Lassul a piac, a vevők kivárnak, mit szól az Igazságügyi Minisztérium az ingatlan-"szörfözésre" kivetett magas adókról szóló javaslathoz?

Az Igazságügyi Minisztérium úgy véli, hogy a tulajdonjog időtartama alapján történő adóztatás nem megvalósítható; a hanoi lakásárak stagnálnak, és valószínűleg nem fognak jelentősen csökkenni; Ho Si Minh-város felhagyott az aktuális állapot ellenőrzésével a telek- és házigazolványok kiadásakor... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Jelenleg Vietnámban az ingatlan-átruházások utáni személyi jövedelemadó fix, 2%-os kulcsot alkalmaznak a tranzakció értékére, függetlenül a tulajdonjog időtartamától. (Forrás: DN&TT)

Az Igazságügyi Minisztérium felszólalt az ingatlan-"szörfözés" magas adói miatt.

Az Igazságügyi Minisztérium szerint az ingatlanok tulajdonjog szerinti adóztatása az adó- és földgazdálkodási rendszer egységességének hiánya miatt nem megvalósítható, további kutatásokra van szükség. Az Igazságügyi Minisztérium észrevételei a személyi jövedelemadóról szóló törvény (helyettesítő) tervezetének kidolgozására irányuló javaslathoz.

A kormánynak benyújtott tervezetben a Pénzügyminisztérium azt javasolta, hogy „lehetséges tanulmányozni és végrehajtani az ingatlanátruházásból származó személyi jövedelem (SZJA) adóztatásának beszedését a tartási időszak alapján, ahogyan azt egyes országok tapasztalták. A konkrét adókulcsokat tanulmányozni és megfelelően meghatározni kell, tükrözve az ingatlanpiac tényleges működését”. A javaslat célja a politikák és iránymutatások intézményesítése, az ésszerű szabályozási szint elérése, a spekuláció és az ingatlanbuborékok elkerülése.

Az Igazságügyi Minisztérium megjegyezte, hogy a konkrét adókulcsokat meg kell vizsgálni és megfelelően kell meghatározni, tükrözve az ingatlanpiac működésének tényleges állapotát.

E politika végrehajtásához szükséges a föld- és lakáspolitikák tökéletesítésének folyamatával való szinkronizáció, valamint az ingatlan- és földnyilvántartásba vételhez szükséges informatikai infrastruktúra szinkronizálása és felkészültsége.

Ezért a Minisztérium úgy véli, hogy a tartási idő alapján történő adóbeszedés megoldása nem megvalósítható, ezért azt javasolja, hogy a Pénzügyminisztérium folytassa a politika kutatását és tökéletesítését annak alkalmazása előtt a hatékonyság és a megvalósíthatóság biztosítása érdekében.

Jelenleg Vietnámban az ingatlan-átruházások utáni személyi jövedelemadó fix 2%-os, a tranzakció értékére vetítve, függetlenül a tulajdonjog időtartamától.

2024 szeptemberében az Építésügyi Minisztérium hivatalos, a Kormányhivatalnak küldött jelentésében az ingatlanárakról azt nyilatkozta, hogy tanulmányozni fogja és javaslatot tesz egy adópolitikára azok számára, akik több házat és telket birtokolnak és használnak, hogy korlátozza a spekulációt és a rövid távú, nyereséges adásvételt. A javaslat az ingatlan- és lakásárak év eleje óta folyamatosan meredeken emelkedő tendenciája közepette született.

A piac stagnál, az árak valószínűleg nem fognak jelentősen zuhanni

A földről, ingatlanügyletekről és lakásügyekről szóló törvény 6 hónapja van érvényben. A fenti törvények ingatlanpiacra gyakorolt ​​hatását értékelve Le Van Binh úr - a Földügyi Minisztérium (Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium) igazgatóhelyettese - azt mondta, hogy még túl korai. Időbe telik, amíg a törvény átterjed a termékekre.

A Dan Viet újság által február 11-én szervezett „Ingatlanpiac 2025-ben – Lehetőségek keresése a kihívásokban” című szemináriumon Binh úr megjegyezte, hogy az ingatlanárak az utóbbi időben „szörnyűen megemelkedtek”.

Különösen 2023 végétől 2024-ig az árak meredeken emelkedni fognak. Az 50 millió VND/m2 alatti új lakások szinte teljesen eltűntek, sok régi, már évek óta működő lakás ára szintén meghaladja a 70 millió VND/m2-t. Még a régi társasházi lakóövezetekben is másfél-kétszeresére emelkedtek az árak, ami nagyon megnehezíti a hétköznapi munkavállalók számára a lakhatáshoz való hozzáférést. A 3-4 milliárd VND-vel rendelkezőknek továbbra is nehézséget okoz megfelelő lakhatás megtalálása.

Ez nemcsak az alacsony és közepes jövedelműek számára nehezíti meg a saját lakáshoz jutást, hanem a piac fenntarthatóságát is csökkenti.

Az áremelkedés elemzésekor Binh úr elmondta, hogy nemcsak a kínálat hiánya okozza, hanem a piacpszichológiának is nagy hatása van.

„A földárverésekről szóló hírekhez hasonlóan már az is nagyban befolyásolja a pszichológiát, hogy akik nem vásárolnak gyorsan, elveszítik a részesedésüket. Vagy még ha a tényleges kínálat még nem is érte el a piacot, de már a kínálatról szóló adatok birtokában is növekedni fog az ár, az már nem biztos, hogy tovább fog emelkedni” – mondta Mr. Binh. Amikor egy új ársáv alakul ki, a kínálat megnő, a piac pedig elkezd lelassulni.

„A közeljövőben ingatlantermékek kerülnek bevezetésre, biztosítások kerülnek kibocsátásra, így az ingatlanpiac és az árak is stabilabbak lesznek. Ekkor a munkavállalók hozzáférhetnek a házakhoz. A befektetők pszichológiája is nyugodtabb lesz” – mondta Binh úr.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke és a Vietnami Ingatlanbróker Szövetség elnöke azt is elmondta, hogy a 2025-ös ingatlanárak általában ésszerűbben fognak kiigazulni a 2024-eshez képest tapasztalt túlzott emelkedéshez képest.

E személy szerint azonban a jelentős csökkentés nehéz lesz, mivel bizonyos kérdések, mint például a telekárak, a telekárak listái és a költségek, arra utalnak, hogy nyomást gyakorolnak az ingatlantermékek költségeire.

„Mind a valós kereslet, mind a befektetési kereslet növekedni fog 2025-ben. Ami a tranzakciókat illeti, úgy vélem, hogy 2025-ben jobban fognak növekedni a jobb kínálati tényezők, a stabilabb szegmensek és különösen az árak miatt, amelyek kiigazulnak és jó szinten maradnak, ami a tranzakciók számának növekedéséhez vezet. Összességében a piac aktívabb lesz, mint 2024-ben. A piaci kínálati és keresleti mutatók javultak, de nem tudnak visszatérni a 2018-2019-es szintre” – értékelte Dinh úr.

Az ingatlanbefektetők 2025-ös lehetőségeit illetően Nguyen Van Dinh úr úgy értékelte, hogy jelenleg a központi városi területen a lakásárak túl magasak. A szakértő azt javasolja, hogy az emberek új, jó infrastruktúrával és közlekedési útvonalakkal rendelkező városi területeket keressenek.

Hanoiban a lakásárak változatlanok maradtak

A hanoi lakáspiac a 2025-ös holdújév után nem mutatott említésre méltó ingadozást az eladási árakban. Általánosságban elmondható, hogy a lakások eladási árai továbbra is ugyanazok, mint a Tet előtt. Ez teljesen ellentétben áll a tavalyi évvel, amikor a Tet után a hanoi lakások eladási árai folyamatosan ingadoztak - ezzel 2024-ben megkezdődött a folyamatos áremelkedés időszaka.

A Batdongsan.com.vn által a Tet után végzett felmérés szerint számos projektben a lakások eladási ára nem ingadozott a Tet előtti időszakhoz képest. Pontosabban, az An Binh Plaza projektben (Nam Tu Liem) a 2 hálószobás, 1 fürdőszobás, 50 éves tulajdoni idejű lakások eladási ára továbbra is 3,3-3,5 milliárd VND/lakás között ingadozik. Ugyanekkora terület esetén a hosszú távú tulajdoni idejű lakások eladási ára továbbra is 4,3-4,4 milliárd VND/lakás. A 80 m2-nél nagyobb alapterületű, hosszú távú tulajdoni idejű, 3 hálószobás lakások ára továbbra is 6-6,2 milliárd VND/lakás, míg az 50 éves tulajdoni idejű, 3 hálószobás lakások ára továbbra is körülbelül 5 milliárd VND/lakás.

Hasonlóképpen, a Pham Hung utcában (Nam Tu Liem kerület) található FLC Complex projektben a Tet utáni lakások eladási ára nem változott jelentősen. Az 50 m2 feletti lakások ára továbbra is 3,9-4,2 milliárd VND/lakás között mozog. A 70 m2 feletti lakások ára a Tet előtt továbbra is 5,2-5,5 milliárd VND/lakás között mozog.

Szintén a Nam Tu Liem kerületben a Golden Palace projektben a kétszobás, kétfürdőszobás lakások ára továbbra is a 2024 végi 4,6-4,7 milliárd VND/lakás közötti árfolyamon mozog. A Garden Hill projektben a kétszobás, kétfürdőszobás lakások ára továbbra is 4,5-4,7 milliárd VND körül mozog.

A Golden Field projektben a kétszobás, kétfürdőszobás lakások eladási ára általában a korábbi átlagos, körülbelül 4,7 milliárd VND/lakás körüli árszinten marad. Ebben a projektben azonban a piacon körülbelül 2-3 olyan lakás volt, amelyet a tulajdonosoknak sürgősen el kell adniuk, így elfogadták a 4,5-4,6 milliárd VND/lakás árcsökkentést.

A Thanh Xuan kerületben a Hanoi Center Point kétszobás és kétfürdőszobás apartmanjainak eladási ára továbbra is ugyanaz, mint Tet előtt, az átlagos eladási ár 5,7-5,8 milliárd VND/lakás között van.

A Gold Season projekt (Thanh Xuan) lakásainak ára továbbra is 8 milliárd VND a 3 hálószobás lakások, és körülbelül 6 milliárd VND a 2 hálószobás lakások esetében. Ugyanez az árkategória tapasztalható a Cau Giay kerületben található lakásprojekteknél is, mint például a HomeCity, a Central Field, a Discovery Complex...

A Batdongsan.com.vn által brókerekkel és kereskedési csarnokokkal végzett felmérés szerint az ingatlanvásárlók csoportja továbbra is kiváró üzemmódban van a Tet utáni áralakulásokat illetően.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke megjegyezte, hogy 2025-ben a lakásárak alig fognak csökkenni. Ennek az az oka, hogy a piacon 2025-ben megjelenő új elsődleges kínálat főként a nagyvárosok felsőkategóriás és luxus szegmenseire fog összpontosítani. Ezért a lakásárak továbbra is magasan fognak „rögzülni”. A szociális lakásprojektek kínálata valószínűleg növekedni fog 2025-ben, de még mindig rendkívül kicsi lesz az emberek igényeihez képest. Az alacsony költségű kereskedelmi lakások kínálata továbbra is rendkívül szűkös. Ezért a lakásárak szintje alig fog csökkenni, csak vízszintes szinten fog maradni.

Ho Si Minh-város megszünteti az aktuális státusz ellenőrzését a föld- és házigazolványok kiadásakor

Ho Si Minh-város Népi Bizottsága nemrégiben határozatot adott ki a város építési megrendelések kezelésének koordinációjáról szóló szabályzatának (a továbbiakban: Építéskezelési Szabályzat) számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről.

A Ho Si Minh-város építési megrendeléseinek kezelésére vonatkozó szabályozást 2024. április 1-jei határozattal adták ki. A 10. cikk 1. záradéka a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium (TN-MT), a Városi Földhivatal és annak kapcsolt szerveinek felelősségi körét a következőképpen határozza meg:

„A földhöz kötött vagyontárgyak tanúsításával kapcsolatos eljárások lebonyolítása során, házak vagy építmények aktuális állapotának a földjog rendelkezései szerinti ellenőrzése esetén, ha az építési rend megsértését észlelik, a dokumentációt átadják az illetékes hatóságnak ellenőrzésre és a törvényi rendelkezéseknek megfelelő kezelésre.”

A nemrégiben kiadott határozatban Ho Si Minh-város Népi Bizottsága a következőképpen módosította a határozatot: „A földterületekhez kapcsolódó vagyontárgyak tanúsításával kapcsolatos eljárások lebonyolítása során, ha az építési rend megsértését észlelik, írásbeli értesítést kell küldeni az illetékes hatóságnak ellenőrzésre és a törvényi rendelkezéseknek megfelelő eljárásra.”

A fenti módosítás azt jelenti, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak, a Városi Földhivatalnak és kapcsolt szervezeti egységeinek a továbbiakban nem kell ellenőrizniük a házak vagy építmények aktuális állapotát az igazolások kiadásakor.

A felülvizsgált és kiegészített határozat megszüntette a Ho Si Minh-városi Rendőrség azon felelősségét, hogy a kerületi szintű rendőrséget az ellenőrzések fokozására és az általuk kezelt területen az építési rendet sértő építési munkálatok haladéktalan felderítésére utasítsa, és tanácsot adjon a kezelésükkel kapcsolatban.

Ezenkívül az új szabályozás megszünteti a Tervezési és Beruházási Osztály azon felelősségét, hogy a kerületi népbizottsággal együttműködve kérje a vállalkozásoktól üzleti regisztrációs okmányaik újbóli regisztrációját a közigazgatási szabálysértések kezelésére vonatkozó határozatnak megfelelően, amennyiben a nyilvántartási adatok tisztességtelennek vagy pontatlannak minősülnek.

A közigazgatási szabálysértési jegyzőkönyvek felállításának felelősségével és a közigazgatási szankciókkal kapcsolatos tanácsadással kapcsolatban az új szabályozásból eltörlik a „közigazgatási szabálysértési jegyzőkönyv felállításától számított 2 munkanapon belül” kifejezést.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html