'Bintang harapan' pasar, kejutan tentang harga tanah Hoa Lac, Da Nang mengevaluasi kembali harga tanah 11 proyek yang terhenti

Perumahan sosial akan menjadi “bintang harapan” bagi masyarakat berpenghasilan rendah, harga tanah di Hoa Lac ( Hanoi ) meningkat, hal-hal yang perlu diperhatikan saat membeli tanah tanpa buku merah… adalah berita real estat terkini.

Real Estat: Perspektif proyek perumahan sosial CT3 di Dong Anh, Hanoi. (Sumber: Investor)

Akankah perumahan sosial "meledak" pada tahun 2025?

Pasar perumahan pada tahun 2025 menyambut banyak proyek perumahan sosial. Meskipun belum ramai, pasokan ini telah membawa "angin baru" ke pasar perumahan murah, sebuah "bintang harapan" bagi masyarakat dan pekerja berpenghasilan rendah, terutama di kota-kota besar dengan harga pasokan perumahan yang melonjak.

Pada awal Maret 2025, Hanoi menyambut proyek perumahan sosial baru, Proyek Perumahan Sosial Kim Chung di Dong Anh, Hanoi, yang dikembangkan oleh perusahaan patungan antara Hanoi Housing Development and Investment Corporation (Handico) dan Viglacera Corporation - JSC (VGC). Proyek ini akan menyediakan 1.588 apartemen untuk pasar dan diperkirakan akan selesai dan mulai beroperasi pada kuartal keempat tahun 2026.

Pada tahun 2025, Hanoi akan menyambut dua proyek perumahan sosial baru di Long Bien. Kedua proyek perumahan sosial ini diketahui berada di kawasan perumahan sosial Thuong Thanh dengan luas lebih dari 6 hektar, terdiri dari 3 gedung apartemen CT1, CT2, dan CT3 dengan 22 lantai dan 44 rumah yang bersebelahan. Proyek ini merupakan investasi dari perusahaan patungan antara Perusahaan Saham Gabungan Him Lam Thu Do dan Perusahaan Saham Gabungan BIC Vietnam.

Menurut Departemen Konstruksi Hanoi, diharapkan tahun ini, kota tersebut akan menyelesaikan 11 proyek perumahan sosial, menyediakan hampir 6.000 apartemen, dan terus memulai pembangunan pada 5 proyek dengan skala 10.220 apartemen.

Baru-baru ini, pada tanggal 20 Maret, di Ha Nam , Sun Group memulai pembangunan proyek perumahan sosial di kota Phu Ly, Ha Nam. Lokasi perumahan sosial ini berada di kedua sisi Jalan Lingkar 5, antara kawasan perkotaan Sun Urban City dan kawasan Universitas Nam Cao.

Pada bulan Maret, Vinh Phuc juga mencatat dimulainya proyek perumahan sosial di Vinh Yen, yaitu proyek perumahan sosial di kawasan perkotaan baru Nam Vinh Yen, Provinsi Vinh Phuc. Proyek ini diketahui memiliki total modal investasi sebesar 6,824 miliar VND, luas lahan hampir 171.000 m², dan luas bangunan lebih dari 489.000 m².

Di Binh Duong, Kim Oanh Group baru-baru ini memulai pembangunan kawasan perumahan sosial urban K-Home di distrik Hoa Phu, kota Thu Dau Mot. Proyek perumahan sosial ini dibangun di atas lahan seluas 26,6 hektar, dekat dengan 4 kawasan industri besar di Binh Duong.

Menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, peningkatan signifikan jumlah proyek perumahan sosial pada tahun 2024 dan awal 2025 telah menjadi "titik terang" bagi pasar real estat. Selain itu, berlakunya Keputusan Presiden 100 dan Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen) telah menghilangkan banyak hambatan, sehingga mendorong penyediaan perumahan sosial. Peraturan baru dalam undang-undang ini tidak hanya membantu pelaku usaha mengembangkan perumahan sosial dengan lebih mudah, tetapi juga memberikan dukungan yang lebih baik bagi para pembeli.

Pasar tanah Hoa Lac “diam-diam” bergejolak

Informasi positif tentang infrastruktur regional menciptakan dasar bagi pertumbuhan pasar tanah Hoa Lac (Hanoi), beberapa daerah mengalami gelombang kecil pada awal tahun 2025 dalam pertumbuhan umum pasar real estat.

Survei Batdongsan.com.vn mencatat bahwa harga tanah di Hoa Lac di kawasan Thach That sedikit meningkat, sekitar 10% dibandingkan Juli dan Agustus 2024. Khususnya, harga tanah di komune Tien Xuan dengan akses jalan raya meningkat dari 27-30 juta VND/m2 menjadi 29-32 juta VND/m2. Harga tanah di Binh Yen juga meningkat dari 20-22 juta VND/m2 menjadi 22-24 juta VND/m2.

Harga tanah di komune Thach Hoa, yang terletak di jalan jalur ganda, meningkat dari 35-36 juta VND/m2 menjadi 38-40 juta VND/m2. Demikian pula di wilayah Thach Tho, harga tanah di Tan Xa yang menghadap jalan bisnis meningkat dari 34-36 juta VND/m2 menjadi 37-40 juta VND/m2. Harga tanah di Tan Xa, yang terletak di jalan jalur ganda, juga meningkat dari 22-25 juta VND/m2 menjadi 24-27 juta VND/m2.

Untuk pasar tanah Quoc Oai, tingkat harga baru juga telah ditetapkan. Khusus untuk tanah Hoa Thach, di kavling yang dapat dilalui mobil, harganya juga telah naik dari 21-23 juta VND/m2 menjadi 23-25 ​​juta VND/m2.

Di depan Jalan Provinsi 412B, harga tanah di Dong Yen juga naik dari 37-41 juta VND/m2 menjadi 40-43,5 juta VND/m2. Untuk lokasi yang lebih dalam di desa, kenaikannya juga signifikan, dari 9-11 juta VND/m2 menjadi 10,5-12 juta VND/m2. Harga tanah di Phu Man sedikit naik dari 12-13 juta VND/m2 menjadi 13-14 juta VND/m2. Harga tanah di Phu Cat juga naik dari 10-13 juta VND/m2 menjadi 11,5-14 juta VND/m2.

Para investor memandang lahan Hoa Lac sebagai pasar dengan banyak pendorong pertumbuhan, menyaksikan perubahan positif dalam informasi perencanaan. Oleh karena itu, Hanoi telah bertekad untuk mengubah Taman Teknologi Tinggi Hoa Lac menjadi kota sains pintar.

Pada akhir tahun 2024, Komite Rakyat Hanoi menyetujui empat proyek perencanaan kota skala 1/2000 untuk Hoa Lac, termasuk HL3, HL4, HL5, dan HL6, dengan total luas 4.700 hektar. Proyek perencanaan zonasi ini akan membagi dan menentukan fungsi serta indikator pemanfaatan lahan dari bidang tanah dan pekerjaan infrastruktur sosial di suatu wilayah perkotaan untuk menentukan perencanaan umum.

Selain itu, investasi yang kuat dalam infrastruktur transportasi menciptakan landasan bagi pembangunan ekonomi secara umum dan real estat Hoa Lac khususnya. Proyek-proyek tipikal meliputi Thang Long Boulevard, ruas yang menghubungkan Jalan Raya 21 ke Jalan Raya Hoa Lac - Hoa Binh, Jalan Raya Hoa Binh - Moc Chau, jalur kereta api perkotaan No. 5 di sepanjang Thang Long Boulevard yang diperpanjang, dan jalur kereta api yang menghubungkan kota-kota satelit Son Tay - Hoa Lac - Xuan Mai di sepanjang Jalan Raya 21.

Infrastruktur sosial di sekitar kawasan Hoa Lac juga sedang dipercepat dengan beroperasinya Universitas Nasional Hanoi, Rumah Sakit Bersalin Pusat Cabang 2, dan Rumah Sakit Anak Pusat Cabang 2 di distrik Quoc Oai. Selain itu, Taman Teknologi Tinggi Hoa Lac juga telah menarik 108 proyek investasi dengan total modal investasi terdaftar sekitar 116.000 miliar VND.

Da Nang mengevaluasi kembali harga tanah untuk serangkaian proyek yang menghadapi masalah

Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup (DARD) Kota Da Nang baru saja melaporkan rencana untuk menyelesaikan penentuan ulang harga tanah guna menagih kewajiban keuangan terhadap anggaran Negara atas pendapatan yang hilang dan pengecualian menurut Kesimpulan Pemeriksaan 2852/2012 dari Inspektorat Pemerintah.

Bersamaan dengan itu, terdapat penagihan kewajiban keuangan atas kerugian akibat pengurangan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah secara ilegal. Hal ini dilakukan sesuai dengan Resolusi 170/2024 Majelis Nasional.

Secara khusus, untuk 15 proyek yang disebutkan dalam Kesimpulan Pemeriksaan 2852, Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup telah menyerahkan laporan 11/15 mengenai rencana untuk menagih kewajiban keuangan untuk 11 proyek kepada Komite Rakyat Kota.

11 proyek meliputi: Dap, Dap 1, Dap 2; Resor P&I; Kavling tanah 58 Bach Dang; Lapangan Golf Vinacapital; Vila dan Hotel Pantai Dong Phuong; Menara Da Nang; Kawasan Wisata Pantai Vinacapital; Kompleks Apartemen Komersial, Layanan, dan Hotel Mewah Alphanam.

Proyek kompleks hotel dan apartemen mewah Central Coast; resor pantai mewah Future Property Invest; resor dan perumahan mewah The Empire (fase 1 dan 2).

Komite Rakyat Kota Da Nang telah menyetujui laporan 3/11 tentang kewajiban keuangan untuk tiga proyek, termasuk: Kawasan Vila dan Hotel Pantai Dong Phuong; Lapangan Golf Vinacapital; Kawasan Wisata Pantai Vinacapital.

Atas dasar itu, Departemen mengundang investor untuk bekerja dan memberitahukan, menyiapkan dokumen hingga menyewa konsultan untuk menentukan harga tanah pada ketiga proyek tersebut.

Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup telah memberikan informasi mengenai 15 proyek kepada unit terkait untuk memandu investor dalam melengkapi prosedur yang masih kurang, memastikan bahwa setelah investor menyelesaikan kewajiban keuangannya, proyek dapat terus dilaksanakan atau sertifikat hak guna lahan akan diterbitkan.

Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengatakan bahwa di waktu mendatang, pihaknya akan terus mengembangkan rencana pengumpulan untuk 4 proyek yang tersisa untuk dilaporkan kepada Komite Rakyat Kota untuk dipertimbangkan dan disetujui.

Dalam proses penghitungan kewajiban keuangan, Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup mengusulkan agar Komite Rakyat Kota menugaskan Departemen dan unit terkait, serta daerah di mana tanah itu berada untuk meninjau dan membimbing investor guna melengkapi prosedur hukum (jika ada).

Diharapkan bahwa Departemen akan memberi saran kepada Komite Rakyat Kota untuk menyelesaikan penghapusan kesulitan dan hambatan untuk 9/15 proyek pada tahun 2025; 3/15 proyek akan selesai pada kuartal pertama tahun 2026 dan tiga proyek sisanya akan selesai pada kuartal kedua tahun 2026.

Apa saja yang perlu diperhatikan saat membeli tanah tanpa buku merah?

Membeli tanah merupakan transaksi yang lumrah dalam kehidupan sosial. Tergantung pada waktunya, cara menangani pembelian tanah tanpa buku merah akan berbeda-beda.

Membeli tanah tanpa buku merah setelah 1 Agustus 2024

Sesuai dengan Pasal 45 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pertanahan, pengguna tanah dapat melaksanakan hak guna usaha, ...

- Memiliki Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Milik Rumah dan Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik Rumah dan Hak Milik atas Benda-Benda Lain yang Melekat pada Tanah atau Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik atas Benda-Benda Lain yang Melekat pada Tanah, kecuali dalam hal pewarisan hak guna usaha atas tanah, alih fungsi tanah pertanian dalam rangka penggabungan tanah, tukar-menukar, hibah hak guna usaha atas tanah kepada Negara, masyarakat pemukiman, dan hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 124 Ayat 7 dan Pasal 127 huruf a Ayat 4 Undang-Undang Agraria Tahun 2024.

- Tanah tidak dalam sengketa atau sengketa tersebut telah diselesaikan oleh instansi negara yang berwenang, putusan atau keputusan pengadilan, putusan arbitrase atau putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.

- Hak guna usaha atas tanah tidak dapat dirampas atau dilakukan tindakan lain untuk menjamin terlaksananya putusan pengadilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang penegakan putusan pengadilan perdata.

- Selama periode penggunaan lahan.

- Hak guna tanah tidak tunduk pada tindakan darurat sementara sebagaimana ditentukan dalam undang-undang.

Dengan demikian, setelah 1 Agustus 2024, masyarakat harus memenuhi semua persyaratan di atas saat membeli tanah.

Beli tanah tanpa buku merah sebelum 1 Agustus 2024

Dalam hal pembelian tanah tanpa buku merah sebelum tanggal 1 Agustus 2024 namun belum menyelesaikan prosedur pengalihan hak guna tanah, maka pemilik baru, apabila memenuhi syarat untuk memperoleh Sertifikat Hak Guna Tanah, akan diminta untuk diberikan sertifikat tanpa harus melalui prosedur ganti nama.

Bahasa Indonesia: Dalam kasus-kasus berikut penggunaan tanah karena pengalihan hak guna tanah secara ilegal tetapi dengan tanda tangan para pihak terkait tetapi tanpa diberikan Sertifikat dan tidak termasuk dalam kasus-kasus yang ditentukan dalam Klausul 2, Pasal 42 Keputusan 101/2024/ND-CP, pengguna tanah harus melakukan prosedur pendaftaran tanah, memberikan Sertifikat hak guna tanah dan kepemilikan aset yang melekat pada tanah untuk pertama kalinya sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Tanah 2024 dan ketentuan Keputusan 101/2024/ND-CP tanpa harus melakukan prosedur untuk pengalihan hak guna tanah; instansi yang menerima berkas tidak boleh meminta penerima pengalihan hak guna tanah untuk menyerahkan kontrak dan dokumen pengalihan hak guna tanah sesuai dengan ketentuan hukum, kecuali untuk dokumen pewarisan hak guna tanah sesuai dengan ketentuan Poin d, Klausul 1, Pasal 28 Keputusan 101/2024/ND-CP:

- Penggunaan tanah karena peralihan hak guna tanah sebelum tanggal 1 Juli 2014 dalam hal belum terdapat dokumen hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 137 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

- Pemanfaatan tanah karena pengalihan hak guna tanah sebelum tanggal 1 Agustus 2024 dengan dokumen hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 137 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

- Pemanfaatan tanah karena beralihnya hak guna tanah dari ahli waris hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, Pasal 45.

Catatan: Berdasarkan peraturan, jual beli tanah tanpa Buku Merah merupakan pelanggaran hukum. Jika jual beli dilakukan sebelum 1 Agustus 2024, ikuti prosedur penerbitan Buku Merah pertama kali untuk mendapatkan Buku Merah baru jika memenuhi syarat.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html