Perencanaan dan infrastruktur - kunci untuk menyeimbangkan pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh

Dalam konteks harga perumahan di Kota Ho Chi Minh yang terus tinggi, solusi untuk masalah perumahan mungkin tidak hanya terletak pada harga jual, tetapi juga pada perencanaan dan distribusi populasi jangka panjang.

Menurut Savills Vietnam, pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh masih bertumbuh berkat permintaan perumahan riil yang berkelanjutan dan infrastruktur yang berkembang, tetapi faktor-faktor fundamental seperti perencanaan, prosedur, dan mekanisme dukungan keuangan merupakan kunci untuk menyeimbangkan penawaran dan permintaan serta mengendalikan harga perumahan dalam jangka panjang di kota besar seperti Kota Ho Chi Minh.

Permintaan riil tinggi

Menurut Savills, pasokan perumahan di Kota Ho Chi Minh masih terkendala oleh masalah hukum, sementara permintaan perumahan riil tetap tinggi.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah membuat harga tetap tinggi, meskipun pasar tidak banyak berfluktuasi. Dalam konteks ini, investasi infrastruktur dan penyebaran populasi dianggap sebagai solusi fundamental untuk membantu mengurangi tekanan di wilayah pusat.

Ketika perencanaan sosial -ekonomi dihubungkan dengan infrastruktur, alokasi lahan di sepanjang rute lalu lintas akan membantu perumahan komersial dan sosial untuk dikembangkan lebih cepat, sehingga mendiversifikasi pasokan bagi pembeli.

Biasanya, jalur metro No. 1, yang akan beroperasi mulai Desember 2024, telah mempersingkat waktu tempuh dari pusat Kota Ho Chi Minh ke kawasan Binh Duong menjadi 20-30 menit, sehingga membuka kemungkinan terbentuknya kawasan perumahan-komersial baru di luar kawasan inti pusat kota.

Ibu Cao Thi Thanh Huong, Manajer Senior Departemen Penelitian di Savills Vietnam, berkomentar: Masalah kepemilikan rumah atau penyelesaian kebutuhan perumahan tidak hanya terletak pada keterjangkauan pembeli, tetapi juga merupakan kisah perencanaan kebijakan sosial-ekonomi negara.

Negara tidak dapat secara langsung campur tangan dalam strategi penetapan harga bisnis real estat, tetapi harus campur tangan dengan menghilangkan hambatan hukum, merencanakan kawasan ekonomi baru, dan berinvestasi dalam infrastruktur untuk mendorong proses urbanisasi yang lebih merata guna menyebarkan populasi.

Selain infrastruktur, kebijakan dukungan keuangan juga merupakan pilar penting untuk memperluas akses perumahan. Di bawah arahan Pemerintah, proyek pembentukan Dana Perumahan Nasional sedang dikaji dan diperkirakan akan segera diimplementasikan.

Ibu Huong mengatakan bahwa ini adalah model yang terbukti efektif di Singapura dan Korea Selatan, di mana orang dapat meminjam dengan suku bunga rendah untuk jangka waktu yang panjang, sementara bisnis yang berpartisipasi dalam dana tersebut menikmati insentif investasi dan akses ke dana lahan yang direncanakan.

"Model ini menciptakan manfaat dua arah. Pembeli menerima dukungan finansial yang memadai, sementara pelaku usaha termotivasi untuk berpartisipasi dalam pengembangan perumahan terjangkau. Ketika kedua belah pihak mendapatkan manfaat, pasar akan bergerak menuju kondisi yang lebih seimbang dan berkelanjutan," ujar Ibu Huong.

Properti di Timur Kota Ho Chi Minh. (Foto: Hong Dat/VNA)

Menurut Avison Young Vietnam Company, setelah penggabungan, potensi pertumbuhan jangka panjang di wilayah tetangga dan pinggiran kota Ho Chi Minh City semakin terkonsolidasi, mendorong relokasi perumahan dan model pembangunan perkotaan multi-pusat.

Secara khusus, berbeda dengan sedikitnya jumlah apartemen baru di Kota Ho Chi Minh, pasar perumahan selatan menyambut sejumlah besar produk di kawasan satelit, mulai dari apartemen komersial, rumah bandar, vila hingga kavling tanah, dengan harga yang cukup terjangkau.

Tay Ninh (sebelumnya daerah Long An) memimpin dalam pasokan utama tanah dan rumah bertingkat rendah; sementara bekas daerah Binh Duong (sekarang Kota Ho Chi Minh) mendominasi dalam jumlah apartemen dan tanah yang baru dibuka.

Di samping pasokan yang beragam, kesenjangan harga antara Kota Ho Chi Minh dan daerah satelit juga menjadi kekuatan pendorong yang merangsang permintaan: tanah di Kota Ho Chi Minh dua kali lebih mahal, apartemen 1,6-2,4 kali lebih mahal; sementara rumah bandar dan vila 1,2-7 kali lebih mahal.

Produk yang melimpah dan beragam dengan harga terjangkau membuat kawasan satelit ini semakin menarik bagi para pembeli rumah pertama kali dan rumah tangga kelas menengah yang membutuhkan akomodasi yang lebih luas.

Proyek infrastruktur transportasi utama seperti jalan lingkar, jalan bebas hambatan, dan jalur metro membantu mempersingkat waktu tempuh antara kawasan inti Kota Ho Chi Minh dan kawasan satelit.

Seiring dengan meningkatnya aksesibilitas ke suatu kawasan, nilai properti pun meningkat. Di satu sisi, hal ini mendorong bisnis untuk mencari lahan baru dan mengembangkan produk yang terjangkau. Di sisi lain, seiring dengan meningkatnya biaya hidup di pusat kota, orang cenderung pindah ke daerah satelit.

Daerah yang berdekatan dengan Kota Ho Chi Minh seperti Dong Nai dan Tay Ninh merupakan titik terang dalam menarik modal FDI, sehingga menciptakan banyak lapangan kerja dan meningkatkan populasi mekanik, sehingga meningkatkan permintaan perumahan, terutama dari pekerja migran yang perlu menetap, investor di apartemen berlayanan untuk disewa, orang-orang berpenghasilan menengah dan rendah yang membutuhkan perumahan sosial atau perumahan sewa jangka panjang yang terjangkau.

Infrastruktur antarwilayah memperkuat tren migrasi penduduk

Setiap daerah satelit memiliki keunggulan real estatnya sendiri, di mana bekas daerah Binh Duong, berkat keunggulannya dalam hal populasi, dana tanah, dan infrastruktur lalu lintas, memiliki potensi untuk mengembangkan berbagai jenis perumahan mulai dari apartemen komersial, kavling tanah, hingga rumah bandar dan vila.

Gedung apartemen di sepanjang jalur metro No. 1 dan Jalan Vo Nguyen Giap, Kota Thu Duc. (Foto: Hong Dat/VNA)

Kawasan Ba Ria-Vung Tau memanfaatkan kekuatan pariwisatanya dan tren investasi rumah kedua untuk terus mengembangkan real estat resor, termasuk kondotel, rumah bandar, dan vila resor yang terletak di kawasan perkotaan pesisir.

Dong Nai dan Tay Ninh (sebelumnya Long An), berkat dana lahan dan lanskapnya yang luas, sangat mendukung pengembangan kawasan perkotaan berskala besar, dengan fokus pada perumahan rendah. Pembagian peran yang jelas ini akan menciptakan ekosistem perkotaan multi-polar, yang melengkapi Kota Ho Chi Minh, sekaligus mendiversifikasi pilihan perumahan dan investasi.

Kawasan lama Long An dan Binh Duong merupakan dua pasar dengan potensi pertumbuhan berkelanjutan. Dong Nai diperkirakan akan mencapai terobosan setelah bandara Long Thanh beroperasi dan jalan tol rampung. Kawasan Ba Ria-Vung Tau memiliki potensi besar di segmen resor-hotel, momentum pertumbuhan ini terkait dengan infrastruktur penghubung dan lokasi strategisnya sebagai salah satu gerbang maritim utama Kota Ho Chi Minh yang baru,” tambah Bapak David Jackson, Direktur Jenderal Avison Young Vietnam.

Demikian pula, para ahli dari Savills Vietnam percaya bahwa ketika infrastruktur, perencanaan dan mekanisme keuangan dilaksanakan secara serempak, Kota Ho Chi Minh akan memiliki kondisi untuk memecahkan masalah penyebaran populasi, menyeimbangkan pasokan dan permintaan, serta menstabilkan harga perumahan jangka panjang.

Memperluas ruang perkotaan menuju konektivitas regional tidak hanya membantu mendistribusikan kembali kepadatan penduduk, tetapi juga menciptakan ruang untuk pengembangan segmen yang sesuai bagi pembeli rumah sesungguhnya.

“Jika kita ingin menyelesaikan masalah perumahan dari akarnya, kita perlu melihatnya sebagai masalah kebijakan dan perencanaan, bukan sekadar urusan bisnis perusahaan di pasar,” ujar Ibu Huong.

Terkait dengan orientasi pembangunan perkotaan di masa mendatang, Resolusi Kongres ke-1 Komite Partai Kota Ho Chi Minh juga bertekad untuk meningkatkan efektivitas manajemen perencanaan negara; berinvestasi dalam pembangunan lengkap Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem sebelum tahun 2030; memulai fase kedua Kawasan Perkotaan Phu My Hung, mempercepat kemajuan kawasan perkotaan pesisir Can Gio; melaksanakan proyek-proyek baru, proyek-proyek peningkatan perkotaan Vung Tau; poros perkotaan pesisir Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My.

Sudut bangsal Vung Tau. (Foto: Hoang Nhi/VNA)

Mengembangkan jaringan perkotaan pintar yang menghubungkan pusat Kota Ho Chi Minh - Di An - Thuan An - Thu Dau Mot - Ben Cat - Phu My; poros perkotaan dan layanan Phu My - Bandara Internasional Long Thanh; kawasan perkotaan baru di sekitar titik lalu lintas yang menghubungkan jalan lingkar dan jalan raya.

Pada saat yang sama, untuk mencapai sasaran memiliki 199.400 unit perumahan sosial tambahan pada akhir tahun 2030, Kota Ho Chi Minh berfokus pada solusi yang secara sinkron menggabungkan renovasi dan pengindahan perkotaan dengan pembangunan perkotaan baru, mendorong penggunaan material baru, energi hijau, terbarukan, dan ramah lingkungan; terus merelokasi dan menghilangkan rumah sementara di dan sepanjang kanal dan parit; merenovasi, memperbaiki, atau membangun yang baru untuk menggantikan apartemen lama; meningkatkan dan memperindah kawasan pemukiman yang ada; membangun dan mengembangkan perumahan sosial, dan mengatur ulang kehidupan masyarakat.

Dapat dikatakan bahwa jika dikelola dengan baik, tren penyebaran populasi dan pembangunan perkotaan multi-pusat tidak hanya akan membantu mengurangi tekanan perumahan di Kota Ho Chi Minh tetapi juga dapat membuka periode pertumbuhan yang seimbang untuk pasar real estat perumahan selatan.

Sumber: VNA

Sumber: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm