Hati-hati saat membeli dan menjual apartemen mini

Sejak awal Desember 2023 hingga saat ini, di Da Nang , banyak beredar informasi tentang penjualan apartemen mini, bahkan penjualan banyak gedung apartemen mini dengan cara yang tidak biasa. Langkah ini dinilai oleh beberapa pakar properti bahwa banyak investor memanfaatkan peraturan pemberian sertifikat hak guna bangunan (SHM) untuk setiap apartemen (buku merah muda) mulai 1 Januari 2025 untuk "menyingkirkan aset", mengalihkan situasi sulit kepada pembeli apartemen dan investor sekunder.

Dengan perkembangan pasar properti saat ini, pihak berwenang perlu memperkuat manajemen, inspeksi, dan peringatan terkait pembelian dan penjualan apartemen dan kondominium mini, serta mencegah situasi antisipasi kebijakan perumahan baru. Foto: HOANG HIEP

Penyewa apartemen membayar sekali selama 50 tahun

Belakangan ini, akibat "pengetatan" pengelolaan oleh pihak berwenang, banyak investor apartemen mini tidak dapat menjual apartemen mereka dan membatasi penyebaran informasi penjualan apartemen karena takut diperiksa dan ditindak pelanggaran. Namun, setelah Majelis Nasional mengesahkan Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen) dengan sejumlah peraturan tentang pengembangan perumahan bertingkat, apartemen perorangan (apartemen mini), termasuk penerbitan sertifikat hak pakai (buku merah muda) untuk setiap apartemen sesuai ketentuan undang-undang pertanahan, banyak informasi tentang penjualan apartemen mini ilegal dengan ajakan untuk "memiliki apartemen murah". Informasi ini "menyerang" psikologi banyak orang berduit yang memiliki kebutuhan perumahan tinggi atau investor yang ingin memiliki apartemen di pusat kota untuk mengantisipasi aturan pemberian buku merah muda tersebut.

Khususnya, terdapat banyak informasi tentang apartemen mini ilegal yang dijual di Jalan Truong Thi 5 (Kelurahan Hoa Thuan Tay, Distrik Hai Chau) dengan harga hanya 468 juta VND untuk apartemen 1 kamar tidur seluas ^35m² . Mereka bahkan menawarkan kerja sama investasi dengan iming-iming keuntungan "ideal" sebesar 36% dalam 2 tahun pertama dan dukungan untuk membeli kembali apartemen tersebut dengan keuntungan 110% setelah 24 bulan. Faktanya, apartemen mini ini belum dibangun, hanya terdapat sebidang tanah kosong dan 2 papan cetak dengan perspektif bangunan tanpa informasi apa pun tentang proyek atau investasi tersebut.

Bahasa Indonesia: Gedung apartemen mini di jalur 308 jalan Hoang Dieu (kelurahan Binh Hien, distrik Hai Chau) dengan dua jalur dengan jarak bebas jalan 2m dan 3,5m juga memiliki banyak informasi tentang apartemen ilegal untuk dijual. Wakil Ketua Komite Rakyat distrik Hai Chau Nguyen Van Duy mengatakan bahwa setelah menerima informasi tersebut, distrik telah menugaskan pasukan fungsional untuk memeriksa dan mencegah penjualan apartemen di gedung apartemen mini ini dan saat ini tidak ada apartemen untuk dijual. Namun, ketika seseorang bertanya untuk membeli apartemen, seseorang yang mengaku sebagai investor gedung apartemen mini di jalur 308 Hoang Dieu mengatakan bahwa apartemen itu tidak untuk dijual, hanya untuk disewakan dan penyewa harus membayar biaya satu kali untuk seluruh masa sewa 50 tahun. Khususnya, untuk apartemen dua kamar tidur dengan luas ^46-48m2 , total sewa yang harus dibayarkan adalah 1,2-1,25 miliar VND pada satu waktu saat penandatanganan kontrak.

Apartemen di gedung apartemen mini di jalur 308 Hoang Dieu diiklankan untuk dijual di banyak situs web dan media sosial. Foto: NAM TRAN

Penjualan tanah untuk menghibahkan gedung apartemen mini sedang marak

Berdasarkan riset selama hampir sebulan terakhir, di berbagai situs web dan jejaring sosial, telah terjadi "mekarnya" informasi tentang penjualan apartemen mini beserta pendapatan dari penyewaannya. Sebagai contoh, sebuah apartemen mini di sebuah gang di Jalan Le Duan (Distrik Thanh Khe) dengan 4 lantai, 5 apartemen yang terletak di atas lahan seluas hanya ^{50 m²} dengan pendapatan 18-19 juta VND/bulan terjual seharga 3,55 miliar VND. Sebuah apartemen mini di Jalan Le Thanh Nghi (Distrik Hai Chau) dengan 6 lantai, 22 apartemen, luas lahan ^{204 m²} , pendapatan 100-150 juta VND/bulan terjual seharga 25,9 miliar VND. Apartemen mini di Jalan Trung Nu Vuong (Distrik Hai Chau) memiliki 5 lantai, 28 apartemen, dan lahan ^{seluas 200 m2} dengan pendapatan 150 juta VND/bulan, dan diiklankan untuk dijual seharga 25 miliar VND... Bahkan, sebuah perusahaan real estat mengunggah informasi tentang "penjualan apartemen berpenghasilan tinggi" beserta 14 apartemen mini lainnya di Distrik Hai Chau, Son Tra, dan Ngu Hanh Son.

Maraknya informasi penjualan apartemen mini saat ini telah mengejutkan dan membingungkan banyak broker dan pedagang properti. Seorang broker properti (yang meminta identitasnya dirahasiakan di distrik Hai Chau) menganalisis bahwa saat ini, suku bunga deposito bank berfluktuasi antara 5-5,5% per tahun. Jika arus kas dari penyewaan apartemen sesuai dengan yang diiklankan, maka jelas, suku bunga tahunan jauh lebih tinggi daripada suku bunga deposito bank. Misalnya, sebuah apartemen mini diiklankan dijual seharga 9 miliar VND tetapi memiliki pendapatan 55 juta VND per bulan, yang setara dengan suku bunga 7,3% per tahun; sebuah apartemen mini diiklankan dijual seharga 14 miliar VND tetapi memiliki pendapatan 95 juta VND per bulan, dengan suku bunga 8,2% per tahun... Oleh karena itu, banyak apartemen mini yang dijual secara massal, yang memiliki banyak hal yang tidak biasa.

Kemungkinan besar banyak investor berada di bawah tekanan pinjaman bank untuk berinvestasi di apartemen mini yang terlalu besar karena mereka belum dapat menjual apartemen mereka di masa lalu akibat "pengetatan" dan banyaknya inspeksi oleh instansi pemerintah. Di sisi lain, memenuhi persyaratan untuk mendapatkan buku merah muda, menjadi investor dalam pembangunan apartemen mini, pencegahan dan penanggulangan kebakaran, persyaratan standar konstruksi... sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perumahan baru yang baru saja disahkan oleh Majelis Nasional juga sangat sulit.

Oleh karena itu, mengantisipasi akan sulitnya mendapatkan buku merah muda, banyak investor memanfaatkan momen ini, memanfaatkan psikologi banyak pembeli yang keliru mengira akan mendapatkan buku merah muda untuk setiap apartemen, untuk "menyingkirkan barang". Jika itu benar, maka mereka yang membeli apartemen untuk ditinggali atau investor yang membeli apartemen mini saat ini untuk mengantisipasi kebijakan baru, akan dengan mudah "merasakan buah pahit" di kemudian hari.

Direktur Institut Penelitian dan Pelatihan Real Estat (Da Nang), Nguyen Duc Lap, berkomentar bahwa akan terjadi pergeseran besar dari rumah kos dan rumah sewa ke perumahan sosial dalam beberapa tahun mendatang karena Undang-Undang Perumahan yang baru memiliki kebijakan untuk mendorong dan mendorong perkembangan perumahan sosial yang pesat, baik dari segi penawaran maupun permintaan. Para pialang dan pakar real estat juga meminta pihak berwenang untuk memperkuat manajemen, inspeksi, dan peringatan terhadap perkembangan baru dan tidak lazim tersebut, serta mengantisipasi peraturan dan kebijakan baru dalam Undang-Undang Perumahan.

NAM TRAN

Sumber