Harga sewa semakin tinggi

Pada akhir Agustus 2024, banyak orang dikejutkan oleh berita bahwa Starbucks menutup gerai paling mewahnya di Kota Ho Chi Minh, tepatnya di 11-13 Han Thuyen, Distrik 1, setelah 7 tahun beroperasi dan selalu ramai pengunjung. Yang lebih mengejutkan banyak orang adalah Starbucks mengembalikan gerai ini setelah kontrak berakhir dan pemiliknya menaikkan sewa dari 700 juta menjadi 750 juta VND/bulan, atau sekitar 9 miliar VND/tahun.

Perlombaan untuk membayar tanah utama

Bagi para pebisnis dan mereka yang bekerja di bidang persewaan properti, harga sewa tempat di atas tidaklah terlalu tinggi.

Faktanya, ada tempat lain di jalan Han Thuyen yang sama atau di jalan-jalan sekitarnya dengan harga sewa yang jauh lebih tinggi. Misalnya, tempat %Arabica Coffee, jaringan kopi Jepang ternama yang baru dibuka beberapa bulan lalu, harganya tidak kurang dari 700 juta VND/bulan.

Lokasi utama di pusat Kota Ho Chi Minh telah kosong selama bertahun-tahun. Foto: PHAM DINH

Namun, jenis bangunan super mewah seperti ini hanya cocok untuk bisnis yang memiliki strategi sendiri. Bisnis yang hanya ingin meraup keuntungan dari penjualan produk dan layanan akan sangat sulit bertahan.

Beberapa bulan sebelum Starbucks Han Thuyen tutup, sejumlah merek ternama seperti Highlands Coffee mengembalikan tempat di persimpangan Jalan Nguyen Du dan Pasteur; restoran YEN Sushi menutup cabangnya di 8 Dong Khoi. Toko koper dan tas tangan MIA juga mengembalikan tempat di persimpangan Phu Dong beberapa bulan yang lalu. Tempat ini juga disewakan dengan harga hingga 700 juta VND/bulan dan telah dialihkan kepada 4 merek besar hanya dalam 5 tahun.

Kenyataannya, kenyataan bahwa harga properti yang tinggi dan bisnis yang tidak mampu membelinya dalam konteks kesulitan ekonomi sehingga terpaksa mengembalikannya bukanlah hal baru, melainkan telah terjadi sejak pandemi COVID-19 merebak pada tahun 2020 hingga saat ini. Menurut reporter Surat Kabar Nguoi Lao Dong, hingga saat ini, masih banyak properti di sepanjang jalan ramai di pusat Kota Ho Chi Minh seperti Nguyen Hue, Le Loi (Distrik 1), Vo Van Tan (Distrik 3), Nguyen Trai (Distrik 5), Nguyen Van Linh (Distrik 7), Phan Xich Long (Distrik Phu Nhuan) ... yang masih "tertutup" tanpa penyewa atau telah disewa tetapi tetap tutup.

Jalan Le Loi (Distrik 1) memiliki panjang sekitar 550 m dan merupakan salah satu jalan terindah di pusat Kota Ho Chi Minh. Jalan ini berpotongan dengan jalan-jalan "emas" seperti Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia, dan Nguyen Hue, tetapi saat ini hanya memiliki sekitar 15 bangunan kosong. Ibu Nguyen Hanh, manajer toko suvenir di jalan ini, mengatakan bahwa banyak toko di sekitarnya tutup karena tidak mampu membayar sewa, yang mencapai 25-30 juta VND per hari, atau 800-900 juta VND/bulan; belum termasuk biaya pegawai, pajak, dan modal... Beberapa pemilik toko awalnya tidak mengantisipasi situasi bisnis ini, sehingga mereka menyewa dengan harga di luar kemampuan mereka. Akibatnya, mereka tidak mampu menutupi pengeluaran, dan terpaksa tutup dan menyewa di tempat lain meskipun baru pindah beberapa bulan kemudian.

"Toko perhiasan, jaringan kedai teh susu PL yang terkenal, agen perjalanan ... tidak mampu menanggung biaya sewa dan telah mengembalikan tempat mereka satu per satu. Hingga saat ini, tidak ada yang berani menyewa lagi karena harganya terlalu tinggi. Saya juga meminta pemilik properti untuk menurunkan harga sewa karena banyak turis tetapi sedikit pembeli, saya tidak tahu apakah saya bisa bertahan sampai tahun depan" - Ibu Hanh khawatir.

Bapak Hoang Thanh, pialang rumah di 48 Le Loi, dengan struktur 1 lantai dasar dan 1 lantai atas, mengatakan bahwa pemilik rumah ini menawarkan harga 12.000 USD/bulan (hampir 300 juta VND), dengan syarat uang muka 4 bulan, uang muka 2 bulan, dan sewa minimal 2 tahun. Perlu diketahui bahwa rumah ini telah kosong selama lebih dari 1 tahun sejak toko jam tangan TT "kabur", tetapi pemiliknya menolak untuk menurunkan harga sewa.

"Jika pelanggan ingin menyewa tempat di Jalan Le Loi untuk bisnis atau branding, mereka perlu mempertimbangkan dengan cermat karena harganya sangat tinggi, berkisar antara 10.000-12.000 USD/bulan. Banyak pelanggan tidak mampu membayar biaya sewa ini dan terpaksa kehilangan uang jaminan ratusan juta VND," jelas Bapak Thanh.

Jalan Nguyen Trai (Distrik 5) dulunya dikenal sebagai "jalan mode " Kota Ho Chi Minh, dengan ratusan toko yang menjual sepatu, pakaian, tas, topi, kacamata... Namun, karena lesunya bisnis dan biaya sewa yang selangit, banyak orang yang memasang papan pengumuman untuk melikuidasi barang dan pindah tempat.

Ibu Pham Ngoc, perwakilan toko pakaian hamil desainer Mdl, mengatakan ia ingin memindahkan ruang seluas 14,5 m², dengan luas 35 m² yang dapat digunakan, termasuk 1 lantai, 1 lantai dasar, dan 1 gudang kecil, dengan harga sewa 60 juta VND/bulan, harga transfer 259 juta VND (termasuk AC, lampu, papan nama, deposit, dll.) untuk beralih ke lini bisnis lain. "Penjualan fesyen menurun sementara harga sewa ruang berada pada level tinggi, tidak sesuai dengan pasar. Setelah bernegosiasi berkali-kali tanpa hasil, saya memutuskan untuk memindahkannya," jelas Ibu Ngoc.

Ibu Ha Phuong, pemilik toko busana NN di dekat toko, juga mengatakan bahwa ia perlu menjual semua barang dagangannya dan menyewakan lantai dasar seluas 80 meter persegi karena ia akan "pensiun". Harga sewa saat ini adalah 45 juta VND/bulan dan penyewa harus menyewa minimal 1 tahun, dengan deposit 2 bulan. Penyewa akan menghemat biaya rak, meja, dll. Namun, menurut penelitian, Ibu Phuong berhenti menjual dan mengembalikan tempat tersebut karena pemilik menolak menurunkan harga untuk mendukung bisnisnya dan terus menaikkannya setiap tahun.

Lebih baik membiarkannya kosong daripada menurunkan sewa!

Sebagai penyewa, Ibu Le Thi Tu Uyen, yang berspesialisasi dalam penjualan barang-barang konsumen ramah lingkungan dan makanan bersih, mengatakan bahwa ia pernah menyewa tempat usaha seharga 20 juta VND/bulan di Jalan Nguyen Hue, Distrik 1, tetapi menutupnya hanya setelah 3 bulan meskipun harus kehilangan uang jaminan. Meskipun jalur ini ramai, pengunjungnya sebagian besar adalah anak muda, konsumen dengan daya beli sedang, sehingga pendapatan yang diperoleh tidak cukup untuk menutupi pengeluaran.

Setelah itu, Ibu Uyen berfokus pada pengembangan kanal daring dan menyadari bahwa ia hanya perlu menghabiskan sekitar 200.000 VND/hari, atau sekitar 6 juta VND/bulan untuk iklan, untuk menjangkau sekitar 40.000 orang. Dengan tingkat "penutupan" 0,5%, toko tersebut menerima 200 pesanan/bulan. Toko daring ini dapat menjangkau pelanggan di mana saja dan tepat sasaran berkat kecerdasan buatan (AI), sehingga konversi menjadi pesanan cukup baik. "Harga ruang ritel saat ini terlalu tinggi. Pengembangan kanal daring akan menurunkan harga sewa secara signifikan dan secara bertahap kembali ke nilai sebenarnya," prediksi Ibu Uyen.

Baru-baru ini, sebuah jaringan toko makanan kelas atas di Kota Ho Chi Minh menutup toko pertamanya yang telah beroperasi selama lebih dari 10 tahun di Jalan Nguyen Dinh Chieu, Distrik 3, karena "permintaan kenaikan harga yang tidak wajar" dari pemiliknya. Pendiri merek ini mengatakan bahwa bangunan di atas, dengan luas kurang dari 40 meter persegi, sudah sangat tua, AC sering rusak dan basah saat hujan, dan sulit direnovasi karena dindingnya bersebelahan dengan toko di sebelahnya, tetapi biaya sewanya mencapai 60 juta VND/bulan.

Setelah lebih dari 3 bulan toko makanan tersebut tutup, tempat tersebut masih disewakan, dan belum menemukan pelanggan baru. "Dengan harga sewa di atas dan kondisi tempat tersebut, hanya "pemilik modal besar" yang punya banyak uang untuk disewa demi branding atau pebisnis yang "memanjakan diri" yang mampu menyewa, sementara bisnis biasa tidak mampu membayar sewa," komentar perwakilan jaringan ritel tersebut.

Pakar industri F&B, Hoang Tung, Ketua F&B Investment & FoodEdu Academy, mengatakan bahwa meskipun kanal daring berkembang pesat, kontribusinya terhadap pendapatan masih belum signifikan, dengan sebagian besar pendapatan masih berasal dari kanal luring. Oleh karena itu, tempat usaha masih memegang peranan penting dalam industri F&B. "Bukan hanya lokasi prima yang mengalami kenaikan sewa karena kelangkaan, dengan pasokan lebih sedikit daripada permintaan, tetapi tempat usaha reguler juga menunjukkan tren kenaikan harga," komentarnya.

Pak Tung mengatakan bahwa menurut tradisi, pemilik properti selalu "memegang kendali" ketika selalu meminta pelanggan untuk membayar uang muka, membayar di muka, dan menaikkan harga setiap tahun atau secara berkala untuk mengimbangi inflasi. Kebanyakan pemilik properti memiliki kondisi keuangan yang baik, sehingga mereka dapat membiarkan properti kosong selama 6 bulan hingga 1 tahun untuk mempertahankan harga, dengan tekad untuk tidak menurunkan harga sewa. "Mengenai properti, mempertahankan harga sewa memang baik, tetapi kecil kemungkinannya untuk menurunkannya. Pemilik restoran harus mempertimbangkan hal ini dalam pengeluaran mereka sebelum memulai bisnis," saran Pak Tung.

Sementara itu, Bapak Nguyen Hong Hai, Ketua Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan VNO - yang mengkhususkan diri dalam penyewaan dan subsewa rumah dan bangunan - mengatakan bahwa alasan mengapa bisnis tutup dan mengembalikan bangunan tidak selalu karena harga sewa, tetapi mungkin mereka tidak lagi membutuhkan atau menyadari bahwa situasi bisnis tidak layak di masa mendatang.

Tempat yang indah masih diminati

Menurut seorang pakar industri F&B, jaringan kopi dan minuman yang berinvestasi besar-besaran di lokasi-lokasi utama antara lain Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... Namun, di antara mereka, Katinat Coffee & Tea dan Phe La dimiliki oleh pemilik yang sama. Mungkin tujuan investor dalam mengembangkan jaringan ini secara intensif pada tahap ini adalah untuk menjual saham atau untuk tujuan lain, sehingga tidak dapat dibandingkan dengan merek-merek yang menjalankan bisnis untuk mendapatkan keuntungan normal...

Faktanya, semakin langka ruang di area tersebut, semakin tinggi harga sewanya, dan jarang turun. Biasanya, ruang-ruang indah di pusat Distrik 1 atau ruang di Jalan Han Thuyen yang baru saja dibayar Starbucks, ruang bundaran Turtle Lake... selalu "mencari" merek dan jaringan F&B besar untuk disewa.

Sumber: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm