 |
| Data riset dari Asosiasi Realtor Vietnam menunjukkan bahwa segmen apartemen terjangkau (dengan harga di bawah VND25 juta/m2)—perumahan terjangkau—telah "punah". (Foto: Linh An) |
Kebutuhan perumahan yang terjangkau “ditinggalkan”
Pasar properti Vietnam perlahan-lahan "memanas" berkat kebijakan pasokan dan dukungan baru dari Pemerintah . Namun, peningkatan pasokan—yang sebagian besar disumbangkan oleh segmen kelas atas—hanya memenuhi sebagian kecil kebutuhan perumahan masyarakat, sementara kebutuhan mayoritas masyarakat—perumahan terjangkau—"terabaikan", sehingga ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan semakin serius.
Data penelitian dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa segmen apartemen terjangkau (dengan harga di bawah VND25 juta/m2) - perumahan terjangkau - telah "punah" dalam beberapa tahun terakhir dan sangat sulit, atau bahkan mustahil, untuk muncul kembali di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.
Secara spesifik, statistik VARS menunjukkan bahwa dalam periode 2018-2023, tidak hanya kuantitasnya yang terus menurun, tetapi struktur pasokan apartemen di kedua kawasan perkotaan khusus tersebut juga semakin timpang. Struktur pasokan semakin "condong" ke segmen kelas atas dan mewah.
Di Hanoi, sebelum mencapai tonggak sejarah tersebut, proporsi apartemen terjangkau yang baru diluncurkan mencapai 35% pada tahun 2018, menurun menjadi 20% pada tahun 2019, dan hanya 12% pada tahun 2020. Pada tahun 2021 dan 2022, pasokan apartemen terjangkau di Hanoi terus menurun, hanya mencapai sekitar 4% dari total pasokan apartemen yang diluncurkan untuk dijual.
Di Kota Ho Chi Minh , sejak 2018, proporsi apartemen terjangkau telah menurun tajam pada tingkat dua digit, dari 20% pada tahun 2018 menjadi 0,5% pada tahun 2020 sebelum menghilang sepenuhnya pada tahun 2021.
Hingga 9 bulan pertama tahun 2024, pasokan apartemen di Hanoi mengalami pemulihan yang signifikan, tetapi ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan menjadi lebih serius ketika sekitar 80% pasokan apartemen yang dibuka untuk dijual di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh pada 9 bulan pertama tahun 2024 memiliki harga jual VND50 juta/m2 atau lebih.
Meskipun harganya tinggi, proyek-proyek yang baru diluncurkan atau diluncurkan kembali telah mencapai tingkat penjualan yang sangat baik karena permintaan apartemen, baik untuk hunian maupun investasi, selalu tinggi dan menunjukkan tren peningkatan. Beberapa proyek apartemen mencatat tingkat penyerapan hingga 99% tepat pada saat peluncuran resmi.
Situasi ini menyebabkan harga apartemen terus meningkat dan mencapai titik baru, pada level tinggi baik di pasar primer maupun sekunder, jauh melampaui daya beli dan tingkat pertumbuhan pendapatan mayoritas masyarakat.
Riset indeks harga apartemen, yang mencerminkan fluktuasi harga jual rata-rata berbagai proyek dalam sampel 150 proyek yang dipilih dan diamati oleh VARS, juga menunjukkan bahwa, hingga kuartal ketiga tahun 2024, harga jual rata-rata klaster proyek sampel di Hanoi mendekati 60 juta VND/m2, meningkat 64,0% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019.
Harga jual rata-rata klaster proyek di Kota Ho Chi Minh meningkat dari VND49,2 juta/m2 menjadi VND64,2 juta/m2, mencerminkan peningkatan sebesar 30,6% dibandingkan periode dasar.
Di Da Nang, indeks harga pasar Da Nang menunjukkan peningkatan sebesar 46,2% pada kuartal ketiga, lebih tinggi dari Kota Ho Chi Minh, dengan lebih dari 50% pasokan baru pada kuartal ketiga dihargai di atas VND80 juta/m2.
Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa di kota-kota besar, meskipun permintaan akan perumahan terjangkau sangat tinggi dan belum terpenuhi, pasokan apartemen mewah tidaklah berlebihan dan hanya memenuhi sebagian kecil permintaan.
Apa penyebabnya?
VARS meyakini bahwa perumahan terjangkau kemungkinan besar tidak akan "muncul" di kawasan pusat Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, karena jumlah proyek perumahan yang disetujui untuk investasi dalam beberapa tahun terakhir hanya dapat "dihitung dengan jari". Pada tahun 2023 dan awal 2024, hampir tidak akan ada proyek baru di segmen perumahan terjangkau yang sedang diimplementasikan, dan proyek-proyek real estat yang sedang diimplementasikan terutama berfokus pada segmen kelas atas.
Menjelaskan alasannya, VARS mengatakan:
Pertama , alasan utama mengapa perumahan terjangkau tidak banyak mendapat perhatian dari pengembang real estat adalah karena margin keuntungan dari segmen ini lebih rendah daripada segmen kelas atas.
Untuk membangun perumahan terjangkau, pengembang harus mengoptimalkan biaya mulai dari pendanaan lahan, konstruksi, hingga operasional. Sementara itu, perhitungan pengembang proyek menunjukkan bahwa dengan margin keuntungan hanya sekitar 15%, jika modal stagnan selama 1-2 tahun atau penjualan tertunda selama 1-2 tahun, pengembang akan merugi.
Apalagi lahan sentral makin langka, saat ini dan di masa mendatang sebagian besar berada di kawasan perkotaan besar dengan serangkaian prasarana dan utilitas publik yang memerlukan investasi, ditambah lagi biaya input terutama biaya tanah makin meningkat, harganya tidak terjangkau.
Kedua , meskipun Pemerintah telah mengeluarkan banyak kebijakan untuk mendorong pembangunan perumahan sosial dan perumahan terjangkau, prosedur hukum terkait pertanahan dan perencanaan masih menjadi hambatan utama. Proses perizinan yang rumit dan memakan waktu lama, ditambah dengan semakin terbatasnya dana lahan untuk pembangunan perumahan di kota-kota besar, membuat pengembang proyek harus mempertimbangkan dengan cermat sebelum berinvestasi di segmen ini.
Selain itu, kebijakan dukungan kredit bagi pembeli rumah di segmen ini belum diterapkan secara serentak. Paket dukungan keuangan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, seperti suku bunga preferensial dan sumber pinjaman, masih menghadapi banyak kesulitan akses dan prosedur yang rumit.
Ketiga , proyek-proyek kelas atas menawarkan margin keuntungan yang tinggi dan tidak sulit dijual. Karena permintaan perumahan kelas atas, baik untuk kebutuhan hunian maupun investasi, sangat besar, kelompok pelanggan berpenghasilan tinggi terus meningkat seiring dengan perkembangan ekonomi, baik dari warga negara asing maupun warga negara Vietnam di luar negeri, berdasarkan koridor hukum baru yang "melonggarkan" persyaratan kepemilikan bagi kelompok ini.
Faktanya, banyak pelanggan yang bersedia membayar lebih untuk memiliki produk yang paling terbatas dan mewah dalam proyek tersebut. Hal ini membuat segmen perumahan terjangkau semakin kurang menarik bagi pengembang proyek.
Menyerahkan lebih dari 12,5 hektar lahan untuk Proyek Perumahan Perkotaan di Duy Tien
Komite Rakyat Provinsi Ha Nam baru saja mengeluarkan keputusan untuk mengalokasikan lahan seluas 125.012,07 m² kepada Perusahaan Saham Gabungan Investasi Konstruksi Trung Dong (Trung Dong Company) untuk melaksanakan proyek pembangunan kawasan perumahan perkotaan di Kota Duy Tien. Dari jumlah tersebut, 11.979,28 m² lahan dialokasikan untuk pembangunan perumahan sosial.
Berdasarkan Keputusan tersebut, Komite Rakyat Provinsi Ha Nam menugaskan Perusahaan Trung Dong seluas 125.012,07 m² di Kelurahan Hoang Dong dan Tien Noi, Kota Duy Tien, untuk melaksanakan proyek pembangunan kawasan perumahan perkotaan. Dari jumlah tersebut, 82.882,5 m² akan digunakan untuk membangun infrastruktur teknis dan sosial, termasuk: Perumahan Sosial (11.979,28 m²), rumah adat, sekolah, ruang terbuka hijau, permukaan air, dan lalu lintas... sesuai dengan rencana rinci yang telah disetujui.
Setelah investasi konstruksi, pekerjaan infrastruktur yang tidak digunakan oleh investor akan diserahkan kepada pemerintah daerah dan badan khusus untuk dikelola sesuai peraturan.
Selain itu, Komite Rakyat Provinsi Ha Nam juga menyerahkan 42.129,57 meter persegi lahan perumahan kepada Perusahaan Trung Dong dengan jangka waktu penggunaan lahan 50 tahun. Penerima pengalihan hak guna lahan perumahan dan pembeli rumah yang melekat pada hak guna lahan perumahan berhak untuk menggunakan lahan tersebut secara stabil dan permanen.
Selain itu, Komite Rakyat Provinsi juga menyewakan 10.409,48 meter persegi tanah di distrik Tien Noi kepada Perusahaan Trung Dong untuk tujuan kegiatan komersial dan jasa, sesuai dengan hukum, untuk jangka waktu 50 tahun.
Komite Rakyat Provinsi Ha Nam menyatakan bahwa metode alokasi dan sewa lahan adalah tanpa lelang hak guna lahan, tanpa tender untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek pemanfaatan lahan. Komite Rakyat Provinsi Ha Nam meminta Komite Rakyat Kota Duy Tien untuk berkoordinasi dengan otoritas Kecamatan Hoang Dong dan Tien Noi, serta Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk menentukan batas wilayah dan menyerahkan lahan kepada Perusahaan Trung Dong, sekaligus mempercepat proses pemulihan lahan dan pembersihan lahan untuk sisa lahan di dalam batas wilayah proyek.
Komite Rakyat provinsi juga meminta Perusahaan Trung Dong untuk memfokuskan sumber dayanya agar proyek dapat segera dilaksanakan. Setelah pekerjaan proyek selesai, perusahaan harus menyerahkan pekerjaan infrastruktur dan lahan yang belum digunakan kepada pemerintah daerah.
Departemen dan lembaga terkait akan terus berkoordinasi dan mendukung perusahaan dalam menjalankan prosedur investasi, membayar biaya penggunaan tanah, dan melaksanakan proyek sesuai dengan hukum.
Proyek Perumahan Perkotaan di kota Duy Tien merupakan salah satu proyek penting untuk mengembangkan infrastruktur perkotaan, memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat dan berkontribusi dalam mendorong pembangunan sosial ekonomi setempat.
Hanoi: Hapuskan 2 keputusan terkait lelang hak guna lahan
Komite Rakyat Hanoi baru saja mengeluarkan Keputusan No. 67/2024/QD-UBND yang menghapus dua keputusan tentang peraturan tentang kewenangan untuk menyetujui harga awal lelang hak guna lahan untuk mengalokasikan lahan dengan biaya penggunaan lahan atau menyewa lahan di Hanoi. Keputusan ini berlaku mulai 1 Desember 2024.
Secara khusus, Komite Rakyat Hanoi menghapuskan seluruh Keputusan No. 19/2019/QD-UBND tertanggal 15 Oktober 2019 dari Komite Rakyat Kota yang mengatur kewenangan untuk menyetujui harga awal pelelangan hak penggunaan tanah untuk mengalokasikan tanah dengan biaya penggunaan tanah atau menyewa tanah di Hanoi.
Pada saat yang sama, kota tersebut juga menghapuskan Keputusan No. 07/2023/QD-UBND tanggal 21 April 2023 dari Komite Rakyat Kota tentang perubahan Pasal 1 Keputusan No. 19/2019/QD-UBND tanggal 15 Oktober 2019 tentang peraturan tentang kewenangan untuk menyetujui harga awal lelang hak guna tanah untuk mengalokasikan tanah dengan biaya penggunaan tanah atau menyewa tanah di kota Hanoi.
Oleh karena itu, dalam Keputusan No. 07/2023/QD-UBND, Komite Rakyat Hanoi akan menyetujui harga awal lelang hak guna tanah untuk mengalokasikan tanah dengan biaya guna tanah atau menyewa tanah dengan pembayaran satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa, yang diterapkan pada bidang tanah atau area tanah dengan nilai 30 miliar VND atau lebih.
Keputusan ini berlaku mulai 1 Desember 2024.
![[Foto] Warga antusias mengantre untuk menerima terbitan khusus dari Surat Kabar Nhan Dan](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/30/53437c4c70834dacab351b96e943ec5c)
Komentar (0)