Dana Perumahan Nasional: Menciptakan momentum untuk pembangunan perumahan sosial

Dana Perumahan Nasional adalah model yang terbukti efektif di Singapura dan Korea Selatan.

Pemerintah baru saja menerbitkan Keputusan 302/2025/ND-CP yang merinci Dana Perumahan Nasional dan implementasi Resolusi 201/2025/QH15 Majelis Nasional tentang mekanisme khusus pembangunan perumahan sosial. Khususnya, Dana Perumahan Pusat telah dibentuk dan berada di bawah Kementerian Konstruksi ; Komite Rakyat Provinsi akan membentuk dan mengelola Dana Perumahan Daerah.

Perlu meningkatkan kapasitas organisasi dan operasional

Dana-dana ini beroperasi sebagai unit layanan publik, memiliki status hukum, stempel sendiri, akuntansi independen, dan diizinkan untuk membuka rekening di Kas Negara atau bank umum. Komite Rakyat Provinsi berhak untuk membentuk dana baru, mereorganisasi, atau mentransfer dana yang ada, tetapi harus memastikan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan.

Misi utama dana ini adalah menciptakan dan mengembangkan pasokan perumahan sosial untuk memenuhi kebutuhan sewa masyarakat. Dana ini memiliki hak untuk berinvestasi dalam pembangunan proyek perumahan sosial dengan infrastruktur teknis dan sosial yang sinkron; menerima dan mengalihkan fungsi aset perumahan umum untuk disewakan.

Proyek perumahan sosial Ly Thuong Kiet (Distrik Dien Hong, Kota Ho Chi Minh) dengan 1.254 apartemen akan segera selesai. Foto: QUOC ANH

Selain itu, dana tersebut diperbolehkan untuk membeli perumahan sosial dari investor; memesan, menerima, atau mengalihkan perumahan dari badan usaha milik negara (BUMN); menerima perumahan pemukiman kembali atau perumahan yang disumbangkan secara sukarela oleh organisasi dan individu. Dana tersebut juga dapat membeli perumahan komersial untuk disewakan bagi pejabat, pegawai negeri sipil, pegawai negeri, dan pekerja.

Pada saat yang sama, dana tersebut bertanggung jawab untuk menyelenggarakan pengelolaan dan pengoperasian seluruh dana perumahan yang diinvestasikan atau diterima, memastikan bahwa kegiatan penyewaan berlangsung sesuai mekanisme yang benar, kepada subjek yang tepat, dan untuk tujuan jaminan sosial yang tepat.

Dr. Huynh Phuoc Nghia, dosen di Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh (UEH), menilai bahwa peraturan tentang mekanisme operasional, kewenangan dan model organisasi Dana Perumahan Nasional dalam Keputusan 302/2025/ND-CP relatif lengkap dan jelas.

Namun, Dr. Nghia menekankan bahwa faktor penentu terletak pada kapasitas organisasi dan operasional. Dana Perumahan Nasional merupakan unit layanan publik yang beroperasi di bawah mekanisme otonomi keuangan, sehingga kualitas sumber daya manusia, kemampuan mengembangkan strategi, mengoperasikan proyek, dan mengoordinasikan kerja sama lintas sektor akan menentukan tingkat keberhasilan. "Mekanisme yang baik saja tidak cukup, yang penting adalah tim pelaksana harus memiliki kapasitas yang memadai agar dapat beroperasi dengan lancar," tegasnya. Menurutnya, jika Dana Perumahan Nasional diberikan hak rekrutmen yang tepat, maka akan tersedia kondisi untuk menarik tim ahli yang handal, sehingga dapat mengoperasikan model tersebut secara lebih efektif, transparan, dan berkelanjutan.

Menurut Dr. Nghia, model dana pembangunan perumahan bukanlah hal baru dan cukup mirip dengan model yang telah beroperasi secara efektif di Singapura atau Korea Selatan. Di Singapura, badan-badan pembangunan perumahan beroperasi secara otonom, memiliki akses mudah ke dana lahan, dan menciptakan 50%-60% dari total pasokan perumahan di pasar. Vietnam saat ini juga mengizinkan Dana Perumahan Nasional untuk menggunakan dana lahan negara sesuai perencanaan, bekerja sama dengan sektor swasta, dan meminjam modal dari bank komersial, sebuah mekanisme yang dianggap "lebih terbuka" dibandingkan banyak negara Eropa yang sebagian besar bergantung pada sumber daya swasta. "Jika diimplementasikan dengan tepat, dana ini dapat menciptakan dampak yang sangat besar. Target pasarnya beragam, mulai dari perumahan sosial, akomodasi pekerja, hingga jenis perumahan khusus seperti perumahan umum atau rumah bagi warga di daerah bencana alam. Dana ini dapat sepenuhnya diinvestasikan pada perumahan sementara, pemukiman kembali, atau mendukung rumah tangga di daerah longsor sesuai dengan mekanisme koordinasi dengan pemerintah daerah," analisis Dr. Nghia.

Fokus pada pengembangan proyek penyewaan

Ibu Cao Thi Thanh Huong, Manajer Senior Departemen Riset di Savills Vietnam, menekankan bahwa Dana Perumahan Nasional merupakan model yang telah terbukti efektif di Singapura dan Korea, di mana masyarakat dapat meminjam dengan suku bunga rendah dan jangka panjang, sementara pelaku usaha yang berpartisipasi menikmati insentif investasi dan akses ke dana pertanahan yang terencana. Model ini menciptakan manfaat dua arah. Dengan demikian, pembeli menerima dukungan finansial yang memadai, sementara pelaku usaha termotivasi untuk berpartisipasi dalam pengembangan perumahan terjangkau. Ketika kedua belah pihak mendapatkan manfaat, pasar akan bergerak menuju kondisi yang lebih seimbang dan berkelanjutan.

Dari perspektif bisnis, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), berharap pembentukan Dana Perumahan Nasional dapat menciptakan saluran mobilisasi modal yang lebih beragam dan fleksibel untuk pembangunan perumahan sosial. Investor akan memiliki sumber daya keuangan yang lebih stabil untuk mengembangkan proyek, dan masyarakat dengan kebutuhan riil akan memiliki akses ke perumahan dengan harga yang wajar. Dengan demikian, target pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial yang ditetapkan oleh Pemerintah dapat tercapai.

Menurut Ketua HoREA, selain mekanisme permodalan, Dana Perumahan Nasional juga menyediakan dana lahan bagi investor untuk melaksanakan proyek perumahan sosial. Mekanisme ini membantu perusahaan mengakses lahan bersih dengan lebih mudah, modal berbiaya rendah, dan mempersingkat waktu pelaksanaan proyek. Di saat yang sama, perusahaan yang berpartisipasi dalam pembangunan perumahan sosial juga dapat bekerja sama dengan dana tersebut untuk menyiapkan dana lahan dan sumber daya jangka panjang.

Menurut Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, proses urbanisasi dalam beberapa tahun terakhir menunjukkan bahwa kelompok buruh biasa, masyarakat berpenghasilan rendah, dan pekerja di kawasan industri... selalu menghadapi kesulitan dalam mengakses perumahan yang layak. Oleh karena itu, beliau yakin bahwa pembentukan Dana Perumahan Nasional, yang beroperasi dengan model bangun-miliki-sewa, akan lebih tepat dan menghasilkan efisiensi berkelanjutan.

Dana tersebut dapat secara proaktif menciptakan dana lahan, berinvestasi dalam infrastruktur, dan membangun perumahan sosial untuk disewakan di daerah padat penduduk atau dekat kawasan industri—di mana permintaannya sangat besar dan mendesak. "Kami telah menyaksikan banyak kasus orang membeli perumahan sosial tetapi bepergian dengan mobil mewah atau berspekulasi melalui perantara. Jika kita berfokus pada model sewa, situasi seperti ini akan berkurang secara signifikan," ujarnya.

Ia menekankan bahwa selama bertahun-tahun, pekerja berpenghasilan rendah, pegawai negeri sipil, dan buruh miskin memiliki keinginan yang sama: tempat tinggal yang stabil dengan harga terjangkau. Proyek perumahan sosial dengan harga sewa lebih rendah daripada kamar sewaan, kualitas lebih baik, dan dikelola secara profesional akan membantu ratusan ribu keluarga memiliki kesempatan untuk meningkatkan kualitas hidup mereka dan mengurangi tekanan mencari nafkah di perkotaan.

Namun, perlu diperjelas dan ditentukan lebih spesifik subjek yang memenuhi syarat untuk disewa. Jika persyaratannya terlalu ketat, perumahan sosial akan menyimpang dari tujuan awalnya, yaitu memenuhi kebutuhan perumahan dasar para pekerja.

Alat regulasi harga real estat

Dr. Pham Viet Thuan berharap Dana Perumahan Nasional akan diberikan kewenangan dan sumber daya yang memadai, mulai dari pinjaman preferensial, dana lahan bersih, kebijakan pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan lahan, hingga prosedur investasi. Dengan demikian, dana tersebut tidak hanya akan mendukung masyarakat kurang mampu, tetapi juga membantu pasar properti mengurangi tekanan fluktuasi harga.

"Dalam konteks kenaikan harga perumahan, eskalasi biaya material dan finansial, keputusan Perdana Menteri untuk membentuk Dana Perumahan Nasional guna berinvestasi dalam proyek perumahan sosial untuk sewa dan perumahan pekerja merupakan sinyal yang sangat menggembirakan. Ini akan menjadi instrumen regulasi penting untuk membantu mengekang kenaikan harga properti dan menstabilkan pasar," komentar Dr. Thuan.

Sumber: https://nld.com.vn/quy-nha-o-thanh-bai-o-thuc-thi-196251124211636863.htm