Bagaimana metode penilaian tanah diatur?

Prinsip, dasar dan metode penilaian tanah

Ketua Majelis Nasional Vuong Dinh Hue menandatangani pengesahan Undang-Undang Pertanahan (UU No. 31/2024/QH15). Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) ini menetapkan rezim kepemilikan tanah, wewenang dan tanggung jawab Negara yang mewakili seluruh kepemilikan tanah rakyat, serta pengelolaan tanah secara terpadu, rezim pengelolaan dan pemanfaatan tanah, serta hak dan kewajiban warga negara dan pengguna tanah atas tanah di wilayah Vietnam.

Khususnya, Pasal 158 mengatur asas, dasar, dan metode penilaian tanah. Secara spesifik, penilaian tanah harus memenuhi asas-asas berikut: Metode penilaian tanah sesuai dengan kaidah pasar; mematuhi metode, tata cara, dan prosedur penilaian tanah yang benar; menjamin kejujuran, objektivitas, keterbukaan, dan transparansi; menjamin independensi antara lembaga konsultan penilaian tanah, Dewan Penilai Daftar Harga Tanah, Dewan Penilai Harga Tanah Khusus, dan instansi atau orang yang berwenang dalam menetapkan harga tanah; menjamin keselarasan kepentingan antara Negara, pengguna tanah, dan investor.

Dasar penilaian tanah meliputi: Tujuan penggunaan tanah untuk penilaian; jangka waktu penggunaan tanah. Untuk lahan pertanian yang dialokasikan oleh Negara kepada rumah tangga dan individu sesuai dengan batas alokasi lahan pertanian, lahan pertanian dalam batas pengalihan tanah, jangka waktu penggunaan tanah tidak didasarkan pada; informasi masukan untuk penilaian tanah menurut metode penilaian tanah; faktor-faktor lain yang memengaruhi harga tanah; peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian tanah.

Penilaian tanah harus memastikan kejujuran, objektivitas, publisitas, transparansi... (Foto: Huu Thang).

Informasi masukan untuk penilaian tanah menurut metode penilaian tanah sebagaimana dimaksud pada huruf c Ayat 2 Pasal ini, meliputi: Harga tanah yang tercatat dalam pangkalan data pertanahan nasional, pangkalan data harga nasional; harga tanah yang tercatat dalam perjanjian pengalihan hak atas tanah; harga pemenang lelang hak atas tanah setelah menyelesaikan kewajiban pembayaran; harga tanah yang dikumpulkan melalui penyelidikan dan survei dalam hal tidak terdapat informasi harga tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b Ayat ini; informasi tentang pendapatan, biaya, dan penghasilan dari penggunaan tanah.

Metode penilaian tanah meliputi: Metode perbandingan, dilaksanakan dengan melakukan penyesuaian harga bidang tanah dengan peruntukan tanah yang sama, kesamaan tertentu dalam faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah yang beredar di pasaran, memenangkan lelang hak guna tanah dimana pemenang lelang telah memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan keputusan pemenang lelang melalui analisis dan perbandingan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah setelah mengeluarkan nilai aset yang melekat pada tanah (jika ada) untuk menentukan harga bidang tanah yang akan dinilai;

Metode pendapatan dilaksanakan dengan mengambil rata-rata pendapatan bersih tahunan per luas tanah dibagi dengan rata-rata tingkat bunga tabungan deposito berjangka 12 bulan dalam mata uang Vietnam pada bank umum yang dimiliki Negara lebih dari 50% modal dasar atau jumlah total saham dengan hak suara di daerah provinsi selama 03 tahun berturut-turut sampai dengan akhir triwulan terakhir dengan data sebelum saat penilaian tanah;

Metode surplus dilaksanakan dengan cara menghitung total estimasi pendapatan pembangunan dikurangi dengan total estimasi biaya pembangunan bidang tanah atau luas tanah berdasarkan pemanfaatan lahan yang paling efektif (koefisien pemanfaatan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai bangunan maksimum) berdasarkan rencana tata ruang dan rencana rinci pembangunan yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan dengan mengalikan harga tanah pada tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah ditentukan dengan membandingkan harga tanah pada tabel harga tanah dengan harga pasar tanah.

Hal-hal dan ketentuan penggunaan metode penilaian tanah diatur sebagai berikut: Metode pembandingan digunakan dalam penilaian apabila terdapat sekurang-kurangnya 03 bidang tanah dengan peruntukan tanah yang sama, terdapat kesamaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah yang beredar di pasaran, memenangkan lelang hak atas tanah yang pemenang lelang telah memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan keputusan pemenang lelang;

Metode pendapatan digunakan dalam penilaian apabila bidang tanah, tanah pertanian, tanah bukan pertanian bukan merupakan tanah pemukiman dan bidang tanah, luas tanah yang akan dinilai tidak memenuhi syarat penggunaan metode perbandingan, namun penghasilan dan beban dari pemanfaatan tanah dapat ditentukan sesuai dengan peruntukan tanah yang dinilai;

Metode Surplus digunakan untuk menilai apabila bidang tanah atau luas tanah untuk pelaksanaan proyek investasi tidak memenuhi syarat penerapan metode pembanding atau metode pendapatan, tetapi dapat diperkirakan total pendapatan pembangunan dan total biaya pembangunan proyek tersebut;

Metode koefisien penyesuaian harga tanah digunakan untuk menentukan ganti rugi secara khusus apabila Negara melakukan reklamasi tanah dalam hal reklamasi banyak bidang tanah yang berdekatan dengan peruntukan yang sama dan harga tanahnya telah diatur dalam daftar harga tanah tetapi tidak memenuhi syarat penerapan metode perbandingan.

Metode penilaian tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 Pasal ini digunakan untuk menentukan harga tanah tertentu dan menyusun daftar harga tanah. Apabila metode penilaian tanah pada butir a, b, dan d Pasal 5 ini digunakan untuk menentukan harga tanah tertentu dan hasilnya lebih rendah dari harga tanah dalam daftar harga tanah, maka harga tanah dalam daftar harga tanah yang digunakan.

Pilihan metode penilaian tanah diusulkan oleh organisasi yang melaksanakan penilaian tanah dan diputuskan oleh Dewan Penilaian Tanah tertentu.

Peraturan harga tanah

Pasal 159 Undang-Undang Pertanahan mengatur tabel harga tanah. Dengan demikian, tabel harga tanah diterapkan dalam hal-hal berikut: Perhitungan biaya penggunaan tanah ketika Negara mengakui hak penggunaan tanah tempat tinggal rumah tangga dan individu; perubahan tujuan penggunaan tanah rumah tangga dan individu; perhitungan sewa tanah ketika Negara menyewa tanah dan memungut sewa tanah tahunan;

Menghitung pajak penggunaan tanah; menghitung pajak penghasilan dari pengalihan hak penggunaan tanah untuk rumah tangga dan orang pribadi; menghitung biaya dalam pengelolaan dan penggunaan tanah; menghitung denda atas pelanggaran administrasi di bidang pertanahan; menghitung ganti rugi kepada Negara karena menyebabkan kerugian dalam pengelolaan dan penggunaan tanah.

Daftar harga tanah disusun berdasarkan luas dan lokasi (Foto: Huu Thang).

Menghitung biaya penggunaan tanah dan sewa tanah dalam hal Negara mengakui hak penggunaan tanah dalam bentuk alokasi tanah dengan pemungutan biaya penggunaan tanah, sewa tanah dengan pemungutan sewa tanah satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa bagi rumah tangga dan perseorangan;

Menghitung harga awal lelang hak guna tanah, apabila tanah dialokasikan atau disewakan oleh Negara, dalam hal bidang tanah atau areal tanah telah diinvestasikan dalam prasarana teknis sesuai dengan rencana tata ruang yang rinci; menghitung biaya pemanfaatan tanah, apabila tanah dialokasikan tanpa melelang hak guna tanah kepada rumah tangga dan perorangan; menghitung biaya pemanfaatan tanah, apabila rumah milik negara dijual kepada penghuni.

Daftar harga tanah disusun berdasarkan luas dan lokasi. Untuk wilayah dengan peta kadaster digital dan basis data harga tanah, daftar harga tanah disusun untuk setiap bidang tanah berdasarkan nilai luas dan bidang tanah standar.

Komite Rakyat di tingkat provinsi bertugas menyusun dan mengajukan kepada Dewan Rakyat di tingkat yang sama untuk diputuskan daftar harga tanah pertama yang akan diumumkan dan diterapkan mulai tanggal 1 Januari 2026. Setiap tahun, Komite Rakyat di tingkat provinsi bertanggung jawab untuk mengajukan kepada Dewan Rakyat di tingkat provinsi untuk diputuskan penyesuaian, amandemen, dan penambahan daftar harga tanah yang akan diumumkan dan diterapkan mulai tanggal 1 Januari tahun berikutnya.

Apabila dalam tahun anggaran berjalan terjadi penyesuaian, amandemen, atau penambahan daftar harga tanah, maka Pemerintah Daerah Tingkat I wajib menyampaikan kepada DPRD Provinsi untuk diputuskan.

Badan Pengelolaan Pertanahan Provinsi bertanggung jawab membantu Komite Rakyat Provinsi dalam mengorganisir penyusunan, penyesuaian, amandemen, dan penambahan daftar harga tanah. Selama proses implementasi, Badan Pengelolaan Pertanahan Provinsi diperbolehkan untuk menunjuk konsultan harga tanah untuk menyusun, menyesuaikan, mengubah, dan menambah daftar harga tanah .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html