Poin-poin baru UU Perumahan yang direvisi 2023: Mahasiswa bisa beli rumah murah

Baru-baru ini, Majelis Nasional ke-15 mengesahkan Undang-Undang Perumahan yang telah diamandemen pada 27 November. Dalam laporan analisis industri properti yang baru diterbitkan, Perusahaan Sekuritas Vietcap menunjukkan perubahan penting antara Undang-Undang Perumahan tahun 2013 dan Undang-Undang Perumahan yang telah diamandemen tahun 2023.

Dana tanah untuk pengembangan perumahan sosial dalam proyek komersial

Dalam Undang-Undang Perumahan tahun 2013, kewajiban alokasi lahan perumahan sosial untuk proyek komersial tidak diatur secara spesifik. Namun, Keputusan 49/2021/ND-CP (berlaku mulai 1 April 2021) menetapkan bahwa proyek investasi untuk membangun perumahan komersial dan kawasan perkotaan dengan skala pemanfaatan lahan 2 hektar atau lebih di kawasan perkotaan khusus dan tipe I atau 5 hektar atau lebih di kawasan perkotaan tipe II dan tipe III wajib mengalokasikan 20% dari total luas lahan hunian dalam proyek perencanaan rinci yang disetujui oleh otoritas yang berwenang, dan telah berinvestasi dalam pembangunan sistem infrastruktur teknis untuk pembangunan perumahan sosial.

Undang-Undang Perumahan yang diamandemen tahun 2023 dengan jelas menetapkan bahwa Komite Rakyat Provinsi harus mengalokasikan dana tanah yang cukup untuk pembangunan perumahan sosial sesuai dengan program dan rencana pembangunan perumahan provinsi yang disetujui.

Khusus untuk kawasan perkotaan tipe I, tipe II, dan tipe III, berdasarkan peraturan Pemerintah , Pemerintah Daerah Tingkat I menetapkan bahwa penanam modal proyek investasi pembangunan perumahan komersial wajib menyisihkan sebagian lahan permukiman pada proyek yang telah menanamkan modalnya untuk membangun prasarana teknis guna membangun perumahan sosial, atau mengelola dana tanah perumahan sosial yang telah menanamkan modalnya untuk membangun prasarana teknis pada lokasi di luar lingkup proyek investasi pembangunan perumahan komersial di kawasan perkotaan tersebut, atau membayar sejumlah uang yang nilainya setara dengan nilai dana tanah yang telah ditanamkan untuk membangun prasarana teknis guna membangun perumahan sosial.

Dengan demikian, dapat dilihat bahwa investor dapat lebih leluasa dalam memenuhi kewajibannya membangun perumahan sosial karena tidak diharuskan membangun perumahan sosial di dalam proyek komersial dan dapat memilih alternatif lain seperti menata lahan perumahan sosial di luar proyek komersial atau membayar uang kepada pemerintah daerah.

Insentif bagi investor proyek perumahan sosial

Undang-Undang Perumahan tahun 2013 menetapkan bahwa investor dibebaskan dari biaya penggunaan tanah (LUP) dan sewa tanah untuk area tanah yang dialokasikan atau disewa oleh Negara untuk berinvestasi dalam pembangunan perumahan sosial.

Namun pada kenyataannya, beberapa investor perlu menunggu prosedur penentuan harga tanah, perhitungan hak guna tanah, dan sewa tanah sebelum melaksanakan prosedur pembebasan.

Berdasarkan Undang-Undang Perumahan yang telah diamandemen pada tahun 2023, investor dibebaskan dari biaya penggunaan lahan dan sewa lahan untuk seluruh lahan proyek. Selain itu, investor tidak perlu lagi melakukan prosedur penetapan harga tanah, perhitungan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan yang dibebaskan, serta tidak perlu lagi melakukan prosedur permohonan pembebasan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan.

Menurut penilaian Vietcap, dengan menyatakan secara jelas dalam Undang-Undang bahwa tidak diperlukan prosedur penentuan hak guna tanah, akan membantu mempersingkat prosedur bagi investor proyek perumahan sosial.

Investor proyek perumahan sosial diberi kesempatan untuk mempersingkat waktu dan meningkatkan margin keuntungan (Foto: Hai Long).

Margin keuntungan bagi investor

Undang-Undang Perumahan Tahun 2013 tidak secara jelas menetapkan margin keuntungan untuk proyek perumahan sosial. Namun, instruksi yang lebih rinci terdapat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 100 Tahun 2015 (berlaku mulai 10 Desember 2015). Peraturan ini menetapkan bahwa harga jual perumahan sosial ditentukan oleh investor proyek berdasarkan perhitungan seluruh biaya pengembalian modal investasi pembangunan perumahan, bunga pinjaman (jika ada), dan standar keuntungan keseluruhan proyek yang tidak melebihi 10% dari total biaya investasi; tidak termasuk insentif yang ditetapkan oleh Negara. Aspek bisnis komersial wajib diperhitungkan dalam keseluruhan proyek perumahan sosial dan memastikan prinsip standar keuntungan maksimum 10%.

Poin baru dalam UU Perumahan hasil amandemen tahun 2023 adalah bahwa penanam modal berhak memperoleh keuntungan maksimal 10% dari total biaya investasi pembangunan pada kawasan pembangunan perumahan sosial, dan diperbolehkan menyisihkan maksimal 20% dari total luas lahan hunian pada kawasan proyek untuk investasi pembangunan sistem prasarana teknis guna melakukan investasi pembangunan perumahan usaha, perumahan jasa, perumahan komersial, dan perumahan komersial.

Penanam modal proyek investasi pembangunan perumahan sosial diperbolehkan melakukan pencatatan tersendiri, tidak memasukkan biaya investasi pembangunan proyek perumahan servis, komersial, dan komersial ke dalam biaya proyek perumahan sosial, dan berhak atas seluruh keuntungan di area proyek perumahan servis, komersial, dan komersial tersebut; dalam hal penanaman modal pembangunan perumahan komersial, penanam modal wajib membayar pajak penggunaan tanah di area pembangunan perumahan komersial sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

Dengan demikian, investor dapat memperoleh keuntungan tambahan dari pengembangan perumahan sosial melalui kawasan komersial.

Memperluas jumlah subjek yang memenuhi syarat untuk membeli perumahan sosial

Undang-Undang Perumahan yang diamandemen tahun 2023 mengubah dan menambah dua kelompok subjek yang memenuhi syarat untuk kebijakan dukungan perumahan sosial.

Pertama, mahasiswa universitas, akademi, sekolah tinggi, sekolah kejuruan, sekolah khusus sebagaimana ditentukan oleh undang-undang; mahasiswa sekolah asrama umum untuk kelompok etnis minoritas.

Yang kedua, badan usaha milik negara, koperasi, dan serikat koperasi di kawasan industri.

Prinsip penjualan, sewa beli, dan sewa perumahan sosial

Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Perumahan Tahun 2013, penyewa atau pembeli rumah susun tidak diperkenankan menjual kembali rumah tersebut dalam jangka waktu paling singkat 5 tahun sejak tanggal pelunasan sewa beli atau pembelian rumah.

Apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak tanggal pembeli atau penyewa melunasi pembelian atau sewa beli rumah dan ada keperluan untuk menjual rumah tersebut, maka rumah tersebut hanya dapat dijual kepada unit pengelola perumahan sosial atau dijual kepada subjek yang memenuhi syarat untuk membeli perumahan sosial jika unit tersebut tidak membelinya dengan harga jual maksimal yang sama dengan harga jual perumahan sosial sejenis di lokasi dan waktu penjualan yang sama.

Berdasarkan Undang-Undang Perumahan yang telah diamandemen tahun 2023, dalam jangka waktu 5 tahun, pembeli dan penyewa hanya diperbolehkan menjual kembali kepada penanam modal proyek investasi pembangunan perumahan sosial atau kepada subjek yang memenuhi syarat untuk membeli perumahan sosial dengan harga jual maksimal yang sama dengan harga jual perumahan sosial tersebut dalam perjanjian jual beli dengan penanam modal proyek investasi pembangunan perumahan sosial.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-moi-cua-luat-nha-o-sua-doi-2023-sinh-vien-duoc-mua-nha-gia-re-20231205091850163.htm