Miért hagyják figyelmen kívül a piaci elveket az ingatlanértékelés során?

(NLDO) - A felülvizsgált földtörvény tervezete jelentős módosításokat vezetett be a földárak tartalmával kapcsolatban.

A felülvizsgált földtörvény tervezete különös figyelmet kap, mivel számos jelentős változást vezet be a földértékelésre vonatkozó szabályozással kapcsolatban – ami a 2024. évi földtörvény 158–162. cikkének egyik lényegi eleme.

Két kiemelt pont a földárképzési elvek kiigazítása a piaci tényezők szerepének csökkentése érdekében, valamint a konkrét földárképzési mechanizmusok eltörlésére irányuló javaslat. Ezek a kiigazítások számos aggodalmat vetnek fel a földgazdálkodás és -igazgatás irányával kapcsolatban a következő időszakban.

Miért törölték el a piaci elvek szerinti földértékelés szabályozását?

Konkrétan a Módosított Földtörvény Tervezete eltörli a piaci elveken alapuló földértékelésre vonatkozó szabályozásokat; a nyilvánosságra, az átláthatóságra, az objektivitásra, a becsületességre és a függetlenségre vonatkozó követelményeket már nem ismerik el; az állam, a befektetők és a földhasználók közötti érdekharmóniát az állami gazdálkodási követelmények és a helyi realitások közötti összhang váltja fel.

A Tervezetben szereplő 4 alapelv, amely bemutatja az adminisztratív tényezők lefedettségét a földértékelésben, tehát egyenlővé tesszük a földértékelés elvét azzal az elvvel, hogy az állam dönt a földárakról?

Az állam döntése a földárakról az elsődleges piacon, valamint a földterületek állami visszaszerzése esetén fizetendő kártérítés kiszámításához használt földárakról az 1993-as földtörvény földárakra vonatkozó szabályozása óta alakult ki.

Meg kell jegyeznünk, hogy ezek az elvek általánosságban érvényesek a földértékelési tevékenységekben, nem csak akkor, amikor az állam dönt a földárakról; ugyanakkor a földértékelési elvek kidolgozásának célja annak biztosítása, hogy a földterület/telek valódi értéke, a földárak inherens jellemzői tükröződjenek, és hogy korlátozzák a szubjektív akarat érvényesülését a földértékelésben.

Ezért a tervezetben szereplő elveket gondosan mérlegelni kell, biztosítva az elvek célkitűzéseit és hozzájárulva a földértékelés professzionalizmusának javításához.

A szubjektív akarat ráerőltetése és a piaci tényezők figyelmen kívül hagyása nem fogja tükrözni a földértékelés természetét és objektivitását. A lényeg az, hogy javítanunk kell a hatékony piacirányítás és -szabályozás mechanizmusát, nem pedig az, hogy elkerüljük vagy kiküszöböljük a piac földértékelési folyamatra gyakorolt ​​hatását.

A felülvizsgált földtörvény tervezete különös figyelmet kap, mivel számos jelentős változást vezet be a földértékelésre vonatkozó szabályozással kapcsolatban. Fotó: Son Nhung

Egy adott földár-mechanizmus felváltása

A következő jelentős változás, hogy a Tervezet a specifikus földár-mechanizmus helyett egy földár-táblázatot és egy korrekciós együtthatót javasol. Ennek megfelelően, amikor az állam visszaszerzi a földet, a kártérítés kiszámításához használt földár a kiigazított földár-táblázaton alapul majd, nem pedig minden egyes esetre külön meghatározva, mint korábban.

A korrekciós együtthatókat tartalmazó árlista használata kényelmet és sebességet biztosít a földárak jelenlegi kontextusban történő alkalmazásakor, csökkenti a hibák kockázatát, és meghosszabbítja a konkrét földértékeléshez szükséges időt. A 2013-as földtörvénytől napjainkig terjedő konkrét földárak alkalmazása azonban kiemelkedő előnyökkel jár, mint például: az alkalmazható esetek magas szintű egyedisége, az értékelés minden meghatározott időpontban piaci adatokon alapul, a kapcsolt felek érdekeinek eseti szabályozása...

Az ingatlanértékelés nehézségei és hiányosságai az utóbbi időben abban rejlenek, hogy az értékelés alanya nem bizonyította professzionalizmusát, és az ingatlanértékelési tanácsadó szervezetek nem működnek hatékonyan. Ezért szükséges egy független ingatlanértékelési rendszer modelljének tanulmányozása és létrehozása a 2012. október 31-i 19-NQ/TW számú határozatban foglaltak szerint.

Úgy véljük, hogy a probléma lényegét helyesen kell azonosítani, nem csak a kényelem és a nehézségek miatt, hanem figyelmen kívül hagyva a földértékelés tudományos és szakmai vonatkozásait. A korrekciós együtthatókkal ellátott Földárlista széles körű alkalmazása hasonló a 2003-as Földtörvény időszakához, és amikor a konkrét földár-megoldás megszületett a 2013-as Földtörvényben, konkrétan fel kell mérni, hogy a régi problémák újra megjelennek-e, ami visszalépés a konkrét földárak eltörlése szempontjából.

Forrás: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm