Bisnis properti resor masih "kehabisan napas"

Bisnis merugi, utang besar

Melaporkan situasi keuangan mereka ke Bursa Efek Hanoi (HNX), banyak bisnis real estat resor menunjukkan kerugian pada paruh pertama tahun ini.

Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Pariwisata Phu Quoc - unit pengelola jaringan resor di Phu Quoc ( Kien Giang ) - melaporkan kerugian hampir 306 miliar VND, sementara pada periode yang sama tahun lalu mencatat laba 832 miliar VND. Akibatnya, rasio laba setelah pajak terhadap ekuitas negatif.

Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company - investor proyek resor di Quy Nhon (Binh Dinh) - terus merugi lebih dari 199 miliar VND dalam periode ini, memperpanjang kerugian sebesar 34 miliar VND pada periode sebelumnya.

Perusahaan juga mengalami kerugian lebih dari VND152 miliar pada tahun 2023. Sebelumnya, pada periode 2021-2022, perusahaan memperoleh total laba lebih dari VND611 miliar. Hung Thinh Quy Nhon juga bernegosiasi dengan para pemegang obligasi untuk memperpanjang pembayaran bunga obligasi untuk beberapa lot, dengan tanggal pembayaran diundur dari kuartal pertama menjadi Juli-Agustus tahun ini.

Perusahaan lain yang menggarap proyek pariwisata di Hai Phong, Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pariwisata Van Huong, juga melaporkan kerugian sebesar VND34,4 miliar dalam 6 bulan pertama tahun ini. Sejak tahun 2021, ketika perusahaan tersebut menyerahkan laporannya kepada HNX, Van Huong Tourism telah mengalami kerugian. Perusahaan tersebut telah merugi sebesar VND117,2 miliar.

Perusahaan lain yang memiliki proyek resor di Da Nang dan juga terus merugi adalah Perusahaan Saham Gabungan Tonkin Land. Pada paruh pertama tahun ini, perusahaan ini merugi lebih dari 8 miliar VND. Selama periode 2021-2023, perusahaan ini terus merugi dengan total kerugian sebesar 61,5 miliar VND.

Perusahaan Saham Gabungan Crystal Bay, yang telah melaksanakan banyak proyek resor di Khanh Hoa dan Ninh Thuan, juga mengalami kerugian hampir VND76 miliar pada paruh pertama tahun ini. Angka ini lebih rendah dibandingkan kerugian hampir VND136 miliar pada periode yang sama tahun lalu.

Perusahaan Saham Gabungan Real Estat BIM, investor proyek resor di Ha Long (Quang Ninh), Phu Quoc (Kien Giang), juga melaporkan kerugian sebesar 341 miliar VND, sementara pada periode yang sama tahun lalu mencatat laba sebesar 810 miliar VND. Ini merupakan kerugian pertama yang dilaporkan perusahaan sejak tahun 2021. Pada periode 2021-2023, perusahaan mencatat laba berturut-turut sebesar 4.611 miliar VND.

Tak hanya merugi, banyak bisnis juga menggunakan leverage keuangan yang tinggi, dengan utang berkali-kali lipat lebih besar daripada ekuitas. Per 30 Juni, Perusahaan Pariwisata Phu Quoc memiliki rasio utang terhadap ekuitas sebesar 13,69 kali, setara dengan utang sekitar VND40.800 miliar. Dari jumlah tersebut, obligasi yang beredar sekitar VND7.509 miliar.

Perusahaan Hung Thinh Quy Nhon memiliki rasio utang terhadap ekuitas sebesar 4,86 ​​kali, setara dengan utang sekitar VND 38.768 miliar. Di antaranya, obligasi yang beredar sebesar VND 7.259 miliar.

Perusahaan Pariwisata Van Huong memiliki rasio utang terhadap ekuitas sebesar 8,32 kali, setara dengan utang sebesar VND 24.302 miliar. Di antaranya, obligasi yang beredar lebih dari VND 4.060 miliar.

Tonkin Land juga menggunakan leverage keuangan yang tinggi. Per 30 Juni, rasio utang terhadap ekuitas meningkat menjadi 5,1 kali, setara dengan utang sebesar VND1.105 miliar. Perusahaan masih memiliki obligasi beredar yang jumlahnya tidak signifikan, sekitar VND22 miliar.

Perusahaan Real Estat BIM memiliki rasio utang terhadap ekuitas sebesar 2,86 kali, setara dengan utang sebesar VND 20.140 miliar. Di antaranya, obligasi yang beredar lebih dari VND 5.422 miliar.

Ketahanan jangka panjang

Laporan kuartal kedua Kementerian Konstruksi mencatat bahwa pasokan hotel dan resor baru di seluruh negeri telah mendorong sejumlah proyek unggulan untuk beroperasi. Namun, pasar masih lesu dan belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Senada dengan itu, Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal DKRA Group, berkomentar bahwa pasar properti resor nasional pada bulan Agustus masih suram. Data riset dari unit ini menunjukkan bahwa, untuk vila resor, pasokan hampir stagnan selama beberapa bulan, likuiditas rendah, dan permintaan menurun 22% dibandingkan bulan sebelumnya.

Harga primer tidak banyak berfluktuasi dan terus bergerak sideways. Kebijakan sewa-balik, pembelian kembali, dukungan suku bunga, dll. terus diterapkan secara luas, tetapi belum seefektif yang diharapkan. Bapak Thang berpendapat bahwa pasar masih menghadapi banyak kesulitan likuiditas dan kenaikan harga ketika kepercayaan investor dan pemulihan segmen ini masih sangat rendah.

Properti resor diperkirakan akan pulih dalam jangka panjang (Ilustrasi: Trinh Nguyen).

Mengenai rumah bandar dan rumah toko resor, Bapak Thang mengatakan situasinya tidak jauh lebih baik. Likuiditas hampir stagnan, sebagian besar proyek telah menutup portofolionya, menyebabkan pasar tidak mencatat transaksi apa pun dalam sebulan terakhir.

Harga primer tidak banyak berfluktuasi, sementara pasar sekunder mencatat beberapa produk dengan harga turun 30-40% tetapi masih menghadapi kesulitan likuiditas. Penurunan tajam daya beli, kurangnya pasokan baru, dan inventaris bernilai tinggi... telah menyebabkan hambatan signifikan dalam beberapa bulan terakhir, menyebabkan segmen ini hampir jatuh ke dalam siklus "hibernasi berkepanjangan".

Terkait kondotel, Bapak Thang mengatakan bahwa pasokan terus menurun, terutama dari inventaris proyek lama (mencakup 99% dari total pasokan). Permintaan pasar telah menurun secara signifikan, dan tingkat harga jual tidak banyak berfluktuasi. Pasar masih menghadapi kesulitan likuiditas dan belum ada tanda-tanda pemulihan dalam jangka pendek.

Bapak Dinh Minh Tuan – Direktur Regional Selatan Batdongsan.com.vn – mengakui bahwa pasar properti resor masih terus bergelut dengan berbagai masalah yang belum terselesaikan. Dalam 8 bulan pertama tahun ini, secara makro, faktor-faktor pendukung pasar ini telah tumbuh dengan baik, seperti jumlah wisatawan dan laju konsumsi. Namun, dalam hal orientasi pengembangan pasar, investor menghadapi masalah terkait output produk.

Menurut Bapak Tuan, output produk harus memiliki rasio leverage yang baik, sehingga menghasilkan pendapatan yang sangat berkelanjutan. Investor yang berpartisipasi di pasar harus memiliki properti ini dan memiliki pendapatan sewa atau yang sesuai untuk keperluan pribadi. Namun, kedua masalah ini belum terselesaikan, sehingga pasar masih memiliki waktu yang panjang untuk terus berkembang.

Ia memperkirakan pasar properti resor tidak akan pulih setidaknya hingga tahun 2026. Hal ini disebabkan oleh permintaan pembeli yang stagnan selama empat tahun terakhir, sehingga permintaan pasar lebih rendah dibandingkan jenis properti lainnya. Belum banyak kebijakan yang dapat menarik pembeli, terutama bagi mereka yang ingin mengakses segmen ini.

Masalah lainnya adalah modal investor telah berubah. Sebelumnya, investor menerapkan banyak polis untuk mendampingi pembeli dalam jangka waktu yang lama. Namun kemudian, ketika pasar mengalami kesulitan dalam sumber modal, investor tidak lagi memiliki potensi yang cukup untuk menawarkan banyak polis yang menarik.

"Properti resor kekurangan pasokan dan permintaan lemah, mengingat pasar secara umum sedang pulih. Oleh karena itu, berdasarkan tren, segmen ini baru akan kembali berkelanjutan pada akhir tahun 2026," ujar Bapak Tuan.

Untuk memperjelas, Bapak Tuan menjelaskan bahwa pasar properti resor saat ini membutuhkan koridor hukum yang lebih jelas. Selain itu, pasar secara umum juga membutuhkan pemulihan dari segmen lain seperti melayani kebutuhan perumahan, rumah bandar, rumah pribadi, dan lahan. Orang-orang berpartisipasi dalam jenis properti tersebut, menciptakan likuiditas dan pertumbuhan yang baik, kemudian beralih ke segmen yang mungkin memiliki risiko lebih tinggi seperti properti resor.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm