Bagaimana Anda bisa menghindari jebakan penipuan properti dan manipulasi harga?

DNVN - CEO CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, mengkonfirmasi adanya "penipuan" dan "manipulasi harga" di pasar properti dan menyarankan para pembeli untuk sangat bijak dan berhati-hati dalam mempertimbangkan apakah investasi tersebut menguntungkan agar terhindar dari jebakan.

Pada konferensi pers yang mengumumkan sorotan pasar properti Da Nang untuk kuartal kedua tahun 2025 oleh CBRE Vietnam (bagian dari grup layanan properti AS CBRE), seorang reporter dari Vietnam Business News mewawancarai Ibu Duong Thuy Dung - CEO perusahaan tersebut - tentang beberapa tanda yang tidak biasa yang terjadi di daerah tersebut.

CEO CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, mempresentasikan laporan mengenai poin-poin penting pasar properti Da Nang pada kuartal kedua tahun 2025.

Bagaimana pandangan CBRE Vietnam terhadap tren harga apartemen dan lahan di Da Nang selama paruh pertama tahun 2025?

Ibu Duong Thuy Dung: Menurut catatan CBRE Vietnam, harga jual rata-rata gedung hunian bertingkat tinggi dan apartemen di pasar Da Nang pada enam bulan pertama tahun 2025 adalah sekitar 85 juta VND/m2, tertinggi di negara ini, bahkan melebihi harga jual rata-rata di Kota Ho Chi Minh (82 juta VND/m2) dan Hanoi (79 juta VND/m2); peningkatan sebesar 27% dibandingkan periode yang sama tahun lalu (Hanoi meningkat sekitar 30-35%, Kota Ho Chi Minh meningkat lebih dari 20%).

Harga tanah di Da Nang diperkirakan akan meningkat sebesar 15-20% di sebagian besar wilayah perkotaan utama dan lokasi-lokasi penting di kota tersebut selama paruh pertama tahun 2025; di beberapa area utama di sepanjang pantai dan tepi sungai, kenaikan harga bisa mencapai 20-25%. Ini adalah kabar baik bagi pasar Da Nang, namun, dalam beberapa aspek, biaya bagi pembeli di sini lebih tinggi.

Saat ini, Da Nang tampaknya sedang mengalami "demam tanah," pengulangan situasi pada tahun 2018-2020. Menurut Anda, apakah ini demam tanah yang sesungguhnya atau gelembung spekulatif?

Ibu Duong Thuy Linh: Ketika berbicara tentang lonjakan harga tanah, perlu dilakukan investigasi spesifik mengenai area mana yang mengalami kenaikan harga untuk menilai apakah itu benar-benar lonjakan harga tanah atau bukan. Definisi lonjakan harga tanah mencakup kenaikan harga riil dan buatan. Di beberapa area, kita mengamati banyak faktor seperti peningkatan infrastruktur, perencanaan induk yang komprehensif, dan partisipasi investor terkemuka yang berkontribusi pada kenaikan harga tanah.

Itu adalah kenaikan harga yang nyata. Pembeli sekarang sangat berpengetahuan; mereka dapat melihat bahwa harga tanah di sana memang meningkat dibandingkan sebelumnya. Namun, mereka masih bersedia mengeluarkan uang untuk membeli karena itu adalah kenaikan harga yang sebenarnya. Meskipun demikian, ada juga daerah dengan kenaikan harga buatan, artinya harga naik "mengikuti tren."

Artinya, ada area yang belum dikembangkan sama sekali, tetapi ada "desas-desus" tentang rencana pembangunan infrastruktur, merger, atau proyek-proyek mendatang... yang menyebabkan kenaikan harga. Fenomena "mengikuti tren" ini memang terjadi di Da Nang, tetapi menurut kami, lonjakan harga buatan di area tersebut saat ini tidak separah yang terjadi pada tahun 2018-2020.

Selama periode 2018-2020, Da Nang mengalami lonjakan harga tanah yang berkepanjangan, tetapi tidak banyak produk yang dipasarkan. Selama beberapa tahun setelahnya, juga hanya sedikit proyek yang diimplementasikan di daerah tersebut. Namun, dalam dua tahun terakhir, banyak proyek telah diluncurkan oleh investor ternama, dan proyek-proyek ini terjual dengan sangat baik.

Ibu Duong Thuy Dung menjawab pertanyaan dari reporter Vietnam Business.

Jika dilihat dari penyerapan pasar, periode ini berbeda dengan tahun 2018-2020. Oleh karena itu, kami tidak terlalu khawatir tentang gelembung spekulatif properti di Da Nang. Namun, dari perspektif investor atau pembeli individu, terutama mereka yang berasal dari daerah lain, kehati-hatian diperlukan terkait strategi investasi.

Sebagian orang berpendapat bahwa belakangan ini, ketika terjadi kelebihan pasokan apartemen, pengembang secara artifisial menaikkan harga tanah untuk memikat pembeli yang tidak curiga agar membeli apartemen alih-alih tanah. Kemudian, ketika proyek tanah diluncurkan ke pasar, mereka menggunakan taktik serupa untuk menipu pembeli agar membeli apartemen sebagai gantinya. Apakah Anda percaya praktik "memikat pembeli yang tidak curiga" seperti itu ada, dan solusi apa yang ada untuk melindungi hak-hak pembeli yang sah?

Ibu Duong Thuy Dung: Fenomena "spekulasi tanah" tidak hanya terjadi di Da Nang; tetapi juga terjadi di pasar-pasar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City… Harga tanah yang naik lebih dari 30% hanya dalam satu hari jelas merupakan gelembung; tidak mungkin harga tanah naik begitu cepat dan benar-benar terjadi. Saya yakin pembeli yang cerdas tidak akan pernah menerima kenaikan harga seperti itu.

Mungkin lonjakan harga tanah spekulatif sebelumnya disebabkan oleh kekhawatiran pembeli bahwa orang lain akan membeli semuanya jika mereka tidak bertindak, tetapi pembeli semakin cerdas dan tidak akan pernah berinvestasi di daerah dengan gelembung spekulatif yang begitu jelas.

Apakah ini termasuk taktik "penipuan" atau tidak perlu dipertimbangkan berdasarkan kasus per kasus, tergantung pada proyek spesifiknya. Saya pikir ini bisa jadi "taktik" untuk menjual rumah dan tanah. Ini bukan hanya terjadi di Da Nang; situasi serupa ada di pasar lain, seperti Hanoi. Beberapa proyek bahkan mempekerjakan orang untuk mengantre membeli, tetapi sebenarnya, itu antrean palsu…

Solusi paling efektif untuk masalah ini harus datang dari para pembeli sendiri, baik mereka berinvestasi maupun membeli untuk penggunaan pribadi. Sangat sulit untuk membuktikan bahwa pemilik proyek atau broker sengaja menaikkan harga, dan juga sangat sulit bagi pihak berwenang untuk campur tangan dalam masalah ini. Oleh karena itu, pendekatan terbaik adalah bagi pembeli untuk waspada dan menghindari jebakan harga yang dinaikkan.

Sebelumnya, pembeli kurang informasi tentang manipulasi harga dan penipuan, tetapi sekarang mereka sudah cukup terinformasi. Mereka sekarang cukup bijak untuk menilai kelayakan investasi mereka, daripada secara membabi buta mengikuti iklan atau janji dari pemilik proyek, karena bahkan perjanjian kontrak pun seringkali rapuh. Lebih dari siapa pun, pembeli sendiri akan mampu menghindari jebakan tersebut.

Terima kasih, Bu!

Hai Chau

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212