Kekurangan dalam metode perhitungan biaya penggunaan lahan.

Proyek tersebut berubah dari menguntungkan menjadi merugikan.

Menurut pemimpin sebuah perusahaan real estat ternama di Kota Ho Chi Minh, hambatan terbesar bagi proyek real estat saat ini adalah perhitungan biaya penggunaan lahan, termasuk biaya penggunaan lahan tambahan. Sebelumnya, banyak proyek diberikan perlakuan istimewa oleh kota, yang memungkinkan perhitungan biaya penggunaan lahan sementara agar bisnis dapat melanjutkan pembangunan dan penjualan. Sekarang, setelah proyek selesai dan penghuni telah tinggal di sana selama bertahun-tahun, biaya penggunaan lahan dihitung pada saat ini, bukan dari saat lahan dialokasikan. Hal ini telah menyebabkan kerugian dan frustrasi yang signifikan tidak hanya bagi bisnis tetapi juga bagi pembeli rumah.

Proyek Lakeview City diharuskan oleh Kota Ho Chi Minh untuk membayar biaya penggunaan lahan tambahan sebesar lebih dari 4.664 miliar VND, yang menyebabkan perusahaan menghadapi kesulitan dan kerugian.

"Hukum menetapkan bahwa waktu untuk penilaian tanah dan perhitungan hak penggunaan tanah adalah saat keputusan dibuat untuk mengalokasikan tanah, mengizinkan konversi penggunaan tanah, atau mengalokasikan tanah di lokasi. Namun, pada kenyataannya, setiap kali ada perubahan yang memperpanjang perhitungan hak penggunaan tanah, pihak berwenang menilai tanah dan hak penggunaan tanah pada saat itu. Kesulitan lainnya adalah bahwa bisnis tidak dapat secara proaktif mengelola kemajuan dan jumlah yang harus mereka bayarkan. Bisnis kurang memiliki keahlian dan tidak berwenang untuk membahas metode yang wajar dalam menghitung hak penggunaan tanah dengan pihak berwenang."

Oleh karena itu, pelaku usaha harus menyewa firma penilai lain untuk mendapatkan hasil yang adil. Saat ini, pelaku usaha masih bergantung pada perhitungan pihak berwenang dan tidak diperbolehkan untuk menantangnya. Sementara itu, demi alasan keamanan, pajak penggunaan lahan saat ini dihitung sangat tinggi oleh pejabat negara. Banyak proyek sebelumnya memiliki pajak penggunaan lahan yang dihitung sementara pada angka tertentu, dan pelaku usaha menggunakan angka tersebut untuk menentukan harga jual kepada pelanggan. Sekarang, setelah bertahun-tahun, ketika pihak berwenang menghitung ulang pajak penggunaan lahan, angkanya berkali-kali lebih tinggi daripada perhitungan sementara. Hal ini menyebabkan banyak proyek yang menguntungkan tiba-tiba mengalami kerugian besar, dan beberapa pelaku usaha bahkan tidak mampu membayarnya," kata orang ini.

Dalam dokumen yang dikirimkan kepada Perdana Menteri dan Kementerian Keuangan yang memberikan masukan atas draf tersebut, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menyarankan bahwa ketika keputusan dibuat untuk menyesuaikan perencanaan terperinci, pajak penggunaan lahan (TSD) harus dihitung ulang untuk seluruh proyek pada saat keputusan penyesuaian dibuat. Jumlah TSD yang sebelumnya telah dibayarkan oleh perusahaan harus dihitung ulang pada saat persetujuan ulang perencanaan dan dikurangkan dari TSD setelah perhitungan ulang, dengan jumlah yang dikurangkan tidak melebihi TSD yang harus dibayarkan.

Jika perusahaan belum membayar pajak penggunaan lahan sebelum perencanaan detail proyek disesuaikan, perusahaan wajib membayar pajak penggunaan lahan pada saat penyesuaian perencanaan. Pajak penggunaan lahan yang telah dibayarkan (jika ada) akan dihitung ulang pada saat penyesuaian perencanaan, dengan mempertimbangkan inflasi, dan akan dikurangkan dari pajak penggunaan lahan yang telah dihitung ulang. Jumlah yang dikurangkan tidak boleh melebihi jumlah pajak penggunaan lahan yang terutang. Secara bersamaan, perusahaan wajib membayar denda keterlambatan pembayaran pajak penggunaan lahan jika telah menerima pemberitahuan untuk membayar pajak penggunaan lahan.

Bapak Chau memberikan contoh proyek perumahan komersial di Distrik 7 (Kota Ho Chi Minh) yang dibangun di atas lahan seluas 5,2 hektar, di mana lembaga negara yang berwenang mengeluarkan keputusan alokasi lahan pada Januari 2021 dengan koefisien penggunaan lahan 3,05 kali dan kepadatan bangunan maksimum 35%. Proyek tersebut mencakup gedung apartemen dengan ketinggian maksimum 27 lantai yang berisi 903 unit apartemen dan area rumah petak bertingkat rendah dengan 110 unit rumah petak. Pada Maret 2021, perusahaan membayar biaya penggunaan lahan sebesar 850 miliar VND. Selanjutnya, investor meminta penyesuaian pada perencanaan detail, meningkatkan koefisien penggunaan lahan menjadi 4,57 kali, kepadatan bangunan maksimum menjadi 40%, dan menaikkan jumlah total apartemen menjadi 1.355 unit. Hal ini disetujui oleh lembaga negara yang berwenang pada Maret 2024. Menurut rancangan Keputusan tersebut, proyek ini harus membayar biaya penggunaan lahan tambahan sebesar 425 miliar VND, tetapi menurut usulan Bapak Chau, perusahaan tersebut hanya perlu membayar biaya penggunaan lahan tambahan sebesar 325 miliar VND.

"Jika bisnis tersebut telah menjual properti dan menerima uangnya, maka menurut metode perhitungan dalam rancangan Keputusan tersebut, bisnis tersebut harus menggunakan uangnya sendiri untuk kompensasi, yang menyebabkan risiko kerugian. Jika proyek tersebut belum terjual, pajak penggunaan lahan akan ditambahkan ke harga jual, sehingga mendorong kenaikan harga rumah, dan pada akhirnya, pembeli rumah lah yang akan menanggung bebannya," demikian perhitungan Bapak Chau.

Hanya satu kasus yang masih memenuhi syarat untuk pembebasan sewa tanah.

Menurut rancangan Keputusan tersebut, saat ini hanya satu kasus penggunaan lahan untuk tujuan produksi dan bisnis di sektor insentif investasi dalam kawasan insentif investasi yang dibebaskan dari sewa lahan. Rancangan tersebut secara signifikan mempersempit kasus-kasus yang memenuhi syarat untuk pembebasan sewa lahan dibandingkan dengan peraturan yang berlaku saat ini. Jika peraturan ini disetujui, ada kekhawatiran bahwa investor, termasuk investor asing, tidak akan lagi mendapat manfaat dari kebijakan pembebasan sewa lahan karena lokasi-lokasi tersebut tidak dianggap sebagai kawasan insentif investasi.

Lebih lanjut, menurut Bapak Le Hoang Chau, rancangan Keputusan tersebut tidak lagi mengatur kebijakan pembebasan biaya penggunaan lahan selama periode konstruksi dasar suatu proyek atau setelah periode pembebasan biaya sewa lahan dan air selama periode konstruksi dasar. Oleh karena itu, rancangan tersebut gagal mewarisi kebijakan insentif investasi yang berlaku saat ini yang diatur dalam Keputusan Nomor 46. Peraturan baru ini telah membuat kebijakan insentif investasi khusus yang diatur dalam Undang-Undang Investasi 2020 dan Keputusan Perdana Menteri Nomor 29 tentang insentif investasi khusus menjadi tidak efektif. Hal ini dapat berdampak negatif pada kebijakan daya tarik investasi, mengurangi daya tarik lingkungan investasi Vietnam bagi investor asing.

“Ini adalah isu yang sangat penting, sehingga Pemerintah dan lembaga negara terkait perlu memberikan perhatian khusus sebelum mengeluarkan Keputusan untuk membangun kerangka kebijakan insentif investasi yang unggul dan sangat kompetitif yang menjamin kepentingan nasional dan etnis baik dalam jangka pendek, menengah, maupun panjang, sekaligus menjamin kepentingan sah para investor. Hal ini sangat penting dalam konteks persaingan ketat antar negara untuk menarik investasi asing langsung (FDI), khususnya di sektor keuangan, teknologi tinggi, chip, dan semikonduktor; misalnya, bahkan AS baru saja memberlakukan undang-undang tentang teknologi chip dan semikonduktor,” saran Bapak Chau.

Pengacara Tran Minh Cuong (Asosiasi Advokat Kota Ho Chi Minh) menganalisis bahwa meskipun Undang-Undang Pertanahan menetapkan bahwa sewa tanah tahunan diterapkan secara stabil untuk siklus 5 tahun sejak Negara memutuskan untuk menyewakan tanah, memungkinkan konversi penggunaan lahan yang terkait dengan konversi ke bentuk sewa tanah negara dengan pembayaran sewa tahunan, tingkat penyesuaian diatur oleh Pemerintah untuk setiap periode, tetapi kenaikan sewa tanah dapat sama dengan atau lebih rendah dari inflasi. Namun, rancangan Keputusan tersebut menetapkan bahwa tingkat penyesuaian untuk kenaikan sewa tanah sama dengan inflasi. Oleh karena itu, Keputusan tersebut perlu mempertimbangkan pembatasan kenaikan sewa tanah untuk setiap siklus 5 tahun agar tidak melebihi kenaikan CPI tetapi tidak lebih dari 15%. Hal ini membantu bisnis mengurangi risiko keuangan dan siap berinvestasi dalam proyek-proyek besar dengan periode pengembalian modal yang panjang.

Setelah berkonsultasi dengan pelaku bisnis, Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI) juga meyakini bahwa dibandingkan dengan kebijakan yang berlaku dalam Keputusan 46, kebijakan pembebasan dan pengurangan dalam rancangan tersebut kurang menarik. Menurut peraturan yang berlaku, ada beberapa kasus di mana bisnis sepenuhnya dibebaskan dari sewa lahan, bukan hanya dikurangi untuk jangka waktu tertentu. Beberapa kasus yang 100% dibebaskan dari sewa lahan selama seluruh masa sewa berdasarkan peraturan yang berlaku meliputi: proyek investasi di sektor investasi yang diprioritaskan khusus yang berlokasi di daerah dengan kondisi sosial ekonomi yang sangat sulit; proyek yang menggunakan lahan untuk membangun asrama mahasiswa dengan dana anggaran negara, di mana unit yang ditugaskan untuk mengelola dan menggunakan lahan untuk akomodasi mahasiswa tidak diperbolehkan memasukkan biaya sewa lahan dalam harga sewa; lahan pertanian untuk kelompok etnis minoritas; lahan untuk proyek penanaman hutan lindung, proyek reklamasi lahan, dll. Oleh karena itu, Keputusan tersebut perlu mempertimbangkan perluasan kasus yang memenuhi syarat untuk pembebasan sewa lahan, alih-alih hanya mengurangi sewa. Jika hal ini dapat dicapai, maka akan menarik investasi ke daerah atau sektor yang kurang beruntung dengan insentif khusus.

Sumber: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm