Sebanyak 105 kota dan desa di seluruh negeri tidak akan diizinkan membagi tanah menjadi petak-petak dan menjualnya.

Terhitung mulai tanggal 1 Januari 2025, Undang-Undang tentang Usaha Properti (sebagaimana diubah) akan mulai berlaku dan salah satu isinya yang mendapat perhatian khusus karena akan memberikan dampak tertentu terhadap pasar adalah pengaturan tentang pembagian dan penjualan tanah.

Undang-Undang tentang Usaha Properti (yang telah diubah) mengatur bahwa hak guna usaha atas tanah tidak dapat dialihkan kepada orang pribadi yang membangun rumah sendiri, membagi-bagi bidang tanah menjadi bidang-bidang tanah untuk dijual di lingkungan kecamatan, kabupaten, dan kota pada kawasan perkotaan golongan khusus, golongan I, II, dan III, serta dalam hal melelang hak guna usaha atas tanah untuk investasi pembangunan perumahan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan.

Untuk wilayah yang tersisa, Komite Rakyat Provinsi akan menentukan wilayah yang memungkinkan investor proyek mengalihkan hak guna lahan beserta infrastruktur teknisnya kepada perorangan untuk membangun rumah mereka sendiri berdasarkan kondisi setempat. Dengan berlakunya kebijakan pengetatan pembagian dan penjualan lahan pada 1 Januari 2025, para ahli memperkirakan akan ada dampak dari Utara ke Selatan.

Namun, para ahli menyebutkan bahwa saat ini, Klausul 2, Pasal 41 Keputusan 43/2014/ND-CP, yang diubah dengan Keputusan 148/2020/ND-CP, hanya mencegah pembagian dan penjualan bidang tanah di lingkungan kawasan perkotaan kelas khusus dan kawasan perkotaan kelas I yang langsung berada di bawah Pemerintah Pusat; kawasan dengan persyaratan tinggi untuk arsitektur lanskap, kawasan pusat dan di sekitar bangunan yang merupakan sorotan arsitektur di kawasan perkotaan...

Oleh karena itu, banyak yang khawatir akan terjadi gelombang "lari" tukar-menukar tanah sebelum Undang-Undang Usaha Properti resmi berlaku.

Bapak Duong Quoc Thuy, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Can Tho (CaREA), berkomentar bahwa larangan pembagian dan penjualan tanah di kawasan perkotaan khusus, tipe I, tipe II, dan tipe III berdampak besar pada struktur segmen produk real estat. Dalam waktu dekat, pasar akan memiliki diferensiasi yang jelas di segmen tanah.

Dengan kerangka hukum yang berlaku saat ini, sangat sulit untuk membangun proyek yang berlangsung selama 3-5 tahun. Para pengusaha akan memilih solusi penerapan model individual untuk membagi kavling secara mandiri, yang sesuai, mudah, dan menciptakan pasokan yang lebih besar, sehingga kecil kemungkinannya untuk memilih mendirikan proyek atau badan hukum.

Oleh karena itu, dengan adanya peraturan baru, jumlah produk tanah dari subdivisi pada periode mendatang akan berkurang. Kelangkaan pasokan menyebabkan harga tanah meningkat. Namun, dalam jangka panjang, hal ini akan membantu pasar berkembang lebih sehat, analisis Bapak Thuy.

Menurut statistik Kementerian Konstruksi , pada bulan Desember 2023, seluruh negeri akan memiliki 902 kawasan perkotaan; yang mana, terdapat 2 kawasan perkotaan khusus, 22 kawasan perkotaan tipe I, 36 kawasan perkotaan tipe II, 45 kawasan perkotaan tipe III, 95 kawasan perkotaan tipe IV dan 702 kawasan perkotaan tipe V.

Dengan demikian, peraturan baru tersebut tidak akan mengizinkan pembagian dan penjualan tanah di 105 kota dan desa; bertambah 81 kota dan desa dibandingkan peraturan saat ini.

Selain dua kawasan perkotaan khusus Hanoi dan Kota Ho Chi Minh yang akan diperketat pembagian dan penjualan tanahnya, terdapat 22 kawasan perkotaan kelas satu; termasuk tiga kota yang dikelola pusat: Hai Phong, Da Nang, Can Tho, dan 19 kota provinsi: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh , Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong, Pleiku, dan Long Xuyen.

Selain itu, terdapat 36 kawasan perkotaan tipe II meliputi kota-kota di provinsi Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang-Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai.

Terdapat juga 45 kawasan perkotaan tipe III termasuk 29 kota: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.

Selain itu, 16 kota lainnya meliputi Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong.

Mengomentari dampak kebijakan tersebut, Tn. Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, mengatakan bahwa jumlah pembagian tanah yang dijual di daerah perkotaan tipe II dan III telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir.

Pengetatan pembagian lahan berdasarkan aturan baru Undang-Undang Usaha Properti (perubahan) akan berdampak pada seluruh pasar dari Utara hingga Selatan, namun 90% investor yang terdampak berada di kota tipe II dan III.

Penyesuaian harga memang wajar, tetapi harga tanah tidak akan lagi jatuh ke periode "demam" seperti sebelumnya, prediksi Tuan Tuan.

(TTXVN/Vietnam+)

Sumber