Pada paruh pertama tahun 2024, investor domestik akan mendominasi pasar M&A real estat.

Jika pada periode yang sama tahun 2023, investor asing menguasai 93% struktur pembeli dalam transaksi M&A real estate, investor domestik naik ke posisi terdepan dengan angka 92,6% pada paruh pertama tahun 2024.

Perkembangan di atas dikemukakan oleh Bapak Le Xuan Dong, Direktur EY Parthenon - Strategic Consulting, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam pada Lokakarya "Aspek hukum dan keuangan dalam transaksi merger dan akuisisi real estat di bawah dampak kerangka hukum baru" , yang diselenggarakan pada 11 Juli.

Pasar turun dalam volume, tetapi naik dalam nilai.

Pada paruh pertama tahun 2024, pasar M&A di Asia Tenggara cenderung menurun, baik dari segi nilai total maupun jumlah transaksi. Vietnam pun tak terkecuali, mencatat sedikit penurunan jumlah transaksi, tetapi nilai transaksinya meningkat hampir 9% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Para ahli mengatakan sektor properti masih menjadi sektor yang menarik perhatian investor asing berkat potensi pertumbuhan ekonomi jangka panjang yang stabil. Foto: Trong Tin

Terkait pasar real estate, Bapak Le Xuan Dong menyampaikan bahwa jumlah transaksi mengalami penurunan yang signifikan pada semester pertama tahun ini dengan 8 transaksi, nilai transaksi rata-rata mencapai 179,7 juta USD (pada periode yang sama tahun lalu, terdapat 18 transaksi dengan nilai transaksi rata-rata mencapai 81,8 juta USD).

Bapak Dong menilai nilai transaksi M&A real estate pada semester pertama tahun ini meningkat tajam berkat transaksi divestasi Vingroup Corporation dari Vincom Retail dengan nilai transaksi sebesar 982,3 juta USD.

Hal penting yang perlu diperhatikan mengenai struktur pembeli dalam transaksi M&A real estat di Vietnam yang dikemukakan oleh Bapak Dong adalah adanya pembalikan.

Menurut Bapak Dong, pada tahun 2023, ketika perusahaan domestik menghadapi banyak kesulitan dan terpaksa mengurangi operasinya, investor asing mendominasi pasar M&A dengan 81,6% dari struktur pembeli. Namun, pada paruh pertama tahun 2024, investor domestik memimpin dengan persentase 92,6%.

Lebih banyak bicara dengan wartawan Menurut Bapak Dong, jika kita memisahkan divestasi Vingroup dari Vincom Retail, pasar hanya mencatat sekitar 7 transaksi dengan nilai beberapa ratus juta dolar AS. Angka ini sangat kecil.

"Bagi investor domestik, saat ini masih banyak kesulitan yang mereka hadapi, baik dari segi modal maupun hukum, untuk dapat menyelesaikan dan membawa proyek ke pasar. Oleh karena itu, investor domestik belum benar-benar kembali ke pasar," ujar Bapak Dong.

Bapak Dong juga berkomentar bahwa pada paruh kedua tahun 2024, penurunan jumlah M&A akan terus berlanjut.

Menurut Tn. Dong, meskipun investor asing masih aktif mencari proyek dan bisnis untuk M&A, menutup kesepakatan selama periode ini bukanlah hal yang mudah.

"Investor jauh lebih berhati-hati dalam menilai proyek, terutama dalam konteks pasar yang masih sulit. Selain itu, kami melihat adanya kesenjangan dalam valuasi yang diharapkan antara penjual dan pembeli, yang menyebabkan penundaan dan ketidakmampuan untuk menutup transaksi," ujar Bapak Dong.

Struktur pembeli dalam transaksi M&A real estat di Vietnam. Sumber: EY

Menilai pasar real estat selalu menjadi titik terang yang menarik perhatian investor domestik dan asing, tetapi Ibu Nguyen Truc Hien, Anggota Pengacara Vietnam International Law Firm Limited (VILAF) menilai masih banyak hambatan, terutama hambatan hukum, yang mencegah aktivitas M&A untuk menembus pasar.

Menurut Ibu Hien, ke depannya, banyak perubahan regulasi yang "komprehensif" akan memudahkan investor dalam proses ganti rugi dan pembebasan lahan, sehingga harga lahan dapat meningkat sesuai harga pasar. Dengan demikian, pemilik lahan akan diuntungkan dan kesulitan investor dalam proses ganti rugi proyek pun berkurang.

UU Agraria 2024 juga menambahkan berbagai manfaat bagi penanam modal asing, seperti memperoleh pengalihan hak guna tanah di kawasan industri, klaster industri, kawasan teknologi tinggi, pemanfaatan tanah karena menerima pengalihan proyek real estate, dan memperluas cara penerimaan hak guna tanah bagi perusahaan penanaman modal asing.

"Peraturan yang terbuka merupakan prasyarat untuk menyambut gelombang merger dan akuisisi asing di pasar ini. Namun, investor harus melakukan riset dan studi menyeluruh terhadap kerangka hukum ketika mempertimbangkan untuk berinvestasi guna memastikan transaksi berjalan lancar," ujar Ibu Hien.

Real estate hijau akan memiliki nilai

Arus masuk modal FDI terdaftar ke Vietnam terus tumbuh pada paruh pertama tahun 2024, mencapai lebih dari 15 miliar dolar AS, meningkat lebih dari 13% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023. Di antaranya, FDI yang mengalir ke sektor bisnis real estat mencapai 1,89 miliar dolar AS, menyumbang hampir 20% dari total modal baru terdaftar, 4,7 kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Bapak Le Xuan Dong menilai sektor properti masih terus menarik perhatian para investor asing, terutama investor dari Amerika Serikat, Singapura, Jepang, dan Korea Selatan (baik melalui M&A maupun FDI) karena adanya potensi pertumbuhan ekonomi yang stabil dalam jangka panjang, tren perpindahan fasilitas produksi ke Vietnam, struktur penduduk muda, dan tingginya tingkat urbanisasi.

Senada dengan itu, Ibu Hoang Nguyen Ha Quyen, Managing Lawyer LNT Law Firm & Members, baru-baru ini, FDI terdaftar di Vietnam meningkat lebih dari 13% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023, aktivitas bisnis real estat meningkat 4,7 kali lipat selama periode yang sama dan menyumbang hampir 20% dari total modal baru yang terdaftar.

Khususnya, investor cenderung lebih berminat pada proyek perumahan, kawasan industri, dan kawasan resor, yang, selain banyak bentuk lainnya, struktur transaksi yang populer meliputi transfer modal dalam perusahaan proyek, transfer proyek, atau sebagian transfer proyek.

Dalam hal segmen, Tn. Dong mengatakan bahwa real estat industri terus menjadi segmen yang mendapat perhatian tinggi dari investor.

Secara khusus, proyek real estat industri di dekat jalan raya, gerbang perbatasan, pelabuhan laut, pelabuhan sungai, bandara dan di provinsi dan kota besar seperti Hanoi, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (Utara) dan Kota Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria - Vung Tau, Tay Ninh (Selatan) ... akan terus menarik perhatian investor di tahun-tahun mendatang.

Selain itu, para investor juga cenderung berupaya untuk mengakuisisi proyek-proyek real estate perumahan atau dana tanah bersih yang luas di daerah pinggiran kota atau provinsi dan kota satelit, yang berdekatan dengan kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh untuk berinvestasi dalam mengembangkan proyek-proyek perumahan yang kompleks meliputi rumah, sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, kawasan hiburan, dan lain-lain guna menyediakan fasilitas yang lengkap bagi penghuninya dan menyambut gelombang urbanisasi.

Selain kedua segmen di atas, kata Bapak Dong, properti ritel yang berada di kawasan pusat kota besar atau yang berlokasi di proyek kawasan perkotaan yang kompleks, menyediakan berbagai layanan seperti ritel fesyen, barang konsumsi, kosmetik; F&B; layanan hiburan... dengan tingkat hunian tinggi akan sering kali menarik perhatian besar para investor.

Khususnya, real estat seperti pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, hotel, dll. yang mematuhi kriteria pembangunan berkelanjutan dan meraih sertifikasi hijau akan menarik perhatian investor institusional besar dan seringkali dinilai lebih tinggi, membantu investor dengan mudah mengakses sumber keuangan hijau dengan suku bunga kompetitif untuk membiayai transaksi akuisisi ini.

Komentar (0)