja, ami leginkább a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányban mutatkozik meg. A termékstruktúra főként a felsőkategóriás, magas értékű szegmensre összpontosít, míg az emberek többségének valódi kereslete a megfizethető lakhatási csoportban rejlik...

A szakértők szerint a lakáskínálat az elmúlt három évben gyorsan növekedett, de ez nem kiegyensúlyozott. Még a külvárosi területeken is – ahol megfizethető termékeket várnak el – a tényleges ár továbbra is jóval magasabb, mint az átlagjövedelem. Folyamatosan új árszintek alakulnak ki, ami komolyan csökkenti az emberek lakhatáshoz való hozzáférését.

A VARS felmérése szerint egy kétszobás lakás egy városi területen körülbelül 5 milliárd VND-ba kerül, ami jelenleg meghaladja a legtöbb háztartás megfizethetőségét. Feltételezve, hogy egy havi 50 millió VND jövedelemmel rendelkező család minden jövedelmét elkölti, körülbelül 8 évre lesz szüksége egy ház megvásárlásához. Ha a lakhatásra fordított kiadások nem haladják meg a jövedelmük 1/3-át, ahogyan azt a pénzügyi szektor ajánlja, akkor ez az idő 25 évre tolódik - idézte a VARS.

Még a szociális lakások – az alacsony jövedelműek számára tervezett lakhatási szegmens – is fokozatosan „elérhetetlenné” válnak a kedvezményezettek számára. Egy 60 m2-es lakás ára körülbelül 1,5 milliárd VND, így még egy havi 40 millió VND jövedelemmel rendelkező háztartásnak is – ami a jóváhagyási kritériumok szerinti maximális szint – közel 10 évig kellene megtakarítania egy ilyen lakás megvásárlásához, nem is beszélve a tényleges hitelfelvételről és a megélhetési költségekről.

A gyorsan emelkedő lakásárak nemcsak a lakhatási lehetőségeket csökkentik, hanem aggasztó társadalmi-gazdasági következményekkel is járnak. A lakhatáshoz való hozzáférés különbsége miatt a vagyonnal rendelkezők és a vagyonnal nem rendelkezők közötti szakadék egyre inkább „rögzített” lesz. Azok, akik már rendelkeznek ingatlannal, továbbra is profitálnak az áremelkedésekből, míg azok, akiknek nincs saját házuk, kénytelenek hosszú távra bérelni, ami megnehezíti a vagyon felhalmozását.

Valójában az ingatlanpiac elmúlt évekbeli növekedése főként egy szűk, pénzügyi potenciállal rendelkező csoportnak kedvezett, miközben az emberek többsége a megnövekedett jövedelem ellenére is „szegényebbnek” érzi magát. Ez egy olyan tendencia, amely potenciálisan vagyonbeli egyenlőtlenségeket teremthet, ha nincs időszerű szabályozási politika – elemezte a VARS.

Dr. Nguyen Minh Phong gazdasági szakértő megjegyezte, hogy a jövedelmeknél sokkal gyorsabban növekvő lakásárak riasztó problémát jelentenek a jelenlegi ingatlanpiacon. Ez a helyzet nemcsak az emberek lakhatáshoz való hozzáférését csökkenti, hanem a gazdaságot is az eszközbuborék kockázatának teszi ki.

Ezért a legfontosabb megoldás az, hogy a megfizethető és szociális lakások fejlesztését stratégiai prioritásként kezeljük, hasonlóan a közlekedési infrastruktúrához vagy az energiához. Amikor a valós kereslet kielégítődik, a piac egyensúlyba kerül, csökkentve a spekuláció ösztönzését és az árakat ésszerűbb szintre hozva.

Ugyanakkor szigorítani kell a spekulatív tevékenységeket, növelni kell a rövid távú kereskedésre kivetett adókat, és kedvező pénzügyi mechanizmusokat kell létrehozni az első lakást vásárlók számára. Megfelelően erős politikák nélkül az ingatlanárak tovább fognak emelkedni, egyre szélesedő szakadékot teremtve a gazdagok és a szegények között – javasolta Mr. Phong.

* Az ellátási források feloldása, a politikák tökéletesítése

A VARS szerint ahhoz, hogy a piac stabilan fejlődjön, gyorsan megoldásokat kell bevezetni a lakásárak gyors emelkedésének „fékezésére”; amelyekben a hangsúly a megfizethető lakások kínálatának felszámolásán van. Amikor a kínálat elég nagy és kiegyensúlyozott, a piac a kereslet és kínálat törvénye szerint önmagát szabályozza, korlátozva a spekulációt és az indokolatlan áremeléseket.

Először is fel kell gyorsítani a föld-, lakás- és ingatlanügyletekre vonatkozó új jogszabályi rendszer végrehajtását irányító dokumentumok elkészítését. Ugyanakkor javítani kell a helyi ügynökségek végrehajtási kapacitását, meg kell erősíteni a decentralizációt és a hatáskörök delegálását a politikák kiigazítása során, biztosítva az egyes régióknak és fejlődési szakaszoknak megfelelő rugalmasságot.

A telekrendezéssel kapcsolatos szűk keresztmetszeteket átlátható és hatékony módon kell megoldani, lerövidítve a végrehajtási időt, miközben továbbra is biztosítják az emberek jogait. A 2024. augusztus 1. előtt földkiosztási vagy földbérleti döntéssel rendelkező projektek esetében a földhasználati díjak további 5,4%-ának/évi késedelmi beszedésére vonatkozó szabályozás eltörlésének mérlegelése mellett hamarosan ki kell adni egy világos és stabil módszert a földárak meghatározására, amely segít csökkenteni a projektfejlesztési költségeket és teret teremt a lakásárak csökkentésére - javasolta a VARS.

Ezenkívül szükséges az ingatlanpiac tőkemobilizációs csatornáinak diverzifikálása, csökkentve a banki hitelektől való függőséget. A vállalati kötvénypiac átalakítása, hogy hatékony közép- és hosszú távú tőkecsatornává váljon, szintén az egyik szükséges irány. Ugyanakkor elő kell mozdítani a Nemzeti Lakásás Alap létrehozását, ösztönözni kell az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) fejlesztését, hogy stabil és átlátható tőkeforrást teremtsenek a piac számára.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke hangsúlyozta, hogy a lakásárak közelmúltbeli emelkedése egyértelműen tükrözi a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt. Míg a valós lakáskereslet teszi ki a többséget, a kínálat a felső kategóriás szegmensben koncentrálódik. A megfizethető termékek hiánya felhajtja az árakat, ami elhúzódó „túlfűtöttség” jelenségéhez vezet.

Az áremelkedés „fékezéséhez” meg kell szabadítani az ésszerű kínálati forrásokat, különösen a megfizethető lakások kínálatát a városi és elővárosi területeken. Ezzel párhuzamosan diverzifikálni kell a befektetési tőke forrásait, közép- és hosszú távú mobilizációs csatornákat kell fejleszteni, mint például a befektetési alapokat (REIT) vagy a nemzeti lakásalapokat, a banki hitelektől való függés helyett.

Amikor a jogi kérdések rendeződnek, a kínálat megnő és a tőkeáramlás stabilabbá válik, az ingatlanpiac egészségesen és fenntarthatóan fog fejlődni, kielégítve az emberek lakhatási igényeit és pozitívan hozzájárulva a gazdasági növekedéshez – hangsúlyozta Dinh úr.

Az egyik különös figyelmet igénylő kérdés, hogy a szociális lakásoknak és a megfizethető lakhatásnak prioritást kell élveznie a tervezés során, amelyet konkrét ösztönző politikákkal kell támogatni. Ugyanakkor a városfejlesztésnek kéz a kézben kell járnia a közlekedési infrastruktúra fejlesztésével – különösen az övvonalakkal, a metróval és az autópályákkal – a városi tér bővítése, a népsűrűség csökkentése és a földárakra nehezedő nyomás mérséklése érdekében a központi területen.

Ugyanakkor szükséges egy professzionális lakásbérlési piac kialakítása, a „saját ház kell az élet stabilizálásához” mentalitás csökkentése, és a lakhatási lehetőségek diverzifikálásának céljául tűzni ki az emberek számára.

Ezenkívül az ingatlankezelő ügynökségeknek mutatókat és korai figyelmeztető kritériumokat kell kidolgozniuk az ingatlanpiaci fejlemények nyomon követésére. Ez a monitoring rendszer segít az „eltérés” jeleinek – például a spekulációnak, a szokatlan áremelkedéseknek vagy a kínálat és a kereslet egyensúlyhiányának – azonnali észlelésében, ezáltal proaktívan meghozva a megfelelő beavatkozási intézkedéseket, ahelyett, hogy passzívan kezelnék a piaci kockázatok felmerülését.

Végül a VARS úgy véli, hogy fel kell gyorsítani egy egységes és átlátható nemzeti föld- és lakásadatbázis létrehozását. Ez egy fontos alap, amely segíti a gazdálkodási ügynökségeket, a kutatókat és a vállalkozásokat a piac pontos és gyors elemzésében, előrejelzésében és működtetésében.

Amikor az adatrendszer nyitott és összekapcsolódik a minisztériumok, a fióktelepek és a települések között – beleértve a tervezésre, a tranzakciókra, az értékekre, a jogszerűségre és a földhasználat-változásokra vonatkozó információkat –, az hozzájárul az átláthatóság javításához, a spekuláció csökkentéséhez, valamint az emberek és a vállalkozások jogainak védelméhez.

Forrás: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm