Sesulit memiliki rumah di Hanoi, Hai Phong memperbaiki lelang tanah, pasar memulai siklus baru, memprediksi segmen 'berkuasa'

Orang-orang semakin kesulitan mendapatkan perumahan di Hanoi , 2025 akan memulai siklus baru, Hai Phong akan memperbaiki lelang hak penggunaan tanah... adalah berita real estat terkini.

Laju kenaikan harga properti di Vietnam termasuk yang tertinggi di dunia , sehingga semakin sulit bagi masyarakat untuk membeli rumah. (Foto: Linh An)

Aksesibilitas perumahan menjadi semakin sulit bagi masyarakat.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa laju kenaikan harga real estat di Vietnam termasuk yang tertinggi di dunia, yang mengakibatkan konsekuensi bahwa kemampuan masyarakat untuk membeli rumah menjadi semakin sulit.

Dengan demikian, dari tahun 2019 hingga 2024, harga properti di Vietnam meningkat sebesar 59% dalam 5 tahun. Peningkatan ini jauh lebih tinggi dibandingkan negara-negara maju seperti AS (54%), Australia (49%), Jepang (41%), dan Singapura (37%).

Akibat kenaikan tersebut, Bapak Quoc Anh mengatakan bahwa dengan asumsi seluruh pendapatan digunakan untuk membeli rumah, masyarakat Hanoi harus bekerja selama 169 tahun untuk membeli rumah di pinggir jalan dengan harga jual rata-rata 22,8 miliar VND/unit; dibutuhkan 132 tahun untuk membeli rumah pribadi dengan harga jual rata-rata sekitar 6,3 miliar VND/unit. Dengan harga apartemen saat ini yang rata-ratanya 3,1 miliar VND/unit, masyarakat juga akan membutuhkan waktu 23 tahun.

Data penelitian dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) juga menunjukkan bahwa pendapatan minimum yang disarankan untuk membeli rumah dengan harga rata-rata di Hanoi adalah sekitar 2,3 hingga 10 kali lebih tinggi daripada pendapatan rumah tangga rata-rata di Hanoi.

Secara spesifik, menurut data Badan Pusat Statistik, pendapatan bulanan rata-rata pekerja di Hanoi pada kuartal ketiga tahun 2024 mencapai 10,7 juta VND/bulan. Dengan asumsi rumah tangga beranggotakan 4 orang, dengan 2 orang di antaranya berusia produktif, total pendapatan rumah tangga akan mencapai sekitar 21,4 juta VND/bulan.

Dengan harga rata-rata apartemen primer pada tahun 2024 mencapai 70 juta VND/m2, proyek-proyek yang baru dibuka semuanya memiliki harga mulai dari 60 juta VND/m2, untuk dapat membeli apartemen di Hanoi, pembeli harus memiliki pendapatan minimum berkisar antara 45 juta hingga 210 juta VND/bulan, tergantung pada areanya.

Kesenjangan yang signifikan antara pendapatan rata-rata riil dan harga rumah membuat kepemilikan rumah di Hanoi saat ini tidak hanya menjadi tantangan, tetapi juga mustahil bagi sebagian besar rumah tangga berpenghasilan rata-rata atau bahkan baik. Di distrik-distrik pusat seperti Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung, atau Tay Ho, kesenjangan antara gaji tahunan minimum yang dibutuhkan untuk membayar hipotek dan pendapatan rumah tangga rata-rata mencapai 10 digit. Sementara itu, daerah pinggiran kota seperti Ha Dong, Bac Tu Liem, atau Long Bien memiliki harga yang lebih terjangkau, tetapi hanya cocok untuk individu dan rumah tangga berpenghasilan 40-60 juta/bulan.

Perhitungan ini didasarkan pada harga rumah rata-rata di setiap distrik dan asumsi bahwa pembeli dapat meminjam 70% dari nilai rumah dari bank dengan suku bunga rata-rata 8% per tahun selama 20 tahun. Berdasarkan prinsip keuangan, total cicilan bulanan tidak boleh melebihi 40% dari pendapatan. Oleh karena itu, pendapatan minimum yang disarankan untuk membeli rumah dengan harga rata-rata di Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, dan Gia Lam adalah sekitar 2 hingga 3 kali lipat pendapatan rumah tangga rata-rata pekerja di Hanoi.

Di distrik Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da, atau Tay Ho, pendapatan minimum yang dipersyaratkan adalah di atas 1 miliar VND/tahun, setara dengan selisih sekitar 3,7 hingga 8 kali lipat. Di distrik Cau Giay dan Thanh Xuan, selisihnya adalah 3 hingga 3,5 kali lipat.

Bapak Le Bao Long, Direktur Pemasaran Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa karena tingginya kenaikan harga properti, 84% pembeli masih harus meminjam. Rumah tangga dengan total pendapatan kurang dari 40 juta VND/bulan memiliki suku bunga pinjaman tertinggi, mencapai 69%. Sementara itu, untuk rumah tangga dengan total pendapatan 41-70 juta VND/bulan, suku bunga pinjamannya adalah 18%, dan untuk rumah tangga dengan total pendapatan 71-100 juta VND/bulan, suku bunga pinjamannya adalah 9%. Untuk rumah tangga dengan total pendapatan di atas 100 juta VND/bulan, suku bunga pinjamannya hanya 4%.

Namun, menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, kelompok peminjam akan menghadapi banyak hal yang tidak terduga seperti resesi ekonomi yang dapat mengurangi pendapatan pembeli rumah, mengurangi kemampuan mereka untuk membayar, atau meningkatkan tekanan pembayaran utang. Suku bunga bank tidak tetap, dan dalam beberapa periode, penyesuaian suku bunga membuat pinjaman rumah menjadi lebih mahal, yang dapat membuat mereka tidak mampu membayar cicilan. Selain itu, sebagian lainnya akan memilih untuk menunda atau menyewa rumah agar lebih fleksibel dalam keuangan mereka. Selain itu, banyak nasabah juga menurunkan kriteria mereka dalam mencari rumah agar dapat segera memiliki tempat tinggal.

Lahan perkotaan di pasar provinsi akan berkuasa

Bapak Le Dinh Chung, Direktur Utama SGO Homes, mengatakan bahwa setelah krisis pasar yang panjang, investor yang terlantar telah mengalami proses penyeimbangan kembali arus kas dan pasar investasi. Selama dua tahun terakhir, arus kas telah mengalir ke modal, terutama segmen apartemen karena pasar dan segmen ini memenuhi kebutuhan riil – permintaan modal yang besar dan selalu ada di pasar Hanoi. Pasar dengan konsentrasi investor yang besar telah mendorong harga properti Hanoi naik dengan cepat dan kuat, sehingga menyebarkan sentimen positif ke pasar provinsi-provinsi di sekitarnya, membantu provinsi-provinsi ini mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Saat ini, harga properti di Hanoi terlalu tinggi, sehingga secara bertahap digantikan oleh laju pembangunan serupa di provinsi-provinsi di sekitar Hanoi, yang juga memiliki laju pembangunan serupa. Mengikuti tren ini, pada tahun 2025, pasar properti di wilayah Utara, khususnya Hanoi, tidak akan mengalami kenaikan harga yang tajam seperti pada tahun 2024. Khususnya, dalam konteks harga perumahan yang tinggi, masyarakat cenderung tidak lagi terburu-buru membeli rumah, melainkan beralih ke sewa dan menggunakan dana yang dialokasikan untuk membeli rumah untuk berinvestasi di provinsi atau pedesaan.

Di pasar provinsi, segmen lahan perkotaan akan dominan, terutama lahan dengan dokumen legal yang lengkap akan lebih banyak dicari. Pembeli akan memilih lahan, produk-produk rendah di dekat kawasan industri, dekat pusat ekonomi seperti Bac Ninh, Bac Giang atau Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh. Kesamaan provinsi-provinsi ini adalah perkembangan ekonomi yang cukup kuat, terletak di pusat lalu lintas utama dari ibu kota, dan memiliki fondasi kawasan industri serta fondasi pariwisata yang dinamis.

Secara umum, tahun 2025 merupakan awal dari siklus real estat baru. Alih-alih berinvestasi di pasar ramai, mengikuti tren pasar, atau mengikuti segmen "panas" tertentu, investor harus memilih pasar yang erat kaitannya dengan pembangunan ekonomi dan infrastruktur. Tahun 2025 akan menjadi saksi kebangkitan pasar-pasar provinsi di pinggiran Hanoi. Investor akan mencari produk dari investor terkemuka dengan dokumen hukum yang lengkap. Selanjutnya, mereka harus memilih produk yang sesuai dengan kemampuan keuangan mereka dan tidak menggunakan leverage yang terlalu besar.

Hai Phong: Memperbaiki pekerjaan lelang hak guna lahan

Ketua Komite Rakyat Kota Hai Phong baru saja mengeluarkan instruksi dan permintaan kepada departemen, cabang, dan unit terkait untuk memperbaiki pelelangan hak penggunaan lahan di daerah tersebut.

Secara khusus, Ketua Komite Rakyat Kota Hai Phong menugaskan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Komite Rakyat Distrik untuk menyelenggarakan pengungkapan publik mengenai perencanaan, rencana penggunaan lahan, perencanaan konstruksi, perencanaan perkotaan di area tempat hak penggunaan tanah dilelang dan area sekitarnya; mengambil langkah-langkah untuk memastikan pasokan real estat perumahan dan tanah yang sesuai dengan aksesibilitas dan kemampuan pembayaran sebagian besar masyarakat yang membutuhkan, mengatasi ketidakseimbangan pasokan dan permintaan di pasar real estat.

Sebelum menentukan harga awal berdasarkan daftar harga tanah untuk lelang hak guna tanah, perlu dilakukan peninjauan, penyesuaian, dan penambahan harga tanah yang tercantum dalam daftar harga tanah di wilayah dan lokasi lelang sesuai ketentuan perundang-undangan. Arahan penyusunan rencana lelang hak guna tanah harus ketat, ilmiah, dan terkendali oleh otoritas, sehingga terhindar dari praktik pengambilan keuntungan dari lelang yang dapat menimbulkan berbagai kekacauan pasar.

Kepada Komite Rakyat Distrik, departemen, lembaga, dan organisasi terkait, tinjau kebutuhan lahan setempat, rencanakan, dan investasikan pembangunan infrastruktur untuk kavling lahan yang diperkirakan akan dilelang hak guna lahan; sekaligus pertimbangkan pengaturan alokasi lahan yang sesuai untuk melaksanakan alokasi lahan pemukiman kembali, alokasi lahan tanpa lelang hak guna lahan kepada subjek yang ditentukan. Dorong penerapan teknologi informasi dan transformasi digital dalam penyelenggaraan lelang hak guna lahan untuk memastikan publisitas dan transparansi; bertanggung jawab kepada hukum dan Komite Rakyat Kota dalam menyelenggarakan dan melaksanakan lelang hak guna lahan untuk memastikan publisitas, transparansi, objektivitas, serta melindungi kepentingan negara dan hak serta kepentingan pihak terkait.

Meminta kepada Departemen Kehakiman untuk mengarahkan organisasi lelang properti agar, berdasarkan peraturan perundang-undangan saat ini, mengambil tindakan yang tepat untuk secara ketat mengelola informasi mengenai riwayat keikutsertaan dalam lelang untuk segera mendeteksi kasus-kasus yang mempunyai tanda-tanda yang tidak lazim dalam lelang seperti: satu orang atau sekelompok orang mendaftar untuk menawar beberapa bidang tanah dalam satu area lelang, peserta lelang yang menawar dengan harga yang sangat tinggi atau menang dengan harga yang sangat tinggi namun tidak membayar uang muka, melaporkan kepada pemilik properti dan instansi yang berwenang untuk dilakukan tindakan penanganan yang tepat.

Kepolisian Kota Hai Phong secara proaktif memahami situasi, mendeteksi, menyelidiki, dan menangani secara ketat sesuai hukum organisasi dan individu yang melanggar hingga harus dituntut atas tanggung jawab pidana dalam pelelangan hak penggunaan tanah.

Hung Yen berhasil melelang 273 bidang tanah

Perusahaan Lelang Saham Gabungan Lac Viet mengatakan bahwa pada tanggal 9 Februari, perusahaan berhasil melelang hak untuk menggunakan 273 bidang tanah di kawasan pemukiman utara Kompleks Olahraga, Budaya, dan Perumahan Distrik di kota An Thi, provinsi Hung Yen.

Ibu Do Thi Hong Hanh, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Lelang Saham Gabungan Lac Viet, mengatakan bahwa unit tersebut telah menerima lebih dari 4.000 dokumen penawaran. Hari lelang tersebut menarik hampir 2.000 peserta.

Sebanyak 273 bidang tanah yang dilelang memiliki luas total 30.571,9 meter persegi, dengan total harga awal sebesar 645,747 miliar VND.

Luas tanah berkisar antara 90-295,2 m²/kavling. Harga awal adalah 19,2-31,2 juta VND/m²; setara dengan harga awal per kavling mulai dari lebih dari 1,7 miliar hingga lebih dari 7,8 miliar VND. Metode lelang adalah dengan pemungutan suara langsung dan rahasia dalam satu putaran lelang; metode penawaran naik.

Hasil lelang menunjukkan total harga penawaran yang menang lebih dari 1.503,3 miliar VND, selisihnya 857,631 miliar VND atau meningkat 232,81%.

Dimana harga lelang tertinggi sebesar 120 juta VND/m2 dan terendah sebesar 36 juta VND/m2.

Menurut penyelenggara lelang, kavling dengan harga pemenang tertinggi adalah kavling sudut, memiliki lokasi terbaik, dan luas lebih dari 200 meter persegi.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html