Menaikkan uang jaminan lelang tanah hingga 50%: Solusi cegah 'pengabaian uang jaminan'?

(Chinhphu.vn) - Menaikkan uang jaminan menjadi 20%-50% adalah langkah yang wajar, dapat membatasi konsekuensi, memastikan kewajaran, dan mencegah "pengabaian uang jaminan" saat melelang tanah. Namun, banyak delegasi berpendapat bahwa badan penyusun perlu meninjau kembali peraturan tentang kompensasi kerugian untuk memastikan kelayakannya.

Wakil Menteri Kehakiman Nguyen Thanh Tu memimpin rapat. Foto: VGP/DA

Pada tanggal 21 Oktober, Wakil Menteri Kehakiman Nguyen Thanh Tu memimpin Dewan Penilai rancangan Resolusi Pemerintah yang mengatur penanganan kesulitan dan masalah dalam pelelangan hak guna tanah dalam kasus alokasi tanah dan sewa tanah menurut ketentuan Undang-Undang Pertanahan.

Berdasarkan Pengajuan, rancangan Resolusi ini mengubah dan melengkapi peraturan tentang peningkatan jumlah uang jaminan dalam hal alokasi tanah dan sewa tanah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan untuk membatasi situasi di mana peserta lelang hak guna usaha atas tanah memanfaatkan jumlah uang jaminan yang terlalu rendah untuk berpartisipasi dalam lelang demi keuntungan. Rancangan ini mengatur peningkatan jumlah uang jaminan dalam hal alokasi tanah dan sewa tanah untuk perorangan dan dalam hal alokasi tanah untuk pelaksanaan proyek investasi, menjadi minimal 20% dan maksimal 50% dari harga awal.

Rancangan Resolusi tersebut juga mengatur penanganan pelanggaran terhadap pemenang lelang dalam kasus pengalokasian tanah atau sewa tanah yang melanggar kewajiban membayar harga pemenang lelang, yang berujung pada keputusan pengakuan hasil lelang dibatalkan.

Oleh karena itu, pemenang lelang yang kehilangan uang jaminan wajib mengganti kerugian yang timbul dari penyelenggaraan lelang (harga jasa lelang, biaya penyelenggaraan lelang) akibat pembatalan hasil lelang hak guna tanah untuk memastikan kepatuhan terhadap ketentuan ganti rugi atas kerugian akibat wanprestasi. Hal ini bertujuan untuk membatasi praktik penyalahgunaan kegiatan lelang properti untuk keuntungan pribadi, sekaligus meningkatkan tanggung jawab pemenang lelang hak guna tanah.

Selain itu, rancangan Resolusi menambahkan ketentuan yang melarang individu berpartisipasi dalam lelang hak guna lahan setelah memenangkan lelang dan kehilangan uang jaminannya selama 6 bulan hingga 5 tahun. Pada saat yang sama, untuk memastikan ketegasan, kelayakan, dan kesesuaian dengan realitas setiap kasus, rancangan tersebut menetapkan periode larangan khusus untuk setiap pelanggaran.

Secara spesifik, pemenang lelang akan dilarang mengikuti lelang selama 2-5 tahun jika tidak membayar harga lelang yang dimenangkan; pemenang lelang akan dilarang mengikuti lelang selama 6 bulan hingga 3 tahun jika tidak membayar harga lelang yang dimenangkan secara penuh.

Suasana pertemuan. Foto: VGP/DA

Perlu mempertimbangkan kembali peraturan tentang masalah kompensasi

Berkomentar di Dewan Penilai, seorang perwakilan Kementerian Keamanan Publik mengatakan bahwa peraturan suku bunga deposito yang rendah sebelumnya dapat dengan mudah memicu manipulasi pasar. Oleh karena itu, menaikkan deposito menjadi 20%-50% adalah wajar dan dapat membatasi konsekuensinya. Mengenai besaran ganti rugi, perwakilan ini menyarankan agar badan penyusun mempertimbangkan kembali dan hanya menetapkan peraturan yang terbuka; pada saat yang sama, seharusnya tidak ada peraturan yang melarang pemenang lelang untuk berpartisipasi dalam lelang dalam jangka waktu lama tetapi mengabaikan deposito.

Perwakilan Kementerian Pertahanan Nasional mengatakan bahwa kenaikan deposit dari 20% menjadi 50% terlalu luas dan sebaiknya dipersingkat karena kenaikan deposit seperti di atas akan membatasi akses bagi usaha kecil. Sebaliknya, bagi usaha besar, kenaikan ini tidak membuat mereka takut. "Apakah kenaikan deposit seperti ini benar-benar akan menyelesaikan masalah "tentara biru dan tentara merah"?" tanyanya.

Terkait ganti rugi, perwakilan Kementerian Pertahanan Nasional menyampaikan bahwa rancangan Resolusi tersebut sudah memuat ketentuan umum dan perlu dibuat lebih spesifik; sekaligus mempertimbangkan untuk menghapus ketentuan larangan mengikuti lelang bagi pemenang lelang yang mengembalikan uang jaminan karena tidak sesuai.

Perwakilan Kementerian Keuangan menyatakan bahwa rancangan Resolusi tersebut memiliki dasar yang memadai, praktis, dan sangat diperlukan. Menanggapi peraturan kenaikan batas simpanan menjadi 50%, perwakilan tersebut menyatakan bahwa hanya batas di atas yang seharusnya diatur, dan batas spesifiknya harus diputuskan oleh pemerintah daerah sesuai dengan kenyataan; kompensasi atas kerugian tidak boleh diatur; direkomendasikan untuk mempertimbangkan kasus pembatalan simpanan untuk kedua kalinya atau lebih, atau memberikan sanksi yang lebih berat.

Menutup rapat Dewan Penilai, Wakil Menteri Kehakiman Nguyen Thanh Tu menilai bahwa rancangan Resolusi ini sangat diperlukan untuk melaksanakan arahan otoritas yang berwenang dan untuk membatasi kasus-kasus manipulasi dan penyalahgunaan dalam lelang hak guna lahan yang muncul dalam praktik, serta untuk mengatasi kekurangan dan kesulitan. Rancangan Resolusi ini juga konsisten dengan kebijakan dan pedoman; memastikan konstitusionalitas, legalitas, dan konsistensi...

Terkait ruang lingkup regulasi, Wakil Menteri Kehakiman Nguyen Thanh Tu meminta agar lembaga penyusun menerima dan menjelaskan untuk melengkapi dan memastikan kejelasan. Terkait kriteria, prinsip, rencana, dan prosedur penanganan kesulitan dan permasalahan, Wakil Menteri meminta untuk terus meninjau dan melengkapi. Secara khusus, perlu ditegaskan kriteria sesuai Klausul 3, Pasal 2, Resolusi 206/2025/QH15 tanggal 24 Juni 2025 Majelis Nasional tentang mekanisme khusus penanganan kesulitan dan permasalahan akibat peraturan perundang-undangan, yaitu terdapat peraturan tetapi tidak memenuhi persyaratan yang timbul dalam praktik.

Terkait isu hak asasi manusia dan hak sipil, Wakil Menteri Nguyen Thanh Tu menyarankan agar dipertimbangkan untuk tidak memasukkan isu larangan dalam rancangan Resolusi pada Klausul 2 Pasal 3. Hal ini dapat dijelaskan dalam Usulan atau dimasukkan dalam amandemen Undang-Undang Lelang Properti dalam waktu dekat.

Mengenai kelayakan, direkomendasikan untuk mempertimbangkan kembali peraturan kompensasi sebagaimana disarankan oleh beberapa anggota Dewan. Oleh karena itu, Wakil Menteri menyarankan penambahan peraturan untuk menciptakan fleksibilitas bagi daerah dalam rencana lelang untuk menangani permasalahan tersebut...

Tuhan Anh

Sumber: https://baochinhphu.vn/tang-muc-dat-coc-dau-gia-dat-len-toi-50-giai-phap-de-chan-bo-coc-102251021163357038.htm