Harga sewa semakin tinggi.

Pada akhir Agustus 2024, banyak yang terkejut dengan berita bahwa Starbucks menutup gerai kelas atasnya di Kota Ho Chi Minh, yang terletak di Jalan Han Thuyen 11-13, Distrik 1, setelah beroperasi selama 7 tahun dan selalu ramai pengunjung. Yang lebih mengejutkan lagi adalah Starbucks mengosongkan tempat tersebut setelah masa sewa berakhir, dan pemilik gedung menaikkan sewa dari 700 juta menjadi 750 juta VND per bulan, atau sekitar 9 miliar VND per tahun.

Mereka semua berebut untuk melepaskan lahan strategis.

Bagi para pebisnis dan mereka yang bekerja di industri penyewaan properti, harga sewa properti tersebut tidak dianggap terlalu tinggi.

Faktanya, ada properti lain di jalan Han Thuyen yang sama atau jalan-jalan di sekitarnya dengan harga sewa yang jauh lebih tinggi. Misalnya, kantor %Arabica Coffee, sebuah jaringan kedai kopi terkenal Jepang yang baru dibuka beberapa bulan lalu, harganya tidak kurang dari 700 juta VND/bulan.

Sebuah ruang komersial strategis di jantung Kota Ho Chi Minh telah kosong selama bertahun-tahun. (Foto: PHAM DINH)

Namun, ruang ultra-premium ini hanya cocok untuk bisnis dengan tujuan strategis tertentu. Bisnis yang hanya mencari keuntungan dari penjualan produk atau jasa akan sangat sulit untuk bertahan.

Beberapa bulan sebelum Starbucks Han Thuyen tutup, sejumlah merek ternama seperti Highlands Coffee mengosongkan tempat mereka di sudut jalan Nguyen Du dan Pasteur; restoran sushi YEN menutup cabangnya di Jalan Dong Khoi Nomor 8. MIA, toko koper dan tas tangan, juga mengosongkan tempatnya di persimpangan Phu Dong beberapa bulan lalu. Lokasi ini juga memiliki sewa hingga 700 juta VND/bulan dan telah berpindah tangan di antara empat merek besar hanya dalam lima tahun.

Pada kenyataannya, harga sewa yang tinggi, ketidakmampuan bisnis untuk bertahan dalam iklim ekonomi yang sulit saat ini, dan akibatnya terjadi pengembalian paksa ruang sewa bukanlah hal baru; hal ini telah terjadi sejak pandemi COVID-19 merebak pada tahun 2020. Menurut pengamatan wartawan dari surat kabar Nguoi Lao Dong, banyak ruang komersial di sepanjang jalan-jalan ramai di jantung Kota Ho Chi Minh, seperti Nguyen Hue, Le Loi (Distrik 1), Vo Van Tan (Distrik 3), Nguyen Trai (Distrik 5), Nguyen Van Linh (Distrik 7), Phan Xich Long (Distrik Phu Nhuan), dll., tetap kosong atau tutup.

Jalan Le Loi (Distrik 1), sepanjang kurang lebih 550 meter, adalah salah satu jalan terindah di jantung Kota Ho Chi Minh, berpotongan dengan jalan-jalan "emas" seperti Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia, dan Nguyen Hue, tetapi saat ini terdapat sekitar 15 tempat usaha yang kosong. Ibu Nguyen Hanh, manajer sebuah toko suvenir di jalan ini, percaya bahwa alasan banyak toko di sekitarnya tutup adalah karena mereka tidak mampu membayar sewa, yang mencapai 25-30 juta VND per hari, atau 800-900 juta VND per bulan; belum termasuk biaya personel, pajak, modal, dll. Beberapa pemilik toko awalnya tidak mengantisipasi situasi bisnis dan menyewa dengan harga di luar kemampuan mereka, yang menyebabkan pendapatan tidak mencukupi untuk menutupi pengeluaran, memaksa mereka untuk tutup dan menyewa tempat lain meskipun mereka baru pindah beberapa bulan sebelumnya.

"Toko perhiasan, jaringan bubble tea terkenal di PL, agen perjalanan ... satu per satu kembali ke tempat usaha mereka karena tidak mampu membayar sewa. Sampai saat ini, belum ada yang berani menyewa lagi karena harganya terlalu tinggi. Saya juga meminta pemilik gedung untuk menurunkan sewa karena banyak turis tetapi sedikit yang berbelanja, dan saya tidak tahu apakah saya bisa bertahan sampai tahun depan," ujar Ibu Hanh dengan khawatir.

Pak Hoang Thanh, agen properti untuk rumah di Jalan Le Loi Nomor 48, sebuah bangunan dua lantai, mengatakan bahwa pemiliknya meminta harga sewa sebesar 12.000 USD per bulan (hampir 300 juta VND), dengan syarat deposit empat bulan, pembayaran sewa dua bulan di muka, dan masa sewa minimal dua tahun. Perlu dicatat, rumah tersebut telah kosong selama lebih dari satu tahun sejak toko jam tangan TT tutup, tetapi pemiliknya menolak untuk menurunkan harga sewa.

"Jika pelanggan ingin menyewa ruang di Jalan Le Loi untuk bisnis atau branding, mereka perlu mempertimbangkan dengan cermat karena harganya sangat tinggi, berkisar antara 10.000 hingga 12.000 USD per bulan. Banyak pelanggan yang tidak mampu membayar biaya sewa ini dan terpaksa kehilangan uang muka mereka, yang berjumlah ratusan juta VND," kata Bapak Thanh.

Jalan Nguyen Trai (Distrik 5) dulunya dikenal sebagai "jalan mode " Kota Ho Chi Minh, dengan ratusan toko yang menjual sepatu, pakaian, tas, topi, kacamata hitam, dan lain-lain. Namun, karena bisnis yang lesu dan sewa yang sangat mahal, banyak orang memasang tanda menjual barang dagangan mereka dan memindahkan tempat usaha mereka.

Ibu Pham Ngoc, perwakilan dari toko pakaian hamil desainer Mdl, mengatakan bahwa ia ingin memindahkan ruang usahanya seluas 14,5 m2, dengan luas area yang dapat digunakan 35 m2 termasuk satu lantai, satu lantai dasar, dan sebuah ruang penyimpanan kecil, dengan sewa 60 juta VND/bulan. Harga transfernya adalah 259 juta VND (termasuk AC, penerangan, papan nama, deposit, dll.) untuk beralih ke bisnis lain. "Penjualan barang-barang fashion menurun sementara sewa tetap tinggi, yang tidak sesuai dengan pasar. Setelah banyak negosiasi yang tidak berhasil, saya memutuskan untuk memindahkan bisnis ini," jelas Ibu Ngoc.

Ibu Ha Phuong, pemilik toko fesyen NN di dekatnya, juga menyatakan bahwa ia berencana untuk melikuidasi seluruh inventarisnya dan menyewakan kembali ruang lantai dasar seluas 80 meter persegi karena "pensiun". Sewa saat ini adalah 45 juta VND per bulan, dengan jangka waktu sewa minimum satu tahun dan deposit dua bulan. Menyewakan kembali akan menghemat biaya rak dan pajangan. Namun, menurut penyelidikan kami, Ibu Phuong berhenti berjualan dan mengembalikan tempat tersebut karena pemilik menolak untuk mengurangi sewa guna mendukung bisnis, malah terus menaikkannya setiap tahun.

Lebih baik membiarkannya kosong daripada menurunkan harga sewanya!

Le Thi Tu Uyen, seorang penyewa yang khusus menjual barang-barang konsumsi ramah lingkungan dan makanan sehat, mengatakan bahwa ia pernah menyewa sebuah tempat di Jalan Nguyen Hue, Distrik 1, seharga 20 juta VND per bulan tetapi menutupnya setelah hanya 3 bulan, meskipun ia kehilangan uang depositnya. Hal ini karena, meskipun jalan tersebut ramai, pelanggannya sebagian besar adalah anak muda dengan daya beli yang moderat, sehingga pendapatan tidak cukup untuk menutupi biaya.

Kemudian, Ibu Uyen fokus mengembangkan saluran daringnya dan menyadari bahwa dengan hanya menghabiskan sekitar 200.000 VND per hari, atau sekitar 6 juta VND per bulan untuk iklan, ia dapat menjangkau sekitar 40.000 orang. Dengan tingkat konversi 0,5%, toko tersebut menerima 200 pesanan per bulan. Toko daring ini dapat menjangkau pelanggan di mana saja dan menargetkan audiens yang tepat berkat kecerdasan buatan (AI), sehingga menghasilkan tingkat konversi yang tinggi. "Harga sewa ruang ritel saat ini terlalu tinggi. Pengembangan saluran daring akan secara signifikan mengurangi biaya sewa dan secara bertahap mendekatkannya ke nilai sebenarnya," prediksi Ibu Uyen.

Baru-baru ini, sebuah jaringan toko makanan kelas atas di Kota Ho Chi Minh menutup toko pertamanya, yang telah beroperasi selama lebih dari 10 tahun di Jalan Nguyen Dinh Chieu, Distrik 3, karena "kenaikan sewa yang tidak wajar" dari pemilik gedung. Pendiri merek tersebut menyatakan bahwa tempat tersebut, yang luasnya kurang dari 40 meter persegi, sangat tua, memiliki pendingin ruangan yang sering rusak, bocor saat hujan, dan sulit direnovasi karena berbatasan langsung dengan toko sebelah, namun sewanya mencapai 60 juta VND per bulan.

Lebih dari tiga bulan setelah toko makanan tersebut tutup, tempat itu masih bertanda "Disewa", dan belum ada penyewa baru yang ditemukan. "Dengan harga sewa dan kondisi tempat tersebut, hanya perusahaan besar dengan modal besar untuk membangun merek mereka atau mereka yang mengejar model bisnis 'mandiri' berisiko tinggi yang mampu membayarnya. Bisnis biasa tidak mampu menanggung biaya sewanya," komentar seorang perwakilan dari jaringan ritel tersebut.

Menurut Hoang Tung, Ketua F&B Investment & FoodEdu Academy, seorang ahli di industri makanan dan minuman (F&B), meskipun pertumbuhan saluran online sangat pesat, kontribusinya terhadap pendapatan masih belum signifikan, dengan sebagian besar pendapatan masih berasal dari saluran offline. Oleh karena itu, lokasi usaha masih memainkan peran penting dalam industri F&B. "Tidak hanya lokasi-lokasi utama yang mengalami kenaikan harga sewa karena kelangkaan dan pasokan melebihi permintaan, tetapi bahkan lokasi usaha biasa pun cenderung mengalami kenaikan harga," katanya.

Pak Tung percaya bahwa, secara konvensional, pemilik properti selalu memiliki kendali lebih besar dengan mewajibkan penyewa untuk membayar deposit atau sewa di muka, dan menaikkan harga setiap tahun atau secara berkala untuk mengimbangi inflasi. Sebagian besar pemilik properti memiliki kondisi keuangan yang baik, sehingga mereka dapat membiarkan properti kosong selama 6 bulan hingga satu tahun untuk mempertahankan harga, dan menolak untuk menurunkan sewa. "Mengenai tempat usaha, mempertahankan harga sewa sudah bagus; kecil kemungkinan akan ada penurunan. Pemilik bisnis makanan dan minuman harus memperhitungkan hal ini ke dalam biaya mereka sebelum memulai bisnis mereka," saran Pak Tung.

Sementara itu, Bapak Nguyen Hong Hai, Ketua VNO Investment and Development Joint Stock Company - yang khusus bergerak di bidang penyewaan dan subsewa rumah dan tempat usaha - meyakini bahwa penutupan atau pengembalian tempat usaha tidak selalu disebabkan oleh tingginya harga sewa, tetapi mungkin karena mereka tidak lagi membutuhkan ruang tersebut atau menganggap situasi bisnis tidak layak di masa depan.

Lokasi-lokasi strategis masih sangat diminati.

Menurut seorang ahli industri makanan dan minuman, jaringan kedai kopi dan minuman yang berinvestasi besar-besaran di lokasi strategis antara lain Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland, dan lain-lain. Namun, di antara semua itu, Katinat Coffee & Tea dan Phe La memiliki pemilik yang sama. Ada kemungkinan tujuan investor dalam melakukan ekspansi agresif pada tahap ini adalah untuk menjual saham atau alasan lain, sehingga tidak dapat dibandingkan dengan merek-merek yang beroperasi untuk mencari keuntungan secara normal…

Pada kenyataannya, di daerah-daerah di mana lahan terbatas, harga sewa cenderung meningkat daripada menurun. Contoh tipikal termasuk lokasi-lokasi utama di pusat Distrik 1, lahan di Jalan Han Thuyen yang baru-baru ini dikosongkan oleh Starbucks, dan lahan di sekitar bundaran Ho Con Rua… merek dan jaringan F&B besar selalu bersaing untuk menyewa lahan-lahan ini.

Sumber: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm