Agar pasar real estat pulih, berapa seharusnya suku bunga pinjaman?

Permintaan tinggi untuk pinjaman rumah

Baru-baru ini, Batdongsan.com.vn melakukan survei terhadap kelompok orang yang ingin membeli rumah mengenai perlu tidaknya menggunakan leverage keuangan. Melalui survei tersebut, lebih dari 73% responden menyatakan perlu meminjam uang dari bank untuk membeli rumah, dan hanya 27% yang tidak meminjam. Dari responden yang perlu meminjam uang untuk membeli rumah, hingga 41% membutuhkan pinjaman kurang dari 30% dari nilai properti, dan 30% lainnya membutuhkan pinjaman antara 30-70% dari nilai rumah.

Berdasarkan hasil studi ini, ketika membahas ekspektasi suku bunga KPR pada tahun 2023-2024, sekitar 44% responden menyatakan bahwa suku bunga KPR di bawah 8% masih wajar bagi mereka untuk mengelola keuangan dan berharap suku bunga akan turun ke level tersebut pada tahun 2024. Selain itu, 33% pembeli rumah bersedia meminjam jika suku bunga KPR berfluktuasi antara 8-10%, dan hanya sekitar 14% yang setuju dengan suku bunga 10-13%.

Permintaan pinjaman rumah tetap tinggi.

Menurut Tn. Le Bao Long, Direktur Strategi Batdongsan.com.vn, alasan mengapa banyak pembeli rumah tidak berani menggunakan leverage keuangan adalah karena mereka khawatir dengan kesulitan ekonomi , pekerjaan yang tidak stabil, dan pendapatan yang tidak pasti, yang menyebabkan mereka merasa tertekan dan tidak mampu membayar bunga pinjaman.

"Kebanyakan keluarga berpenghasilan di bawah 40 juta VND/bulan hanya dapat membelanjakan maksimal 20 juta VND atau kurang untuk membeli properti setiap bulan. Mereka yang berpenghasilan di atas 40 juta VND/bulan hanya dapat menerima cicilan KPR tetap bulanan maksimal 30 juta VND. Bagi nasabah berpenghasilan rendah, di bawah 20 juta VND/bulan, angka ini maksimal 8-10 juta VND," ujar Bapak Long.

Hingga saat ini, suku bunga dan harga rumah merupakan dua faktor yang sangat memengaruhi keputusan untuk membeli rumah. Hal ini juga menjadi masalah yang belum dapat diputuskan oleh banyak orang yang membutuhkan perumahan tetapi perlu menggunakan leverage keuangan, karena suku bunga mobilisasi masih tinggi dibandingkan sebelum pandemi COVID-19.

Survei Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahwa 72% pembeli rumah menilai harga properti saat ini masih tinggi dan sangat tinggi, melebihi kemampuan membayar sebagian besar pekerja di pasar saat ini. Sebanyak 75% responden juga menyatakan bahwa suku bunga pinjaman saat ini juga tinggi dan terlalu tinggi, sehingga banyak orang enggan meminjam. Selain itu, prosedur pinjaman yang rumit juga membuat banyak orang enggan atau bahkan tidak berani mengakses jalur mobilisasi modal dari bank.

Suku bunga tidak akan turun tajam

Hingga saat ini, suku bunga acuan telah diturunkan sebanyak 4 kali oleh Bank Negara Vietnam (SBV). Tidak berhenti di situ, dalam Resolusi 97/NQ-CP tertanggal 8 Juli 2023, Pemerintah juga menegaskan bahwa SBV akan terus menerapkan solusi yang sinkron dan drastis untuk menurunkan suku bunga, terutama penurunan suku bunga kredit, dengan upaya penurunan setidaknya sekitar 1,5-2%.

Berkat arah drastis ini, diperkirakan suku bunga deposito rata-rata 12 bulan kemungkinan akan turun menjadi 6 - 6,5%/tahun pada akhir tahun 2023, karena SBV masih memiliki ruang untuk menurunkan suku bunga operasional.

Namun, para ahli berpendapat bahwa meskipun Bank Negara telah mengambil langkah-langkah untuk mendinginkan suku bunga, suku bunga beli dan jual tidak akan turun drastis dalam 6 bulan terakhir tahun ini. Oleh karena itu, saat ini, suku bunga mengambang di beberapa bank umum masih berkisar antara 12% - 13,5%. Beberapa bank bahkan memiliki suku bunga 14,2% setelah periode preferensi berakhir. Suku bunga ini diperkirakan akan bertahan lebih lama dan kemungkinan tidak akan turun lebih lanjut hingga di bawah 10%.

Pasar real estat masih menunggu dampak positif dari suku bunga bank.

Para ahli dari Batdongsan.com.vn juga berkomentar bahwa untuk kembali ke periode "uang murah", pasar akan membutuhkan banyak faktor untuk memengaruhinya. Oleh karena itu, dalam jangka pendek, akan sulit mengharapkan penurunan suku bunga yang tajam. Pada tahun 2024, suku bunga mungkin akan terus menurun tetapi hampir tidak akan lebih rendah dari 10%. Oleh karena itu, mengharapkan pasar pulih dalam jangka pendek sulit dicapai karena suku bunga tidak terlalu menarik.

Menurut Asosiasi Pialang Properti Vietnam, arus kas menunjukkan tanda-tanda kembali ke pasar, dengan nasabah memiliki akses ke pinjaman baru dengan suku bunga 10-11%. Namun, pasar properti baru akan bereaksi ketika suku bunga rata-rata turun di bawah 10% karena 10% adalah jumlah yang mampu dipinjam oleh investor.

Namun, suku bunga hanyalah salah satu faktor yang memengaruhi pasar properti. Penurunan suku bunga saat ini hanya menguntungkan individu yang memiliki pinjaman dengan suku bunga mengambang, tetapi tidak menarik bagi mereka yang membutuhkan pinjaman. Sementara itu, pasar properti masih harus menunggu likuiditas pulih, yang hanya akan membaik ketika kepercayaan investor terhadap pasar kembali dan kondisi ekonomi internal kembali membaik.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-vuc-day-duoc-thi-truong-bat-dong-san-lai-suat-cho-vay-phai-o-muc-nao-post256237.html