Pengembangan perumahan sosial: Membuka aliran modal dan menangani ‘akar’ pasokan

Kecepatan pencairan program kredit untuk mendukung pembangunan perumahan sosial belum memenuhi harapan karena banyaknya hambatan.

Proyek perumahan sosial di distrik Cai Rang, kota Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Beberapa ahli percaya bahwa suku bunga 6,6% untuk pembeli perumahan sosial terlalu tinggi, sehingga harus dipertahankan pada 4,8%.

Pengaruh dari kebijakan keuangan

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HORE), suku bunga 6,6% untuk pembeli rumah sosial terlalu tinggi. Beliau merekomendasikan agar Pemerintah mempertahankan suku bunga 4,8% untuk membantu masyarakat, terutama kaum muda, memiliki kesempatan untuk menciptakan tempat tinggal yang sesuai dengan pendapatan mereka.

Pada seminar terbaru "Menjawab kebutuhan akan perumahan terjangkau dan solusi untuk menarik penduduk ke Kawasan Perkotaan Baru", Bapak Le Hoang Chau menyampaikan bahwa berdasarkan Keputusan 100, pembeli harus meminjam dengan suku bunga 6,6% per tahun, yang terlalu tinggi. Sementara itu, dari Juli 2021 hingga Juli 2024, Perdana Menteri telah berulang kali menyetujui suku bunga hanya 4,8% per tahun. Mulai Agustus 2024, suku bunga akan naik menjadi 6,6% per tahun.

Setelah banyak petisi, Pemerintah mengeluarkan Keputusan 261 pada 10 Oktober 2025, yang menurunkan suku bunga menjadi 5,4%. "Kami tetap sangat menyarankan untuk mempertahankan suku bunga di 4,8% per tahun. Karena dengan suku bunga saat ini 5,4%, jika investor meminjam dari Bank Vietnam untuk Kebijakan Sosial (VBSP), mereka harus membayar suku bunga 120% dari 5,4%, yang naik menjadi sekitar 6,48%, yang sangat tinggi. Sementara itu, bank komersial hanya memberikan pinjaman kepada investor proyek perumahan sosial seperti Nam Long sekitar 5,9% hingga 6,1%," ujar Bapak Le Hoang Chau.

Berbicara tentang "perumahan terjangkau", ada dua jenis: perumahan sosial dan perumahan komersial terjangkau. Lalu, berapa harga yang dianggap pantas?

Pada tahun 2013, ketika Pemerintah mengeluarkan Resolusi 02, yang memperkenalkan paket kredit sebesar 30.000 miliar VND, pemerintah menetapkan bahwa perumahan komersial dengan harga 1.050 miliar VND atau kurang dapat meminjam dari paket dukungan tersebut. Hingga saat ini, harga yang sesuai untuk perumahan komersial dapat ditetapkan di bawah 3 miliar VND.

Untuk jenis perumahan komersial ini, investor tidak memerlukan mekanisme khusus terkait dana tanah atau pajak, melainkan hanya insentif kredit—mirip dengan paket senilai VND145.000 miliar yang sedang diterapkan Bank Negara Vietnam (SBV) untuk perumahan sosial dan renovasi apartemen lama. "Kami merekomendasikan perluasan paket ini agar mencakup perumahan komersial terjangkau, dengan suku bunga 5,9-6,1% yang saat ini diterapkan bank, yang relatif wajar," ujar seorang perwakilan HORE.

Namun, beberapa ahli berpendapat bahwa hal terpenting adalah memiliki kebijakan kredit bagi pembeli, dengan suku bunga yang wajar untuk jangka waktu 20-25 tahun. Dengan demikian, kaum muda dengan kemampuan finansial yang memadai, terutama mereka yang baru pertama kali membeli rumah, dapat sepenuhnya memiliki tempat tinggal. Hanya dengan demikian, kita dapat benar-benar memenuhi kebutuhan akan perumahan yang terjangkau.

Menurut informasi terbaru dari Kementerian Konstruksi, hingga Agustus 2025, bank telah menyalurkan sekitar 19.700 miliar VND dari paket kredit untuk mendukung pembangunan perumahan sosial. Selain itu, pelaksanaan proyek juga sedang diakselerasi secara aktif oleh pemerintah daerah. Diharapkan lebih dari 82.000 unit dapat diselesaikan tahun ini, yang akan semakin mendekati target 100.000 unit...

Menurunkan suku bunga tidaklah cukup tanpa menyelesaikan "akar" masalahnya.

Menurut beberapa pakar ekonomi, jika kebijakan kredit hanya berhenti pada penurunan suku bunga tanpa mekanisme pendukung implementasi, akses modal akan mudah terjerumus ke dalam situasi sulit. Selain itu, akar permasalahan dari sisi penawaran perlu diatasi, agar kebijakan kredit preferensial dapat efektif.

Tran Trong Triet, MSc. - Bank Negara Vietnam Wilayah 15, mengatakan bahwa saat ini terdapat 3 program kredit yang mendukung pengembangan perumahan sosial. Pertama, paket kredit senilai 120.000 miliar VND, yang hingga saat ini telah terdaftar 9 bank dengan total limit 145.000 miliar VND. Kedua, program kredit perumahan sosial untuk kaum muda di bawah usia 35 tahun. Ketiga, program kredit perumahan sosial berdasarkan Keputusan No. 100/2024/ND-CP tanggal 26 Juli 2024 yang merinci sejumlah pasal dalam Undang-Undang Perumahan tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial.

Dengan paket kredit senilai VND120.000 miliar, Bank Negara Vietnam telah meminta lembaga kredit (CI) enam kali untuk menurunkan suku bunga pinjaman, dari awal 8,7%/tahun menjadi 6,4%/tahun untuk investor dan 5,9%/tahun untuk pembeli rumah, bahkan lebih rendah dari suku bunga pinjaman untuk rumah tangga miskin (sekitar 6,6%/tahun).

Menurut Bank Negara Vietnam (SBV), per 31 Juli, pinjaman yang belum dilunasi untuk empat program perumahan sosial mencapai sekitar VND30.000 miliar, tetapi kemajuan implementasinya masih lambat. Negara ini baru menyelesaikan hampir 60% dari target pembangunan 1 juta apartemen pada tahun 2025, menunjukkan bahwa solusi yang lebih kuat diperlukan untuk memenuhi permintaan aktual.

Menurut Kementerian Konstruksi, dalam 9 bulan pertama tahun 2025, Vietnam telah menyelesaikan 43.681/100.275 unit (mencapai 43,6%). Diharapkan pada akhir tahun 2025, tambahan 39.245 unit akan selesai (total 82.926/100.275 unit, mencapai 83%); 135.033 unit sedang diinvestasikan dalam konstruksi; di mana 69 proyek dengan skala 54.362 unit telah mulai dibangun dalam 9 bulan pertama tahun ini.

Dalam situasi ini, Bank Negara Vietnam telah meminta Kementerian Konstruksi untuk menerapkan sejumlah solusi guna mengatasi permasalahan yang ada di pasar, termasuk mendorong pembangunan perumahan sosial dan perumahan terjangkau untuk memenuhi kebutuhan riil masyarakat. Di saat yang sama, Bank Negara Vietnam juga mendesak untuk meneliti dan mengusulkan penerbitan Peraturan Pemerintah (Permen) yang mengatur Dana Pembangunan Perumahan.

Bersamaan dengan itu, Komite Rakyat provinsi dan kota perlu memprioritaskan alokasi lahan untuk pembangunan perumahan sosial, dengan fokus pada penerapan solusi untuk menyelesaikan target perumahan sosial yang ditetapkan oleh Perdana Menteri.

Untuk mengatasi "kehausan" tersebut, pada bulan September 2025, dalam pertemuan dengan Perdana Menteri Pham Minh Chinh dan Komite Pengarah Pusat Kebijakan Perumahan dan Pasar Properti, HOREA mengusulkan: Pertama, untuk menurunkan harga, perlu meningkatkan pasokan, penyediaan perumahan yang layak, perumahan yang terjangkau; kedua, untuk meningkatkan pasokan perumahan yang layak, perlu menghilangkan hambatan dan kesulitan bagi proyek-proyek yang terbengkalai. (Saat ini, terdapat 2.890 proyek yang terbengkalai dan perlu dihilangkan).

Di samping itu, perlu diciptakan kondisi yang memungkinkan badan usaha memperoleh akses pendanaan atas tanah secara adil, melalui pelaksanaan Resolusi 171 Majelis Nasional tentang uji coba pemberian izin penerimaan pengalihan hak guna tanah atas tanah perumahan dan tanah bukan perumahan (atau tanah yang mempunyai hak guna tanah bukan perumahan) untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.

Tuan Nguyen Trung Vu, Ketua Cen Land.

Mengenai solusi untuk membantu mendinginkan harga rumah, Bapak Nguyen Trung Vu, Ketua Dewan Direksi Cen Land, mengatakan bahwa pertama-tama, Negara harus memimpin dalam mengurangi biaya penggunaan lahan, terutama di daerah perkotaan terpencil dan daerah perkotaan berorientasi transportasi umum (TOD) untuk membantu menurunkan harga properti, mendukung bisnis dan pembeli rumah, serta menghindari spekulasi. "Ketika Negara mengurangi biaya penggunaan lahan dan sewa lahan, masyarakat dapat membeli rumah murah melalui kebijakan Negara, bukan investor A dan B," usul Bapak Nguyen Trung Vu.

Selain itu, perlu dibangun infrastruktur, terutama kereta api cepat, untuk menciptakan pusat-pusat perkotaan baru, sehingga mencegah pembangunan perkotaan tanpa infrastruktur yang dapat mengarah pada "kota hantu"; sementara itu, dalam pembangunan perumahan, perlu ditetapkan aturan "membangun rumah untuk ditinggali" dan "jika tidak dapat mengembalikan penduduk, tidak diperbolehkan membangun". Sekalipun izin mendirikan bangunan telah diberikan, investor harus menjual 50-70% produknya agar dapat membangun.

Bapak Nguyen Trung Vu juga menekankan: Perumahan terjangkau seharusnya berada di kisaran 2 miliar VND; pembeli dapat membayar dengan cicilan selama bertahun-tahun. Untuk mencapai hal ini, dibutuhkan tiga faktor, terutama modal, tidak hanya modal besar tetapi juga modal murah.

Dr. Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA), Presiden Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS).

Mustahil untuk menggunakan perintah administratif atau memaksakan ekspektasi "membangun rumah murah dengan segala cara", karena tidak ada bisnis yang dapat menurunkan harga, mengurangi keuntungan, dan tetap berkembang. Bisnis perlu memiliki motivasi ekonomi yang jelas. Jika mereka terpaksa melakukannya tanpa menghasilkan keuntungan, mereka tidak akan mampu mempertahankan, berinvestasi kembali, atau mengembangkan. Mengenai harga perumahan yang tinggi, hal ini disebabkan oleh berbagai kelompok biaya. Biaya tanah saja mencapai 30-40%, di beberapa tempat hingga 50% dari harga jual. Biaya konstruksi relatif stabil, tetapi biaya prosedural dan biaya modal menjadi penyebab kenaikan harga. Banyak proyek "ditunda" selama 6-10 tahun, yang menyebabkan bunga pinjaman dan biaya peluang meningkat berkali-kali lipat.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm