Menyambut gelombang FDI baru ke proyek pabrik

Segmen pabrik siap pakai dianggap sebagai solusi akselerasi dalam persaingan rantai pasok. Foto : Duc Thanh

Modal FDI meningkat tajam, manufaktur memimpin tren

Dalam hal menarik investasi asing, Vietnam terus menjadi "titik terang" ketika dalam 7 bulan pertama tahun 2025, total modal FDI terdaftar mencapai 24,09 miliar USD, meningkat 27,3% dibandingkan periode yang sama tahun 2024; modal yang direalisasikan mencapai 13,6 miliar USD, meningkat 8,4% dibandingkan periode yang sama.

Ini merupakan sinyal positif yang berkelanjutan bagi investasi asing di pasar Vietnam. Khususnya, manufaktur tetap menjadi sektor unggulan, menyumbang 56,5% dari total modal FDI dalam 6 bulan pertama tahun 2025, dengan nilai hampir 11,97 miliar dolar AS, berkat gelombang pergeseran rantai pasokan dan restrukturisasi global. Dari 759 proyek manufaktur baru yang telah mendapatkan izin, naik 40% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, sebanyak 410 proyek (54%) memilih untuk menyewa pabrik, alih-alih lahan. Ini merupakan titik balik penting karena untuk pertama kalinya, transaksi pabrik melampaui transaksi lahan dalam hal jumlah proyek.

Wilayah Utara terus memimpin, menyumbang 54% dari total modal dan lebih dari 380 proyek FDI pada paruh pertama tahun 2025, dengan Bac Ninh menjadi fokus dengan 13% dari total modal dan 115 proyek. Wilayah Tengah secara mengejutkan berhasil menggandakan pangsa pasarnya menjadi 6%, berkat biaya rendah dan logistik yang lebih baik. Wilayah Selatan tetap penting, dengan Dong Nai dan Ba Ria - Vung Tau muncul sebagai destinasi yang menarik.

Segmen pabrik siap pakai dianggap sebagai solusi akselerasi dalam persaingan rantai pasokan. Menurut Cushman & Wakefield, pasokan pabrik siap pakai di Vietnam mencapai sekitar 11 juta meter persegi, dengan tingkat hunian lebih dari 85% pada kuartal kedua tahun 2025. Beberapa lokasi unggulan antara lain Kota Ho Chi Minh (3 juta meter persegi), Dong Nai (2,2 juta meter persegi), Bac Ninh (1,6 juta meter persegi), dan Hai Phong (2,2 juta meter persegi).

Menurut konsultan ini, lonjakan pasar pabrik siap pakai disebabkan oleh sejumlah faktor. Pertama, kecepatan masuk pasar. Menyewa pabrik siap pakai membantu bisnis mempersingkat waktu hingga berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun, dibandingkan dengan proses pembelian lahan, pengajuan izin, perancangan, dan pembangunan. Selain itu, bisnis yang menyewa pabrik dapat mempersingkat waktu implementasi hingga 12 hingga 18 kali lipat, sesuai dengan konteks rantai pasokan global yang berubah dengan cepat.

Berkat dua keuntungan di atas, model pabrik pra-bangun menjadi pilihan strategis bagi industri yang perlu memasarkan produk dengan cepat, seperti elektronik, pengemasan, peralatan medis , atau proyek dengan siklus hidup pendek 3-5 tahun.

Faktor selanjutnya adalah fleksibilitas untuk memperluas atau mengurangi produksi. Perusahaan dapat dengan mudah menyesuaikan skala operasi tanpa terhambat oleh aset tetap yang besar. Hal ini khususnya penting bagi industri teknologi tinggi, elektronik, dan perakitan, yang harus beradaptasi cepat terhadap fluktuasi pasar.

Secara khusus, model ini membantu mengurangi biaya investasi awal. Alih-alih menghabiskan puluhan juta dolar untuk membeli tanah dan membangun, bisnis hanya perlu membayar biaya sewa berkala. Hal ini tidak hanya membantu mengoptimalkan arus kas, tetapi juga mengurangi risiko keuangan selama periode pasar yang fluktuatif.

Secara spesifik, bisnis hanya perlu membayar sewa secara berkala (bulanan/triwulanan) dan sejumlah biaya deposit. Dengan harga rata-rata sekitar 4-6 USD/m2/bulan di Utara dan 5-7 USD/m2/bulan di Selatan (menurut Cushman & Wakefield), biaya untuk pabrik seluas 10.000 m2 berkisar antara 480.000 hingga 840.000 USD/tahun.

Sementara itu, jika sebuah bisnis membeli lahan dan membangun sendiri, akan ada banyak biaya yang harus dikeluarkan, termasuk pembayaran sewa lahan sekaligus selama 50 tahun (rata-rata 100-250 USD/m² tergantung lokasi), dan biaya konstruksi sebesar 200-350 USD/m². Dengan skala serupa 10.000 m², total biaya awal bisa mencapai 3-6 juta USD, belum termasuk biaya perizinan, desain, dan biaya tambahan.

Oleh karena itu, pabrik pra-bangun membantu menghemat 70-80% biaya investasi awal, terutama penting bagi bisnis yang berkembang pesat atau menguji pasar.

Dorongan dari kebijakan dan perdagangan global

Pada 1 Agustus 2025, tarif pajak baru AS yang diterapkan untuk ekspor Asia resmi berlaku, yaitu sebesar 20% setelah dikurangi dari rancangan awal sebesar 46%. Tarif pajak ini dinilai "terjangkau", memulihkan kepercayaan investor, yang darinya arus modal yang sempat stagnan di kuartal kedua telah kembali menguat.

Strategi "China + 1", yang telah terbentuk selama lebih dari satu dekade, kini sedang dipercepat dan Vietnam telah menjadi tujuan prioritas berkat biaya tenaga kerja yang kompetitif (lebih rendah daripada Thailand dan Malaysia) dan lokasi geografis yang menguntungkan (berbatasan dengan Tiongkok dan dekat dengan jalur pelayaran). Selain itu, Vietnam juga memiliki kebijakan dan komitmen yang stabil terhadap pembangunan infrastruktur.

Menurut Tn. Matthew Powell, Direktur Savills Hanoi, sektor real estat industri di Vietnam tetap menjadi tujuan yang menarik berkat keunggulan dalam tenaga kerja, biaya, dan lokasi strategis.

Meskipun ada kekhawatiran tentang hambatan perdagangan dengan AS, Vietnam masih mempertahankan perannya dalam rantai pasokan global.

Secara khusus, keterbatasan teknis yang dulu menjadi kelemahan Vietnam sedang diatasi. Pabrik-pabrik kini memiliki struktur baja prefabrikasi, atap berinsulasi anti-korosi, ketinggian langit-langit 4 hingga 13 m, yang memenuhi jalur produksi otomatis; beban lantai 1.000 hingga 4.000 kg/m²; sistem pencegahan kebakaran, kelistrikan, dan pencahayaan yang memenuhi standar TCVN dan QCVN; intensitas pencahayaan 100 hingga 750 lux, dikombinasikan dengan ventilasi alami dan kipas angin buang bertekanan negatif.

Contoh tipikal adalah KTG Industrial di VSIP Bac Ninh 2, milik KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company, dengan desain yang memenuhi standar ACI 117-10, memenuhi persyaratan kerataan, pengurangan getaran, dll., yang dianggap sebagai faktor kunci bagi industri teknologi tinggi. "Tujuan kami adalah menciptakan lingkungan kerja yang meningkatkan produktivitas sekaligus melindungi lingkungan, memenuhi persyaratan ESG yang semakin ketat," ujar Bapak Tran Quang Trung, Direktur Pengembangan Proyek KTG Industrial.

Senada dengan itu, menurut Ibu Trang Bui, Direktur Umum Cushman & Wakefield Vietnam, tren pergeseran ini tidak lagi berhenti pada tahap perakitan akhir, tetapi banyak bisnis yang berencana untuk memindahkan seluruh rantai pasokan ke Vietnam. Hal ini menciptakan kekuatan pendorong yang kuat bagi pasar pabrik siap pakai kelas atas, sebuah segmen strategis dalam real estat industri.

Tidak hanya perusahaan manufaktur umum, bahkan perusahaan teknologi tinggi pun tertarik dengan model ini, dengan persyaratan ketat pada standar teknis, mulai dari beban lantai, tinggi langit-langit, hingga faktor-faktor terkait ESG.

Tarif baru AS telah menjadi katalis bagi restrukturisasi rantai pasokan global. Dalam konteks ini, pabrik siap pakai telah muncul sebagai "bintang baru" di sektor properti industri Vietnam. Berkat keunggulan biaya, lokasi strategis, dan fleksibilitas implementasi, model ini tidak hanya membantu Vietnam memanfaatkan peluang menarik FDI, tetapi juga meningkatkan sektor properti industri dalam proses integrasi.

Sumber: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html