Apartemen dengan harga 25 juta VND/m2 "punah" di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh

Apartemen terjangkau "punah" di pasar real estat Hanoi dan Kota Ho Chi Minh

Laporan Kementerian Konstruksi tentang pasar perumahan dan real estat pada kuartal ketiga mengatakan bahwa jumlah transaksi apartemen dan rumah individu yang berhasil mencapai 38.398 produk, meningkat 48% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Dari segi harga, harga apartemen di Hanoi terus meningkat, baik di proyek baru maupun lama. Harga rata-rata proyek baru meningkat sekitar 4-6% per kuartal dan 22-25% per tahun. Harga apartemen juga meningkat, terutama di beberapa area, meningkat sekitar 35% hingga 40%, tergantung lokasinya, dibandingkan kuartal sebelumnya.

Segmen apartemen terjangkau dengan harga jual di bawah VND25 juta/m2 hampir tidak memiliki transaksi dan produk yang dijual. Apartemen kelas menengah dengan harga mulai dari VND25 juta/m2 hingga kurang dari VND50 juta/m2 masih mendominasi transaksi dan pasokan di pasar. Sisanya adalah apartemen mewah dan super mewah (dengan harga di atas VND50 juta/m2).

Data penelitian dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa segmen apartemen terjangkau (dengan harga di bawah VND25 juta/m2) - perumahan terjangkau - telah "punah" dalam beberapa tahun terakhir dan sangat sulit, atau bahkan mustahil, untuk muncul kembali di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Secara spesifik, statistik dari unit ini menunjukkan bahwa dalam periode 2018-2023, bukan hanya kuantitasnya yang terus menurun, tetapi struktur pasokan apartemen di kedua kota khusus tersebut juga semakin timpang. Struktur pasokan semakin "condong" ke segmen kelas atas dan mewah. Proporsi pasokan apartemen baru yang dibuka di segmen harga terjangkau terus menurun dan secara resmi "menghilang" di Kota Ho Chi Minh pada tahun 2021 dan Hanoi pada tahun 2023.

Di Hanoi, proporsi apartemen terjangkau yang baru diluncurkan mencapai 35% pada tahun 2018, menurun menjadi 20% pada tahun 2019, dan hanya 12% pada tahun 2020. Pada tahun 2021 dan 2022, pasokan apartemen terjangkau di Hanoi terus menurun, hanya mencapai sekitar 4% dari total pasokan apartemen yang dijual. Hingga saat ini, tidak ada lagi apartemen terjangkau yang dijual.

Di Kota Ho Chi Minh, sejak 2018, proporsi apartemen terjangkau telah menurun tajam dari 20% pada tahun 2018 menjadi 0,5% pada tahun 2020. Pada tahun 2021, segmen apartemen terjangkau telah menghilang di Kota Ho Chi Minh.

Proyek perumahan sosial Dong Mo Dai Kim di distrik Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Selama 9 bulan terakhir, pasokan apartemen di Hanoi telah mengalami pemulihan yang signifikan. Namun, ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan menjadi lebih serius karena sekitar 80% pasokan apartemen yang dijual di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh dihargai VND50 juta/m2 atau lebih.

Harga apartemen terus meningkat dan mencapai level baru, pada level tinggi baik di pasar primer maupun sekunder, jauh melampaui keterjangkauan dan tingkat pertumbuhan pendapatan mayoritas orang.

Kementerian Konstruksi meyakini bahwa saat ini, pasar properti menunjukkan keterbatasan dan kekurangan, dengan tanda-tanda ketidakstabilan dan ketidaksehatan yang mulai muncul. Secara spesifik, struktur produk properti tidak memadai ketika segmen perumahan kelas menengah dan atas serta properti pariwisata menunjukkan tanda-tanda surplus. Sementara itu, terdapat kekurangan yang parah terhadap perumahan sosial, perumahan pekerja, dan perumahan komersial dengan harga terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah.

"Harga properti, terutama harga rumah dan tanah, terus meningkat dan lebih tinggi daripada pendapatan masyarakat. Hal ini menyulitkan pekerja berpenghasilan rendah di perkotaan dan pekerja kawasan industri untuk mengakses dan membangun perumahan. Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, hampir tidak ada apartemen dengan harga di bawah VND25 juta/m2," demikian pernyataan Kementerian Konstruksi.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), pasar real estat sangat membutuhkan pasokan perumahan komersial karena masalah hukum dan struktur produk perumahan yang tidak sesuai. Banyak rumah berada di segmen kelas atas, tetapi terdapat kekurangan perumahan komersial yang terjangkau, yang menyebabkan kenaikan harga rumah yang terus-menerus dalam beberapa tahun terakhir. Hal ini menyulitkan masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah di perkotaan yang sangat membutuhkan rumah untuk ditinggali.

Solusi untuk membawa kembali apartemen terjangkau ke pasar

Untuk mengatasi kekurangan pasokan perumahan yang terjangkau, Ibu Giang Huynh - Direktur Penelitian dan S22M di Savills - percaya bahwa diperlukan solusi komprehensif yang menggabungkan kekuatan sektor publik dan swasta.

"Dalam konteks anggaran negara yang terbatas, pendanaan untuk proyek perumahan sosial akan menghadapi banyak kesulitan. Di saat yang sama, sektor swasta juga berada di bawah tekanan inflasi pada biaya input. Oleh karena itu, kerja sama yang efektif antara kedua belah pihak menjadi sangat penting. Selain itu, peningkatan kepadatan konstruksi dan perencanaan yang matang akan memainkan peran penting dalam menyediakan solusi perumahan yang terjangkau," ujarnya.

Menurut Ibu Giang Huynh, pemerintah kota perlu memperkenalkan kebijakan insentif yang kuat untuk menarik kerja sama pemilik tanah, sehingga membentuk kawasan pemukiman berkelanjutan yang baru.

Sebuah gedung apartemen di Hanoi (Foto: Ha Phong).

"Dengan mengoptimalkan luas lahan, dipadukan dengan fasilitas umum dan ruang terbuka hijau, kita dapat secara bertahap mengatasi masalah perumahan yang semakin mendesak. Koordinasi yang erat antara pemerintah dan investor akan menjadi kunci untuk mewujudkan ide-ide ini," tegas para ahli Savills.

Berbagi pandangan yang sama, Dr. Nguyen Van Dinh - Ketua VARS - mengatakan bahwa intervensi kuat dari Negara diperlukan.

Pertama, Negara perlu meneliti dan mengembangkan kebijakan untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor untuk mengembangkan apartemen komersial yang terjangkau, seperti menerapkan kebijakan untuk membebaskan atau mengurangi pajak bumi dan bangunan dan pajak perusahaan, atau meningkatkan kepadatan konstruksi atau koefisien pemanfaatan lahan dibandingkan dengan standar untuk proyek perumahan komersial yang terjangkau.

Pada saat yang sama, terdapat kebijakan prioritas dalam persetujuan perencanaan dan pemberian izin konstruksi, yang membantu mempersingkat waktu pengembangan proyek, sehingga mengurangi biaya investasi. Selain itu, diusulkan untuk "menambahkan poin prioritas" dalam pemilihan investor untuk melaksanakan proyek investasi menggunakan lahan bagi investor yang telah membangun perumahan terjangkau.

Kedua, perlu mendorong proyek kerja sama antara Pemerintah dan sektor swasta untuk membangun perumahan terjangkau. Sektor swasta akan melakukan sebagian besar proses konstruksi dan pengembangan, sementara Negara menyediakan insentif lahan dan dukungan hukum.

Ketiga, badan pengelola negara perlu memiliki kebijakan untuk mendukung permintaan masyarakat akan perumahan. Pemerintah dapat mengkaji pembentukan dana untuk mendukung pengembangan dan pemeliharaan pasokan rumah susun. Dana ini dapat diperoleh dari APBN dan investor swasta.

Dana tersebut akan mengumumkan informasi harga jual dan sewa secara publik dan transparan, sehingga memudahkan masyarakat mengakses dan membandingkan, sehingga dapat memilih produk perumahan yang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial mereka. Selain itu, dana tersebut juga bertindak sebagai lembaga pengelola, yang meninjau individu yang telah membeli/menyewa proyek yang dikembangkan oleh dana ini dan akan mengambil kembali rumah jika mereka terbukti membeli/menjual secara melanggar peraturan, memalsukan dokumen pendapatan, dan tidak melaporkan aset dengan benar.

Di samping itu, Negara perlu memiliki kebijakan yang dapat membatasi motivasi spekulasi, dan segera mengkaji serta menerapkan pajak properti, dengan menyasar pemilik properti yang tidak menjalankan kegiatan usaha propertinya, atau tidak melakukan pembangunan setelah menerima tanah. Negara juga perlu membentuk badan atau komite yang melakukan pengawasan terhadap perumahan, dan memberikan sanksi yang tegas terhadap kasus-kasus spekulasi, manipulasi harga, atau kenaikan harga secara ilegal.

Namun, agar kebijakan regulasi benar-benar efektif dan memastikan pasar beroperasi secara aman dan sehat dalam jangka panjang, Negara perlu segera melengkapi sistem informasi dan data pasar properti dan sistem manajemen perumahan yang telah ditetapkan.

Sistem informasi dan data pasar properti, khususnya data harga, akan menjadi landasan penting dalam pengelolaan/pemantauan harga properti, memastikan harga apartemen terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, serta menghindari kenaikan harga rumah secara tiba-tiba akibat spekulasi atau faktor pasar lainnya.

Sistem manajemen perumahan terpadu dengan basis data nasional tentang populasi serta status pembayaran kesejahteraan sosial, catatan hipotek, dll. akan membantu lembaga mengidentifikasi riwayat transaksi, status perumahan setiap individu, membedakan spekulan dari pembeli rumah dengan kebutuhan perumahan riil.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm