A havi 30 millió VND jövedelemmel rendelkező párok nehezen tudnak lakást vásárolni Hanoiban.

(Dan Tri) - Az Általános Statisztikai Hivatal felmérése szerint Hanoiban és Ho Si Minh-városban a legmagasabb jövedelmű csoportok is nehezen boldogulnak otthonnal, ami azt jelenti, hogy az alacsonyabb jövedelmű csoportoknak szinte esélyük sincs.

A legmagasabb jövedelmű csoportok lakásvásárlásának problémája

Az Általános Statisztikai Hivatal (GSO) 2023-as népességi életszínvonal-felmérése öt népességcsoport jövedelmi szintjét tette közzé a nagyobb településeken.

Ennek megfelelően a legmagasabb jövedelmű csoport, amely a lakosság 20%-át teszi ki (5. csoport), átlagos havi egy főre jutó jövedelme Hanoiban 14,47 millió VND; Da Nangban 13,8 millió VND; Ho Si Minh-városban 13,26 millió VND; Dong Naiban 13,9 millió VND és Binh Duongban 18,38 millió VND.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) úgy értékeli, hogy ez egy olyan csoport, amely várhatóan képes lesz házakat tulajdonolni olyan nagyvárosokban, mint Hanoi vagy Ho Si Minh-város, kormányzati támogatás nélkül. A valóságban azonban, amikor a fent említett két nagyvárosban háztulajdonlás problémájával szembesülnek, még ez a csoport is számos akadályba ütközik.

Ez az egység azt feltételezi, hogy egy két munkaképes korú, a legmagasabb jövedelmi csoportba tartozó háztartásban a család átlagos jövedelme körülbelül 30 millió VND/hó. Az éves jövedelem 360 millió VND-nak felel meg.

A szakértők által gyakran javasolt általános pénzügyi szabály a pénzügyi biztonság garantálása érdekében, hogy a lakhatási költségek ne haladják meg a jövedelem 1/3-át. Így egy kéttagú, magas jövedelmű család a felmérésben szereplő csoportban legfeljebb 180 millió VND-t költhet lakhatási költségekre.

Eközben a fent említett nagyvárosokban minden egyes kereskedelmi lakás ára 40-70 millió VND/m2 között mozog, a területtől és a szegmenstől függően. Egy körülbelül 60 m2-es kis lakás körülbelül 2,5-3,5 milliárd VND-ba kerül.

Ha a fenti háztartás úgy dönt, hogy vásárol egy 60 m2-es lakást körülbelül 3,5 milliárd VND-ért, és a ház értékének 70%-át, azaz 2,45 milliárd VND-t kölcsönöz a banktól, évi 8%-os kamatlábbal 20 évre, akkor a havi törlesztőrészlet körülbelül 25-27 millió VND lesz, ami évi több mint 300 millió VND-nek felel meg. A VARS arra a következtetésre jut, hogy évi 80 millió VND maximális törlesztőrészlettel ez a csoport szinte képtelen lesz házat vásárolni.

Egy lakóház Hanoiban (Fotó: Ha Phong).

A lakásárak meghaladják az emberek fizetőképességét

A lakhatás megfizethetőségének elmúlt néhány évben tapasztalt meredek csökkenésének okait ismertetve ez az egység három fő okot említett.

Először is, a nagyvárosokban az ingatlanárak messze meghaladták a legtöbb ember anyagi lehetőségeit, és sokszor gyorsabban emelkednek, mint a jövedelem növekedése.

Pontosabban, a Covid-19 világjárvány után az ingatlanárak, különösen a lakásoké, olyan nagyvárosokban, mint Hanoi, Da Nang és Ho Si Minh-város, folyamatosan emelkedtek, új szintet elérve, amely 30%-kal magasabb, mint 2019-ben.

Eközben a városi területeken az egy főre jutó átlagjövedelem 2023-ban mindössze mintegy 4%-kal nőtt a GSO 2019-es statisztikáihoz képest. Hanoiban és Da Nangban a legmagasabb jövedelmű csoport átlagjövedelme 2023-ban mindössze 3%-kal, illetve 7%-kal nőtt 2019-hez képest.

Ho Si Minh-városban ennek a csoportnak az átlagjövedelme 8%-os negatív növekedési ütemet mutatott. Ez tovább növeli a jövedelem és a lakásárak közötti szakadékot, különösen a középosztálybeli és felső-középosztálybeli háztartások esetében.

A második a megfelelő lakáskínálat hiánya. A jelenlegi lakáskínálat főként a közép- és felsőkategóriás szegmensekben koncentrálódik. Bár ebben a szegmensben is nagyon nagy a kereslet, a megfizethető lakások iránti kereslet a piac fő kereslete. Nagyon kevés lakásprojekt ára 30 millió VND/m² alatt van, így az emberek többsége, beleértve a legfelsőbb csoportot is, megfelelő lehetőségek nélkül marad.

A VARS úgy véli továbbá, hogy egyes befektetők kihasználják a piaci kínálat szűkösségét, hogy indokolatlanul megemeljék az eladási árakat, ami az ingatlanárak emelkedését okozza, még azokon a területeken is, ahol nincsenek sok infrastrukturális előnyök. Ez megnehezíti azok dolgát is, akik ingatlant szeretnének vásárolni.

Harmadszor, a spekulatív viselkedésnek köszönhető. Más befektetési csatornákkal szemben, ahol még mindig nagy az ingadozás, a vagyonfelhalmozás pszichológiája és az ingatlanárak további emelkedésére való várakozás sok embert arra késztet, hogy tényleges használati cél nélkül vásároljon ingatlant. Ezek az emberek ingatlant vásárolnak, majd elhagyatva hagyják, nem veszik használatba, és arra várnak, hogy az ár emelkedjen, ami még súlyosabbá teszi a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt.

Ezenkívül egy másik, kevésbé említett, de nagy hatással bíró tényező a pénzügyi költségek. Bár a kamatlábak csökkentek, a lakásvásárlóknak továbbra is változó kamatlábakat kell fizetniük a körülbelül 10%-os vagy annál magasabb ösztönzők után. Ez szintén nagy pénzügyi nyomást gyakorol.

A pénzügyi költségek, a beruházási költségekkel és a telekköltségekkel együtt, folyamatosan emelkednek, ami hatással van az ingatlanvállalkozások projektfejlesztési folyamatára és közvetlenül növeli a lakásárakat.

A VARS hosszú távon úgy véli, hogy a szociális lakásépítési projektekhez és a megfizethető kereskedelmi lakásokhoz kapcsolódó földterületekre, adókra és hitelekre vonatkozó preferenciális politikák kutatása és alkalmazása mellett az államnak továbbra is elő kell mozdítania a csatlakozó infrastruktúra fejlesztését, és a TOD modell – a tömegközlekedésre összpontosító városfejlesztési modell – szerint kell bővítenie a városfejlesztést. Ez egy elkerülhetetlen tendencia a vietnami városi lakosok lakhatási problémájának megoldásához.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm