Penilaian tanah yang tepat untuk membersihkan proyek

Dalam lokakarya ilmiah "Penilaian Lahan yang Tepat untuk Membuka Blokir Proyek" yang diselenggarakan oleh Investment Newspaper pada 27 Juli 2023, para pakar dan pelaku bisnis properti mengatakan: Jika ada metode yang tepat, proyek akan berjalan lancar. Jika tidak, akan menjadi hambatan besar yang memperlambat sirkulasi sumber daya sosial dan menghambat pembangunan ekonomi .

Adegan konferensi.

Perdana Menteri telah mengeluarkan Surat Perintah Resmi No. 634/CD-TTg kepada Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Ketua Komite Rakyat provinsi dan kota-kota yang dikelola pusat yang meminta penghapusan segera kesulitan dan hambatan dalam penilaian tanah.

Surat edaran tersebut mewajibkan, sebelum tanggal 31 Juli 2023, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup harus menyampaikan kepada Pemerintah untuk dipertimbangkan dan diundangkan suatu Keputusan yang mengubah dan melengkapi Keputusan No. 44/2014/ND-CP tanggal 15 Mei 2014 yang mengatur harga tanah; sekaligus mengubah dan melengkapi Surat Edaran No. 36/2014/TT-BTNMT tanggal 30 Juni 2014 tentang peraturan terperinci tentang metode penilaian tanah, penyusunan dan penyesuaian tabel harga tanah, penilaian tanah khusus, dan konsultasi penentuan harga tanah.

Saat ini, rancangan amandemen Peraturan Menteri Nomor 44 dan Surat Edaran Menteri Nomor 36 sedang dikonsultasikan oleh Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup dari berbagai kementerian, lembaga, dan instansi terkait. Terdapat beragam pendapat terkait metode penilaian tanah yang diusulkan untuk diubah oleh badan penyusun, terutama penghapusan metode "surplus" yang menjadi perdebatan paling sengit.

Rekomendasi untuk menghapus metode surplus sebagaimana diusulkan oleh lembaga penyusun dalam rancangan undang-undang ini dapat berdampak besar dan menyebabkan penilaian tanah kembali ke periode sebelum tahun 2007, sehingga meningkatkan kesulitan tugas yang sudah sulit ini, kata Dr. Tran Xuan Luong, mahasiswa jurusan Real Estat, Universitas Ekonomi Nasional, mengatakan: "Konsekuensi yang dapat diperkirakan adalah banyak segmen pasar real estat tidak akan dihargai dengan tepat, sehingga menyebabkan kemacetan pasar mengingat Vietnam memiliki permintaan yang besar untuk pengembangan proyek."

“Metode surplus penilaian tanah bersifat ilmiah dan diakui dunia. Metode ini telah dikembangkan oleh negara-negara di seluruh dunia menjadi Standar Penilaian Internasional atau standar penilaian masing-masing negara berdasarkan kombinasi pendekatan dari pasar, biaya, pendapatan, dan diterapkan secara luas dalam praktik penilaian tanah dan aset di berbagai negara. Metode ini perlu dipertahankan karena masuk akal untuk menghindari hilangnya pendapatan anggaran negara dan mendukung pelaku usaha untuk mempercepat pelaksanaan proyek,” tegas Dr. Tran Xuan Luong.

Namun, Dr. Luong menambahkan bahwa semua metode penilaian tanah, jika dihitung secara akurat, tetap harus bergantung pada data pasar. Hal ini merupakan isu mendasar yang perlu diselesaikan agar Peraturan dan Surat Edaran di masa mendatang tidak perlu "dibuat dan dihapus" lagi untuk menambah atau mengurangi metode penilaian sebagaimana mestinya.

"Metode surplus merupakan metode ilmiah yang tidak dapat diabaikan, dan dasar usulan pengabaian tersebut masih perlu dipertimbangkan lebih cermat. Di sisi lain, untuk proyek (banyak bidang tanah - banyak produk; dengan potensi pengembangan sesuai perencanaan tata guna lahan, perencanaan konstruksi; bisnis real estat; skala luas lahan), hanya metode ini yang dapat menentukan harga tanah secara tepat," analisis pengacara Tran Duc Phuong dari Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh. Menurut Bapak Phuong, "Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup perlu mempertimbangkan dalam draf Keputusan yang direvisi bahwa perlu untuk terus mempertahankan kedua metode: "metode surplus", "metode pengurangan", dan pada saat yang sama, perlu menambahkan peraturan yang lebih rinci dan lengkap agar mudah diimplementasikan dalam praktik saat ini."

Menurut Ibu Nguyen Thi Dieu Hong, Departemen Hukum VCCI, metode surplus menentukan harga tanah berdasarkan tujuan penggunaan dengan potensi pengembangan di masa mendatang, bukan tujuan penggunaan saat ini seperti metode perbandingan atau metode pendapatan. Saat ini, basis data tanah di negara kita belum sepenuhnya mencerminkan realitas pasar. Oleh karena itu, jika hanya 3 metode penilaian seperti dalam rancangan yang diterapkan, hal ini dapat menimbulkan kesulitan dalam proses implementasi.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa metode surplus diterapkan pada 87,5% proyek real estat di Kota Ho Chi Minh. Metode ini telah menjadi metode utama penilaian tanah selama lebih dari 8 tahun, sejak berlakunya Keputusan 44. Hal ini disebabkan oleh kenyataan bahwa sangat sulit untuk menerapkan metode lain.

Bapak Nguyen Chi Thanh, Wakil Presiden Tetap Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), mengatakan bahwa pelaku bisnis sering menerapkan metode surplus karena dapat menghitung efisiensi pelaksanaan proyek. Jika tidak efektif, tidak akan ada investor yang mau melakukannya. Metode ini juga digunakan oleh banyak negara di dunia, karena metode-metode lainnya tidak menyelesaikan masalah praktis.

"Kami sedang mengubah Undang-Undang Pertanahan agar mengikuti harga pasar, dengan harga naik dan turun. Namun, ketiga metode yang ada saat ini menetapkan harga hanya naik, bukan turun, karena proyek baru harus selalu memiliki harga yang sama atau lebih tinggi daripada proyek yang sebanding. Hal ini mendorong harga tanah naik, yang memengaruhi kemampuan masyarakat untuk memiliki rumah. Kami mengusulkan agar harga tanah mengikuti harga pasar, dengan harga naik dan turun, sehingga masyarakatlah yang menentukan harga produk properti. Jika penetapan harga bertujuan untuk memaksimalkan keuntungan dan menjaga harga selalu lebih tinggi, maka kita perlu mengubah pola pikir kita," saran Bapak Thanh.

Dari perspektif badan pengelola negara, Bapak Dao Trung Chinh, Direktur Departemen Perencanaan dan Pengembangan Sumber Daya Lahan (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), menyampaikan bahwa jika metode surplus tidak diterapkan secara ketat, kehendak subjektif penilai, penilai, dan pemimpin daerah akan sangat memengaruhi hasil penilaian. Belum lagi, hal ini juga bergantung pada laju kenaikan harga properti, sementara kita tidak memiliki badan pemantau dan tidak memiliki informasi yang memadai.

Bapak Chinh juga mengatakan bahwa Departemen akan terus mendengarkan pendapat pasar dan merangkumnya untuk disampaikan kepada pimpinan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Pemerintah agar sesuai dengan perkembangan pasar.

Thanh Bui