Pasar apartemen di dua kota terbesar di Vietnam, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, memiliki perbedaan yang jelas, menciptakan warna yang kontras. Meskipun keduanya menghadapi kekurangan pasokan, tren harga dan transaksi di kedua pasar ini sangat berbeda.
Hanoi memanas, Kota Ho Chi Minh suram
Menurut laporan Savills Vietnam untuk kuartal ketiga 2024, pasokan apartemen baru di Hanoi mencapai 5.265 unit, naik 95% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 178% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Proyek-proyek seperti Lumi Hanoi dan QMS Top Tower menyumbang 66% dari pasokan apartemen baru, sisanya berasal dari fase selanjutnya dari 4 proyek lainnya.
Khususnya, wilayah Barat Hanoi terus memimpin pasokan dengan 92% apartemen Kelas B. Savills Vietnam memperkirakan bahwa wilayah ini akan menyediakan tambahan 21.000 apartemen dari 28 proyek, yang mencakup 17% dari total pasokan di masa mendatang.
Harga apartemen lama dan baru di Hanoi mengalami kenaikan harga yang pesat belakangan ini. Foto: THUY LINH
Selain itu, tingkat penyerapan di pasar Hanoi tetap tinggi dengan 6.840 apartemen terjual, naik 35% secara kuartalan dan 226% secara tahunan. Apartemen Kelas B memimpin dengan tingkat penyerapan hingga 85%, menyumbang 98% dari total apartemen yang terjual. Pasokan baru di segmen ini menyumbang 65% dari total apartemen yang terjual.
Apartemen dengan harga di atas VND4 miliar menyumbang 70% dari total apartemen yang terjual, meningkat tajam dibandingkan hanya 2% pada tahun 2020, menunjukkan pergeseran ke segmen kelas atas di pasar Hanoi. Sementara itu, segmen apartemen dengan harga di bawah VND2 miliar hampir menghilang dari pasar, hanya menyumbang 1% dari total pasokan.
Sebaliknya, pasar apartemen di Kota Ho Chi Minh agak suram. Pasokan apartemen primer pada kuartal ketiga 2024 menurun 13% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 36% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, hanya mencapai 4.871 unit. Pasar ini terutama terkonsentrasi di wilayah Timur (Kota Thu Duc) dengan pangsa pasar 58%, sementara wilayah Barat (Distrik 6, Binh Tan) menyumbang 20%.
Volume transaksi pada kuartal ini juga menurun 16% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 4% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, menjadi 1.915 unit. Dari jumlah tersebut, apartemen Kelas B menyumbang 66% dari total transaksi yang berhasil, dengan pasokan baru mencapai tingkat penyerapan 62%, sementara inventaris hanya mencapai tingkat penyerapan 35%.
Selain itu, harga apartemen primer di Kota Ho Chi Minh turun 12% dibandingkan kuartal sebelumnya, menjadi sekitar VND68 juta/m². Penyebab utamanya adalah penurunan proporsi apartemen kelas A dan B dalam pasokan primer.
Savills Vietnam memperkirakan bahwa pada akhir tahun 2024, Kota Ho Chi Minh akan memiliki sekitar 6.700 apartemen baru yang akan dijual, dengan proyek-proyek unggulan seperti Vinhomes Grand Park - The Opus One dan The Forest Gem. Dalam jangka panjang, mulai sekarang hingga tahun 2027, lebih dari 50.000 apartemen dari 76 proyek akan dijual, terutama terkonsentrasi di Kota Thu Duc (menyumbang 49% dari pasokan di masa mendatang), Distrik 7 (menyumbang 12%), dan Binh Tan (menyumbang 9%).
Alasan untuk kontras ini, menurut Tn. Troy Griffiths, Wakil Direktur Jenderal Savills Vietnam, adalah bahwa inventaris di Kota Ho Chi Minh telah menurun dan tidak banyak proyek baru yang dibuka untuk dijual karena masalah hukum dan keterlambatan dalam persetujuan perencanaan.
Meskipun pasokan apartemen primer terbatas, Tn. Griffiths memperkirakan situasi akan membaik pada kuartal mendatang seiring dengan perubahan peraturan, pembaruan perencanaan, dan pelaksanaan proyek infrastruktur utama.
Mengapa?
Banyak ahli mengatakan bahwa perbedaan antara pasar Hanoi dan Kota Ho Chi Minh tidak hanya berasal dari faktor penawaran dan permintaan tetapi juga sangat dipengaruhi oleh konteks hukum, strategi pengembangan perkotaan, dan kebutuhan pembeli di setiap wilayah.
Tn. Tran Minh Tien, Direktur OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, berkomentar bahwa meskipun Hanoi juga menghadapi kesulitan pasokan seperti Kota Ho Chi Minh, sentimen pembeli lebih positif.
Secara spesifik, pada Agustus 2024, Hanoi mencatat sekitar 3.100 transaksi transfer. Meskipun angka ini sedikit menurun 3% dibandingkan bulan sebelumnya, namun meningkat tajam sebesar 25% dibandingkan periode Mei dan Juni. Bapak Tien memperkirakan bahwa jumlah transaksi transfer apartemen di Hanoi kemungkinan akan sedikit menurun atau tetap sama pada bulan September dan Oktober, sebelum meningkat kembali di akhir tahun—periode ketika transaksi properti paling aktif sepanjang tahun.
Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Utama Viet An Hoa Real Estate Company, menilai bahwa pasokan merupakan faktor terpenting dalam mempertimbangkan permintaan dan harga jual rata-rata pasar. Di Kota Ho Chi Minh, penurunan pasokan selama beberapa tahun terakhir akibat masalah hukum telah menyebabkan jumlah proyek yang terjual tidak sebanding dengan Hanoi. Selain itu, ketika pasokan meningkat secara perlahan dan sebagian besar proyek yang terjual berada di segmen kelas atas, hal ini telah mendorong kenaikan harga apartemen di Hanoi.
Ibu Giang Huynh, Direktur Riset dan S22M di Savills Vietnam, menekankan bahwa perumahan terjangkau merupakan segmen potensial yang belum sepenuhnya terpenuhi di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.
Statistik dari Savills Vietnam menunjukkan bahwa dari tahun 2019 hingga 2023, harga properti di Hanoi meningkat rata-rata 6% per tahun, sementara di Kota Ho Chi Minh hanya meningkat 3% per tahun. Namun, pertumbuhan pendapatan pribadi di kedua kota ini masing-masing hanya mencapai 4% dan 3% per tahun, yang menyebabkan harga rumah semakin melampaui kemampuan bayar masyarakat.
Menurut Ibu Giang Huynh, untuk mengatasi situasi ini, diperlukan koordinasi yang erat antara sektor publik dan swasta. Selain itu, pasar properti yang berkelanjutan perlu memiliki segmen yang beragam, terutama produk kelas B dan C. Baik di Hanoi maupun Kota Ho Chi Minh, permintaan sekitar 50.000 apartemen per tahun—terutama dari masyarakat berpenghasilan menengah dan rumah tangga muda—masih belum sepenuhnya terpenuhi.
"Untuk mengurangi biaya lahan, Kota Ho Chi Minh dan Hanoi berencana memperluas wilayah perkotaan ke provinsi-provinsi tetangga seperti Bac Ninh untuk Hanoi, serta Binh Duong dan Dong Nai untuk Kota Ho Chi Minh. Investasi yang kuat dalam infrastruktur transportasi dan pengembangan perkotaan satelit akan menjadi pendorong utama untuk meningkatkan pasar properti di wilayah-wilayah ini," ujar pakar tersebut.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa untuk memecahkan masalah pasokan apartemen, dan secara tidak langsung mengurangi harga perumahan, isu utama tetap menghilangkan hambatan hukum bagi proyek.
Pada saat yang sama, menciptakan kondisi bagi investor untuk mengembangkan perumahan sosial dan perumahan komersial berbiaya rendah akan membantu menurunkan harga apartemen, sehingga menciptakan peluang bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk mengakses perumahan dengan pendapatan mereka. Selain itu, kebijakan kredit terkait pengembangan proyek bagi investor juga mendapat perhatian dan dukungan lebih lanjut dari Bank Negara.
Akan meningkat
Dr. Ho Quoc Tuan, dosen senior di Universitas Bristol (Inggris), mengatakan bahwa kenaikan harga rumah yang lebih cepat daripada pendapatan merupakan tantangan besar bagi kebijakan perumahan Vietnam. Jika harga rumah terus meningkat pesat, masyarakat akan kesulitan membeli rumah, yang mengakibatkan risiko penurunan permintaan. Namun, jika harga rumah turun tajam, hal ini juga bisa menjadi sinyal peringatan bagi stabilitas pasar.
Dr. Ho Quoc Tuan mencatat bahwa selama beberapa tahun terakhir, pasokan apartemen terjangkau telah menurun akibat regulasi ketat terkait pemanfaatan lahan, yang mempersulit pembangunan perumahan perkotaan. Ia memperkirakan harga perumahan akan terus meningkat karena faktor demografi, dengan imigrasi yang meningkat sebesar 4% per tahun.
Sumber: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm
Komentar (0)