A külvárosi területek új árszinteket vezetnek be, második ingatlanadót javasolnak, és elvetik a Thanh Oai földárverési letéteket

A második javaslat az ingatlanok megadóztatására; Hanoi külvárosában a villák és sorházak fokozatosan „melegszenek”, az árak emelkedni fognak; sokan feladták előlegeiket, hogy Thanh Oai földekre licitálhassanak, lakóépületek funkciójának átalakításáról szóló esetek... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Ingatlanok: Árverésre bocsátott földterület Hanoi Hoai Duc kerületében. (Forrás: Vietnamnet)

Az ingatlanok a gazdagok kezébe kerülnek, az árak folyamatosan emelkednek

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint egyre gyakrabban fordul elő elhagyatott házak, elhagyatott villák és elhagyatott városi területek problémája. Még a nagyvárosokban is, ahol szűkös a föld és sűrű a népesedés, ez a helyzet továbbra is széles körben elterjedt, jól mutatva az egyik oldalon az elhagyatott földek és házak, a másik oldalon pedig a küszködő, egész életükben dolgozó, de még mindig bizonytalan emberek helyzetét.

A VARS szerint a befektetők spekulációs gyakorlata – vagyis az áruk felhalmozása, amikor azok szűkösek, és nem értékesíthetők, majd eladatlanul hagyása, az árak emelkedésére várva, vagy mesterséges hiány létrehozása az árak felhajtására a magas profit reményében – nagyon gyakori, a városi és a vidéki területeken egyaránt. Ez hatással van a földalap fejlődésének folyamatára, a kereslet és kínálat viszonyaira, és hosszú távon hatással van a gazdaságra .

A VARS úgy véli, hogy az adót a második és egyebekre is ki kellene vetni. Természetes, hogy a sok vagyonnal rendelkező, folyamatosan nyereséget termelő vagyonnal rendelkező emberek több adót fizetnek. Valójában az utóbbi időben a legtöbb lakásvásárló második vagy harmadik lakást vásárol.

Ez a javaslat az ingatlanárak folyamatos emelkedése és a csökkenésnek semmilyen jele nélküli tendenciája közepette született.

Az egység adatai szerint a lakásárindex 2024 második negyedévében Hanoiban és Ho Si Minh-városban 58%-kal, illetve 27%-kal emelkedett 2019 azonos időszakához képest. A középkategóriás szegmens egyre szűkösebb, és az idén újonnan megnyílt lakások kínálatának több mint 80%-a 50 millió VND/m2 felett van.

Nemcsak az új projektek, hanem a régi lakások árai is az egekbe szöktek. Sok évtizedek óta használt lakást még mindig 2-3-szor magasabb áron hirdetnek, mint amikor először piacra dobták. A villák, sorházak és külvárosi telkek szegmense is áremelkedés jeleit mutatja, mivel egyes befektetői csoportok hamis kínálatot és keresletet teremtenek a profit érdekében.

Ezért a piac szabályozása érdekében, hogy az biztonságos, egészséges és fenntartható irányba fejlődjön, hogy a földárak a piacnak megfelelően emelkedjenek és csökkenjenek, a VARS szerint az ingatlanadó-politika kihirdetése sürgős feladat, amelyet nem lehet figyelmen kívül hagyni, mert nehéz.

A VARS olyan ingatlanadó-politikát javasol, amely két csoportra vonatkozik: a második vagy több ingatlant vásárlókra és a projektjüket felhagyó tulajdonosokra. Az adókulcs fokozatosan emelkedik azoknál a tranzakcióknál, ahol az eladó rövid ideig rendelkezik tulajdonjoggal.

Szingapúrhoz hasonlóan a lakásvásárlóknak az ingatlan értékének 20%-át, a harmadik otthonért pedig 30%-át kell fizetniük. Azoknak a tulajdonosoknak, akik az első évben adják el otthonukat, az ingatlan értékének 6%-át, a második évben 8%-át, a harmadik évben 4%-át kell fizetniük, a negyedik év után pedig semmilyen adót vagy díjat nem kell fizetniük.

A VARS azt is javasolta, hogy abban az esetben, ha a tulajdonos a földterület átvétele után nem épít meg projektet, akkor ingatlan-felhagyási adót is kelljen fizetnie. Ezt a módszert Korea alkalmazza, az elhagyott vagy 2 évnél hosszabb ideje fejlesztés alatt álló földterületeket 5%-os adókulccsal adóztatják, és az adókulcs fokozatosan emelkedik az elhagyatottság éveinek számával: 5 év 8%-os, 7 év 9%-os, 10 évnél hosszabb ideig elhagyott földterületek 10%-os adókulccsal adóztathatók. Az Egyesült Államokban az elhagyott földterületeket 3%-os adókulccsal adóztatják...

Ez a szövetség azonban azt is elismeri, hogy az adózási eszközök piacszabályozásra való alkalmazása számos kihívással néz szembe. Különösen nagy beruházásokat igényel a technológiába és az emberi erőforrásokba, mivel annak meghatározásához, hogy melyik a második vagy harmadik otthon... az adózási eszközök hatékony és átlátható használatához az állami irányító szerveknek elő kell mozdítaniuk a lakás- és ingatlanpiaci információs rendszerek és adatbázisok kiépítését és befejezését.

A VARS azt is javasolja, hogy mérlegeljék a lehetséges negatív hatásokat, például az adózást, amely miatt az emberek „kimeríthetik” vásárlóerejüket, ami más hosszú távú következményekkel járhat a gazdaságra nézve, vagy jogi kiskapukat hozhat létre, ahol a gazdagok továbbra is elkerülhetik az adókat azáltal, hogy második, harmadik... ingatlanok tulajdonjogát rokonokra ruházzák át, a házbérleti díjakat emelik az adófizetésből eredő költségek ellensúlyozására...

Szomszédos, keresett külvárosi villák

A Vietnamnet szerint az utóbbi napokban „forró” volt a telekalukció Hanoi külvárosaiban. A piaci fejlemények miatt sok befektető és valódi vásárló sietett telket találni villák és sorházak számára a szinkron városi területeken épült külvárosokban. Hanoi külvárosi kerületeiben végzett felmérések azt mutatják, hogy ebben a szegmensben meglehetősen szűkös a kínálat, a Hanoi külvárosában eladásra kínált villa- és sorházprojektek száma kevés, és gyorsan elfogynak.

Nyugaton egyes új villaprojektek ára 180 millió és közel 200 millió VND/m2 között mozog.

A déli régióban 159 darab Him Lam Thuong Tin üzletház ritka kínálatot képvisel. Jelenleg az ötemeletes, két elülső és hátsó homlokzattal rendelkező, már elkészült és piros könyvvel ellátott sorházak kerülnek piacra, négyzetméterenként 100 millió VND-tól kezdődő árakon.

A meglévő kínálat mellett a piac figyelmét felkeltette egy Dong Anh-i projektről szóló információ is, amelynek indulása a negyedik negyedévben várható, körülbelül 300 millió VND/m2 áron...

A villák és sorházak kínálata az elmúlt 10 év legalacsonyabb szintjén van, ami a villa- és sorházak szegmensének eladási árát az elmúlt évben folyamatosan növelte. Hoai Duc és Ha Dong egyes területein a villák árai folyamatosan új szinteket döntenek, 30-50%-kal emelkednek az egy évvel ezelőttihez képest. Egyes potenciális területeken az érdeklődő vásárlók száma még nőtt is, ami helyi árlázat okozott.

Le Thi Bich Ngoc asszony, a Truong Son Land vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a lakásárak meredek emelkedése és a magas aukciós árak miatt sok befektető a külvárosi területekre költözött. Ennek megfelelően az alacsony építésű ingatlanok szegmense továbbra is felmelegszik. A közeljövőben az új termékek árai a külvárosi területeken új árszintet teremthetnek, amikor a földtörvény hivatalosan hatályba lép augusztus 1-jén, ami megemeli a villák és sorházak költségeit.

Megfigyelők szerint rövid távon a villa- és sorház szegmens likviditása növekedni fog, és a másodlagos árak valószínűleg tovább emelkednek. „Mostantól az év végéig Hanoiban a villa- és sorház szegmensében további áremelkedés várható, mivel a kínálat szűkös, a kereslet pedig folyamatosan növekszik. A kínálat azonban főként a külvárosi kerületekben lesz, a belvárosban pedig kimerültek az új projektekhez rendelkezésre álló földterületek” – mondta Nguyen Hoai An, a CBRE Hanoi igazgatója.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke szerint, amikor az üdülőingatlanok piaca még meglehetősen csendes, a vidéki telkek a megfelelő időre várnak, a belvárosi lakások túl melegek, a külvárosi villák és sorházak továbbra is sok befektető választását jelentik, mivel stabilitást biztosítanak, és nagy áremelkedési potenciállal rendelkeznek. „Jelenleg a hanoi villák és sorházak piaca kifogyott a belvárosi termékekből, ami arra kényszeríti az alacsony építésű lakások iránti keresletet, hogy a külvárosokba költözzön, és ez lesz a mozgatórugója a szegmens további áremelkedésének a jövőben is” – erősítette meg Dinh úr.

Thanh Oai árverezett földterület: 55/68 tétel foglalóval

A fizetési határidő lejárt, de a Ngo Ba környékén, Than faluban, Thanh Cao községben, Thanh Oai kerületben (Hanoi) található telek 13/68-a teljesítette pénzügyi kötelezettségeit. Az 55 letétbe helyezett telek nyertes ára 80 millió VND/m2 és több mint 100 millió VND/m2 között mozog.

A szabályozás szerint a földárverés nyertesének két részletben, 30 napon belül kell teljesítenie pénzügyi kötelezettségeit. Az árverés végső kifizetése szeptember 14-én esedékes.

A Thanh Oai Kerületi Földalap Fejlesztési Központ által a sajtóval megosztott információk szerint azonban a mai napig (szeptember 16-ig), bár a fizetési határidő lejárt, a 68 telek közül csak 13 teljesítette pénzügyi kötelezettségeit. A teljes mértékben kifizetett telkek közül a legmagasabb ára meghaladja az 55 millió VND/m2-t.

A 80 millió VND/m2 feletti, magas nyertes árakkal rendelkező tételek, beleértve a legmagasabb, 100,5 millió VND/m2-es árú tétel nyertesét is, nem fizettek időben. Így úgy tudni, hogy 55 tétel elvesztette a foglalóját.

Korábban a Thanh Cao község Thanh Than falujában, Ngo Ba környékén lezajlott 68 telek árverése nagy port kavart az ingatlanbefektetők és a nyilvánosság körében, amikor több mint 4000 minősített pályázat érkezett be, több mint 1500 ügyféllel. A nyertes ár 7-8-szor magasabb volt a kikiáltási árnál. A 8,6-12,5 millió VND/m2 kikiáltási ártól a legmagasabb nyertes ár meghaladta a 100 millió VND/m2-t.

Pontosabban, az LK03-10-es, közel 65 négyzetméteres tétel nyerte el a legmagasabb, akár 100,5 millió VND/négyzetméteres árat, ami nyolcszorosa a kikiáltási árnak.

Köztudott, hogy augusztus 10-én 68 telek árverését tartották a Thanh Cao község Thanh Than falujának Ngo Ba körzetében, amelyen több mint 400 milliárd VND bevételre számítottak. Mivel 13 telek teljesítette pénzügyi kötelezettségeit, a teljes befolyt összeg valamivel meghaladta a 80 milliárd VND-t, ami a várt összeg 20%-a.

Lakásfunkció-átalakítás esetei augusztus 1-jétől

A 2023. évi Lakástörvény 124. cikke egyértelműen meghatározza azokat az eseteket, amikor a lakásfunkciók átalakíthatók.

Ennek megfelelően a lakásfunkciók átalakításának esetei közé tartoznak:

Átállás letelepedési lakásról szociális lakásra.

Átállás állami vagy szociális bérlakásról letelepedési célú lakásra, amikor már nincs rá szükség.

A 2023. évi Lakástörvény 13. cikkelyének 1. záradékának d) pontja szerinti lakások szociális lakássá vagy bérbeadásra szánt szociális lakássá alakítása.

Egyéb esetekben a miniszterelnök döntése szerint, az Építésügyi Minisztérium javaslata alapján.

Megjegyzés: Az e cikk 1. pontjában előírt lakásfunkció-átalakításnak a következő elveknek kell megfelelnie:

Összhangban kell lennie a jóváhagyott tartományi lakásfejlesztési programmal és tervvel, és nem okozhatja a közvagyon elvesztését.

Az átalakítás után a házat hatékonyan, a megfelelő célra, valamint az átalakított házra vonatkozó szabványoknak és műszaki előírásoknak megfelelően kell használni.

Az Építésügyi Minisztériumnak vagy a Tartományi Népi Bizottságnak kell jóváhagynia.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html