Pajak real estat kedua kontroversial, dibahas berkali-kali tetapi masih macet.

(CLO) Associate Professor Dr. Ngo Tri Long mengatakan bahwa kebijakan pajak real estat kedua telah diusulkan berkali-kali dan telah dibahas berkali-kali, tetapi masih banyak pendapat yang bertentangan.

Dibahas berulang-ulang kali

Baru-baru ini, dalam laporan yang dikirim ke Kantor Pemerintah mengenai alasan kenaikan harga real estat, Kementerian Konstruksi mengatakan akan mempelajari dan mengusulkan kebijakan pajak untuk kasus kepemilikan dan penggunaan banyak rumah dan tanah untuk membatasi spekulasi dan pembelian dan penjualan dalam waktu singkat untuk mendapatkan keuntungan.

Oleh karena itu, Kementerian Konstruksi mengusulkan untuk mengenakan pajak kepada masyarakat yang memiliki banyak rumah dan tanah guna menurunkan harga rumah. Setuju dengan pandangan ini, Wakil Menteri Keuangan Nguyen Duc Chi mengatakan bahwa "proposal ini layak diterima dan dipelajari".

Mengenai masalah ini, Associate Professor Dr. Ngo Tri Long, seorang pakar ekonomi , mengatakan: Ini bukan pertama kalinya solusi pajak real estat kedua diusulkan untuk mengurangi harga perumahan.

Faktanya, usulan untuk mengenakan pajak pada apartemen kedua dan selanjutnya telah dipelajari selama beberapa dekade.

Khususnya, pada akhir tahun 2009, Rancangan Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan (RPBPB) yang terdiri dari 15 pasal telah diajukan oleh Kementerian Keuangan untuk mendapatkan masukan dan diharapkan akan disetujui dalam rapat pada bulan Mei 2010. Namun, karena berbagai alasan, setelah 15 tahun, pajak ini masih sekadar gagasan.

Baru-baru ini, pada akhir tahun 2022, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh juga menyerahkan dokumen kepada Pemerintah, yang mengusulkan untuk memutuskan kebijakan pajak tambahan untuk hak penggunaan tanah dan hak kepemilikan properti di atas tanah properti real estat kedua atau lebih milik rakyat.

Kemudian pada bulan Agustus 2023, pemilih Kota Ho Chi Minh terus mengusulkan pajak untuk rumah kedua dan mengenakan pajak yang lebih tinggi pada properti kosong yang tidak menghasilkan nilai tanah.

Baru-baru ini, Asosiasi Pialang Properti Vietnam juga mengusulkan kebijakan pajak properti yang berlaku untuk dua kelompok, yaitu pembeli rumah kedua atau lebih dan pemilik yang meninggalkan proyek. Tarif pajak akan meningkat secara bertahap untuk transaksi di mana penjual memiliki masa kepemilikan yang singkat.

Dengan demikian, dapat diketahui bahwa kebijakan pajak bumi dan bangunan yang kedua ini sudah berkali-kali diusulkan dan dibahas, namun masih banyak pula yang berseberangan pendapat.

Profesor Madya Dr. Ngo Tri Long mengatakan bahwa pada tahun 2023, usulan untuk mengenakan pajak tinggi kepada pemilik rumah kedua dimasukkan dalam rancangan Resolusi untuk menggantikan Resolusi 54/2017 Majelis Nasional tentang mekanisme dan kebijakan percontohan untuk menciptakan momentum pembangunan bagi Kota Ho Chi Minh, tetapi kemudian dihapus karena diskusi menunjukkan masih banyak kekurangan.

“ Peraturan ini mungkin tidak menjamin keadilan dalam banyak kasus, misalnya orang yang hanya memiliki satu rumah, lahan yang luas, atau bernilai tinggi tidak dikenakan pajak, sementara orang yang memiliki dua rumah atau lebih lahan dengan luas atau nilai yang kecil dikenakan pajak ,” kata Associate Professor Dr. Ngo Tri Long.

Mekanisme ini juga kurang tepat untuk diterapkan di lapangan karena transaksi jual beli properti masih banyak dilakukan secara manual dengan menggunakan kertas dan pemanfaatan teknologi informasi masih terbatas, sehingga banyak instansi maupun perorangan yang mencari cara untuk menghindari pajak dengan cara membiarkan pihak lain berdiri atas namanya.

Bapak Long menekankan bahwa semua pihak menegaskan bahwa riset tentang kebijakan pajak properti memang diperlukan, berkontribusi pada restrukturisasi anggaran negara ke arah yang aman, dan mendorong pemanfaatan properti secara wajar, sesuai dengan praktik internasional. Namun, hal ini memerlukan peta jalan agar tidak menimbulkan "kejutan" di pasar.

"Usulan Kementerian Konstruksi untuk mengenakan pajak atas rumah kedua merupakan salah satu langkah yang perlu dipertimbangkan secara matang," ujar Tn. Long.

Beberapa pendapat mengatakan bahwa Vietnam dapat belajar dari Singapura dalam mengenakan pajak atas properti kedua. Mengenai hal ini, Associate Professor Dr. Ngo Tri Long mengatakan bahwa Vietnam dan Singapura adalah dua kasus yang sangat berbeda, menerapkan peraturan satu negara ke negara lain tidaklah memungkinkan. "Tiongkok memberikan pelajaran yang jelas tentang penggunaan instrumen pajak yang terlalu kaku bagi mereka yang memiliki rumah kedua atau lebih untuk mengendalikan kenaikan harga rumah, tetapi justru memiliki efek sebaliknya. Penerapan langkah-langkah pajak di pasar properti sangat sensitif sehingga kita harus mengevaluasi semua dampaknya," kata Bapak Long. Profesor Dr. Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, memiliki pendapat yang sama: Sudah lama, banyak orang ingin belajar dari metode perpajakan Singapura, yaitu mereka yang membeli rumah kedua dikenakan pajak dengan tarif yang lebih tinggi. Namun, karakteristik Vietnam berbeda dengan Singapura. Jika rumah pertama sangat berharga, tetapi rumah kedua sangat kecil, maka hanya rumah kedua yang dikenakan pajak, tetapi rumah pertama dapat diabaikan. Beberapa negara memungut pajak sebesar 1-1,5% dari nilai untuk semua kasus kepemilikan rumah dan tanah. Namun, di Vietnam, pendapatan masyarakat masih rendah, dan jika tingkat ini dipungut, masyarakat tidak akan mampu menanggungnya. Oleh karena itu, perlu dikaji sistem pajak yang sesuai untuk Vietnam agar dapat memungut pajak berdasarkan nilai rumah, tanah, atau area kepemilikan, dengan tujuan mencegah spekulasi properti dan menjamin jaminan sosial.

Haruskah kita mengenakan pajak pada properti kedua?

Masih terdapat pandangan yang beragam mengenai pajak properti kedua dalam konteks saat ini.

Ada konsensus tentang perlunya mengenakan pajak kepada pemilik rumah kedua, dengan beberapa alasan utama adalah bahwa banyak negara di seluruh dunia telah menerapkannya, atau bahwa pajak tersebut dapat mendorong penggunaan aset yang lebih efisien, sehingga meningkatkan pendapatan bagi anggaran negara.

Ada pula yang berpendapat bahwa memiliki banyak properti karena spekulasi dapat meningkatkan harga perumahan, sehingga menyulitkan orang yang mencari perumahan, sehingga "pajak" dapat mengurangi permintaan spekulatif dan membantu menstabilkan pasar, sehingga mendorong pembangunan berkelanjutan.

Namun, Associate Professor Dr. Ngo Tri Long mengatakan bahwa dalam konteks saat ini, mengenakan pajak kepada pemilik rumah kedua tidak akan efektif dan tidak layak.

Penyebab utama dampak pasar properti saat ini adalah kurangnya pasokan, serta masalah hukum dan kelembagaan yang belum terselesaikan. Banyak daerah takut membuat kesalahan dan dimintai pertanggungjawaban, yang mengakibatkan keterlambatan proyek. Selain itu, situasi broker dan spekulan yang menggelembungkan harga di beberapa daerah membutuhkan intervensi segera dari badan pengelola dan otoritas terkait untuk memeriksa, mengingatkan, dan menghindari harga virtual.

Oleh karena itu, untuk mengelola pasar, kita harus menyelaraskan berbagai solusi dan kebijakan, serta mempelajari titik-titik kenaikan harga yang "panas" dan melakukan intervensi. Perpajakan bukanlah solusi utama untuk menyelesaikan masalah saat ini. Jika kita menerapkan kebijakan perpajakan, hal itu akan berdampak buruk bagi pasar,” ujar Bapak Long.

Menurut pakar ini, pajak properti dapat mendongkrak harga rumah dan tanah. Karena biaya pajak akan ditambahkan ke harga produk, pembeli akhir harus menanggung biaya ini.

Selain itu, Tuan Long menunjukkan realitas lain, yaitu bahwa meminta kerabat, kenalan, dan anggota keluarga untuk memiliki real estat di Vietnam sangat mudah dan telah terjadi secara terbuka hingga saat ini.

Siapa pun dapat meminta bantuan saudara kandung, orang tua, atau anak-anak mereka untuk memiliki puluhan properti. Untuk menghindari meminta orang lain memilikinya, penting untuk memastikan asal-usul keuangan pemilik rumah. Hanya dengan membuktikan asal-usul aset yang diketahui publik, kita dapat menghindari praktik pengalihan nama atau "kepemilikan" properti.

Saat ini, kami masih kesulitan menentukan apakah rumah kedua ditujukan untuk investasi atau bisnis, untuk anak-anak, atau sebagai hadiah. Saat menerapkan pajak, ada banyak tujuan yang perlu diklasifikasikan, dan kami harus memiliki sistem manajemen nasional yang menghubungkan berbagai daerah untuk mengendalikan masalah ini.

Bersamaan dengan itu, perlu dikombinasikan dengan langkah-langkah teknis lainnya seperti transaksi perbankan wajib, persyaratan deklarasi, dan lain-lain untuk mengendalikan kepemilikan rumah kedua.

"Kementerian Keuangan menegaskan bahwa tujuan membatasi spekulasi dan menstabilkan pasar properti akan sulit dicapai jika hanya mengandalkan perpajakan. Sebaliknya, sistem kebijakan perlu memiliki sinkronisasi antara regulasi pertanahan dan perencanaan," tegas Associate Professor Dr. Ngo Tri Long.

Senada dengan itu, Dr. Dinh The Hien, Direktur Institut Informatika dan Ekonomi Terapan, menilai usulan pengenaan pajak properti kedua saat ini sama sekali tidak tepat.

Karena hal ini tidak hanya membuat pasar kehilangan kepercayaan, tetapi juga dapat meningkatkan harga rumah, sehingga orang-orang kehilangan akses terhadap perumahan. Yang lebih berbahaya adalah kemungkinan reaksi balik ketika orang-orang terjebak dalam spiral pengetatan pengeluaran, yang menyebabkan resesi ekonomi.

Properti bukan hanya tempat tinggal, tetapi juga berperan sebagai input dalam kegiatan ekonomi. Misalnya, bagi produsen dan pedagang, selain properti pertama seperti pabrik, toko, dll., mereka harus memiliki atau menyewa properti kedua untuk ditinggali. Pengenaan pajak atas properti kedua dalam hal ini menyebabkan harga barang dan jasa yang mereka jual ditambahkan dengan tarif pajak tahunan, dan pada akhirnya, yang menanggung beban adalah konsumen,” ujar Dr. Dinh The Hien.

Viet Vu

Sumber: https://www.congluan.vn/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-gay-tranh-cai-ban-di-ban-lai-nhieu-lan-nhung-van-tac-post322171.html