Pendapatan warga Hanoi dan Kota Ho Chi Minh 'terpuruk', tak sanggup bayar harga rumah

Dalam diskusi "Fokus investasi real estat dalam konteks baru" yang diselenggarakan pada sore hari tanggal 30 Juli, Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE Vietnam, mengatakan: "Akhir-akhir ini, harga apartemen di Hanoi terus meningkat, bahkan meningkat tajam. Meskipun harga apartemen di Kota Ho Chi Minh cenderung stagnan, hal ini mempersempit kesenjangan antara kedua pasar."

Menganalisis hal ini lebih lanjut, Ibu Hoai An mengatakan: Jika pada tahun 2019 harga apartemen (pasokan primer) di Kota Ho Chi Minh sekitar 30% lebih tinggi daripada di Hanoi, maka pada tahun 2024 harganya turun menjadi 5%-7%. Demikian pula, di pasar sekunder, selisih harga juga turun dari 30% menjadi sekitar 10%.

Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE Vietnam, menjadi pembicara di seminar tersebut. (Foto: VV)

Di pasar sekunder, berdasarkan luas dan skala di Hanoi, kenaikan harga terjadi di hampir semua wilayah, mulai dari pusat kota hingga pinggiran kota, dengan kenaikan sebesar 20-25%. Kenaikan harga di area sekitar Jalan Lingkar 3 lebih signifikan dibandingkan area yang lebih jauh dari pusat kota.

Di Kota Ho Chi Minh, perbandingan korelasi juga mencatat kenaikan harga pasar sekunder yang relatif moderat. Kecuali untuk wilayah pusat, sebagian besar kenaikan hanya 1-2%.

Berdasarkan indikator, pasokan produk ini sangat terbatas baik di Hanoi maupun Kota Ho Chi Minh. Khususnya di Hanoi, setelah mengalami fluktuasi yang kuat pada tahun 2022, pasokan kini mulai melambat. Harga jual properti rendah sejalan dengan pertumbuhan pasokan, dengan kenaikan harga yang lebih rendah dibandingkan apartemen.

Di pasar sekunder, di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi, pertumbuhan tahunan hanya 3-4%, bahkan di Kota Ho Chi Minh, harga rata-rata telah disesuaikan turun. Pergerakan harga real estat bertingkat rendah mencerminkan fokus pasar saat ini pada segmen apartemen.

Menghadapi situasi ini, Ibu Hoai An berkata: Semakin sulit bagi orang-orang di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh untuk membeli rumah.

Ibu Hoai An mengutip bukti: Harga rumah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh setara dengan Kuala Lumpur (Malaysia), namun pendapatan penduduk Kuala Lumpur 4 kali lebih tinggi daripada Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Dengan demikian, kemampuan membayar penduduk Kuala Lumpur jauh lebih tinggi daripada kota-kota di Vietnam.

“Secara keseluruhan, tampaknya pertumbuhan pendapatan masyarakat belum mampu mengimbangi kenaikan harga rumah/apartemen di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi,” tegas Ibu Hoai An.

Dari segi prospek, pasokan apartemen di Hanoi akan relatif melimpah di masa mendatang. Selanjutnya, pasokan lahan (real estat yang melekat pada lahan) diperkirakan akan meningkat seiring dibukanya proyek-proyek besar di kawasan perkotaan dalam waktu dekat.

Pasokan real estat baru untuk dijual dari 55 ribu produk mulai sekarang hingga 2026 akan dipusatkan di arah Ring Road 3, meluas ke arah Timur Laut dan Barat kota, di luar Ring Road 3.

Proporsi properti di Hanoi selama 20 tahun terakhir, terutama yang berlokasi di luar kawasan Jalan Lingkar 3, terus meningkat. Pada tahun 2025, proporsi ini akan mencapai sekitar 60% dan terus meningkat di masa mendatang.

Pasokan apartemen dan properti yang melekat pada tanah di Hanoi diperkirakan akan terus meningkat dan membaik hingga tahun 2026. Harga apartemen, baik untuk pasar primer maupun sekunder, di Hanoi terus meningkat. Tingkat pertumbuhan harga ini sekitar 20% per tahun—sebuah angka yang belum pernah tercatat sebelumnya.

Mulai tahun 2026, tingkat pertumbuhan ini mungkin stabil, ketika tingkat harga baru telah tercipta.

"Sementara itu, Kota Ho Chi Minh mencatat pertumbuhan harga yang stabil sebesar 5-6% per tahun. Kita dapat menjelaskan mengapa pasar harga properti di Kota Ho Chi Minh hampir tidak mengalami peningkatan dalam 2 tahun terakhir, sementara wilayah Hanoi justru mengalami peningkatan yang signifikan, dengan melihat kembali tingkat harga yang tercatat di wilayah ini dari tahun 2015-2019 dengan kenaikan sebesar 15% per tahun, lalu berhenti," ujar Ibu Hoai An.

Sumber: https://www.congluan.vn/thu-nhap-cua-nguoi-dan-ha-noi-tphcm-hut-hoi-kho-duoi-kip-gia-nha-post305582.html