Jika berpenghasilan 250 juta VND/tahun, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk membeli rumah di Hanoi?

Laporan pasar yang baru dirilis oleh Savills Vietnam menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2024, pasar apartemen di Hanoi mencatat pertumbuhan pasokan dan jumlah transaksi, dengan segmen Kelas B mendominasi.

Namun, kesenjangan antara pendapatan dan harga rumah menjadi semakin nyata, yang menyebabkan kesulitan tertentu bagi pembeli rumah.

Selain itu, pasar vila dan rumah bandar di Hanoi mencatat peningkatan pasokan di daerah pinggiran kota, dengan tingkat penyerapan meningkat sebesar 30 poin persentase dibandingkan dengan kuartal sebelumnya dan harga primer menurun karena lokasi pasokan baru pada kuartal tersebut jauh dari pusat kota.

Orang-orang merasa sulit mencapai impian mereka untuk menetap ketika harga rumah terus meningkat.

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar apartemen di Hanoi mencatat lebih dari 12.000 peluncuran baru. Pada kuartal ketiga tahun 2024, terdapat 5.265 unit apartemen baru yang terjual, meningkat tajam sebesar 95% secara kuartalan dan 178% secara tahunan.

Namun, pasokan primer masih menurun 47% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Meskipun pasokan primer terbatas, jumlah apartemen yang terjual mencapai 6.840 unit pada kuartal III/2024, naik 35% secara kuartalan dan 226% secara tahunan.

Total apartemen yang terjual dalam 9 bulan pertama tahun 2024 mencapai 17.000 unit. Statistik Savills menunjukkan bahwa angka ini hanya lebih rendah dibandingkan tahun 2019, dan lebih tinggi dibandingkan tahun 2020—ketika pasar mulai terdampak pandemi Covid-19.

Mayoritas pasokan baru masih berada di segmen Kelas B, terkonsentrasi pada proyek-proyek besar di Hanoi Timur dan Barat. Nam Tu Liem dan Cau Giay menyumbang 63% pasokan primer dan 78% transaksi pada kuartal ini. Sebanyak 92% pasokan di Barat adalah apartemen Kelas B. Wilayah Barat akan memasok 21.000 apartemen dari 28 proyek, setara dengan 17% dari pasokan mendatang.

Dengan penghasilan 250 juta VND/tahun, orang membutuhkan waktu 18 tahun tanpa mengeluarkan uang untuk memiliki rumah di Hanoi (Foto: Huu Thang).

Mengenai harga, Ibu Do Thi Thu Hang - Direktur Senior Riset dan Konsultasi Savills Hanoi, mengatakan bahwa harga rumah di Hanoi masih terus meningkat. Harga jual primer saat ini mencapai VND69 juta/m2, naik 6% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 28% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Di pasar sekunder, harga rata-rata apartemen pada kuartal ketiga tahun 2024 adalah VND51 juta/m², naik 10% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 41% dibandingkan tahun lalu.

Harga sekunder rata-rata meningkat sebesar 17% per tahun sejak 2020, dengan Kelas C meningkat paling tinggi sebesar 20% per tahun, diikuti oleh Kelas A yang meningkat sebesar 16% per tahun dan Kelas B yang meningkat sebesar 15% per tahun.

Banyak pembeli beralih dari pasar primer ke pasar sekunder karena pilihan yang lebih banyak dan kepastian hukum yang lebih besar.

Dalam konteks ini, para ahli Savills menilai: "Meskipun pasar sedang berkembang, kesenjangan antara pendapatan rumah tangga dan harga rumah semakin jelas. Dengan pendapatan rata-rata rumah tangga di Hanoi sekitar 250 juta VND/tahun, harga rata-rata apartemen sekitar 4 miliar VND, orang-orang membutuhkan waktu hingga 18 tahun untuk menabung tanpa mengeluarkan uang untuk dapat membeli rumah."

Pendapatan rata-rata hanya tumbuh 6% per tahun, harga rumah di pasar sekunder meningkat rata-rata 17-20%, menyebabkan banyak kesulitan dalam membeli rumah.

Memasuki kuartal keempat tahun 2024, pasar diperkirakan akan menyambut tambahan 9.700 apartemen baru, yang 88% akan berasal dari fase berikutnya dari proyek-proyek besar.

Mulai tahun 2025, sekitar 110.000 unit dari 106 proyek akan diluncurkan. Grade B akan terus memimpin dengan pangsa pasar 54% di masa mendatang. Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, dan Hoang Mai akan menyumbang 62% pangsa pasar.

Ibu Hang menambahkan: "Penyelesaian masalah hukum secara bertahap membaik, membuka peluang bagi pelaksanaan proyek-proyek baru. Namun, proses ini akan berlangsung lambat dan sulit untuk segera memenuhi beragam kebutuhan produk di pasar."

Trio Hukum Pertanahan, Hukum Bisnis Properti, dan Hukum Perumahan yang diterapkan sejak awal, beserta dokumen panduan yang diterbitkan secara bertahap, akan terus memberikan dampak positif bagi pasar, tetapi proses ini tidak akan terjadi dalam waktu singkat.

Pasokan vila tumbuh dengan baik

Segmen vila dan rumah bandar yang terkonsentrasi di kawasan pinggiran kota menunjukkan pasokan baru mencapai 176 unit, naik 38% kuartal ke kuartal pada Q3/2024.

Pasokan primer mencapai 673 unit dari 15 proyek, naik 11% secara kuartalan (QoQ) tetapi turun 7% secara tahunan (YoY). Vila dan rumah bandar merupakan tipe yang dominan, masing-masing menyumbang 38% dari pasokan primer.

Proyek-proyek ini memiliki harga jual yang lebih rendah karena lokasinya yang jauh dari pusat kota. Harga rata-rata primer pada kuartal ketiga tahun 2024 cenderung menurun dibandingkan kuartal sebelumnya. Sebagian besar pasokan primer terkonsentrasi di proyek-proyek pinggiran kota.

Harga vila primer turun 16% secara kuartalan menjadi VND150 juta/m2 lahan. Harga rumah bandar turun 17% secara kuartalan menjadi VND156 juta/m2 lahan. Harga rumah toko turun 14% secara kuartalan menjadi VND249 juta/m2 lahan.

Sementara itu, pasar sekunder mencatat kenaikan harga yang stabil, baik dibandingkan kuartal sebelumnya maupun periode yang sama tahun lalu. Hal ini menunjukkan bahwa vila dan rumah bandar masih dianggap sebagai pilihan menarik bagi investor di pasar sekunder.

Harga vila sekunder 13% lebih tinggi daripada harga primer, naik 3% secara kuartalan menjadi VND169 juta/m2 lahan. Harga rumah bandar naik 4% secara kuartalan menjadi VND187 juta/m2 lahan, 20% lebih tinggi daripada harga primer.

Harga villa primer turun 16% setiap triwulan menjadi VND150 juta/m2 tanah (Foto: Huu Thang).

Para pakar Savills mengatakan: "Meskipun terjadi fluktuasi pasokan dan harga, pasar vila dan rumah bandar di Hanoi pada kuartal ketiga tahun 2024 mencatat banyak sinyal positif, dengan tingkat penyerapan mencapai 48%, naik 30 poin persentase dibandingkan kuartal sebelumnya dan periode yang sama tahun lalu."

Proyek-proyek di kawasan suburban seperti Distrik Ha Dong, Distrik Me Linh, dan Distrik Thuong Tin memiliki permintaan yang tinggi. Me Linh memimpin volume transaksi primer dengan 37%, diikuti oleh Ha Dong dengan 33%, dan Thuong Tin dengan 12%.

Savills memperkirakan penyerapan akan terus berubah ketika infrastruktur proyek Vinhomes Global Gate diharapkan selesai dan kontrak akan mulai ditandatangani sekitar Oktober 2024, menyediakan 2.599 unit ke pasar.

Ketiga proyek tersebut akan memasok total 2.975 unit pada kuartal berikutnya. Distrik Dong Anh akan menyumbang mayoritas pasokan di masa mendatang dengan 19%. Distrik Me Linh menyusul dengan 16% dan Distrik Ha Dong dengan 15%.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm