Mengembangkan perumahan sosial di Kota Ho Chi Minh - Artikel terakhir: Menciptakan mekanisme transparan untuk mencegah spekulasi

Perlu lebih banyak kebijakan untuk bisnis

Keterangan foto — Proyek perumahan sosial Thu Thiem Green House di Kelurahan Cat Lai (Kota Ho Chi Minh ). Proyek ini mencakup 1.040 apartemen dengan berbagai ukuran, mulai dari 1 hingga 2 kamar tidur, dengan harga jual sekitar 25 juta VND/m2 dan mulai beroperasi pada akhir tahun 2024.

Dr. Nguyen Kim Duc, Wakil Direktur Institut Penelitian dan Konsultasi Pembangunan Daerah, Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa bisnis real estat merupakan entitas ekonomi sekaligus memiliki tanggung jawab sosial. Oleh karena itu, kebijakan harus cukup menarik agar mereka "ingin melakukan" dan "mampu melakukan", alih-alih hanya "didorong untuk melakukan".

Menurut Dr. Duc, dengan karakteristik harga jual yang terkendali, kebijakan perlu berfokus pada pengurangan biaya input dan biaya peluang bagi bisnis. Terkait biaya input, Kota Ho Chi Minh dapat membentuk dana pembangunan perumahan sosial terpusat atau badan khusus serupa dengan model HDB (Singapura), yang bertanggung jawab untuk menyiapkan dan mengelola dana lahan bersih sehingga bisnis hanya dapat melaksanakan konstruksi.

Selain itu, terdapat insentif pajak, pembebasan biaya penggunaan lahan, dan kebijakan kredit preferensial yang stabil bagi investor dan pembeli. Mengenai biaya peluang, perlu untuk meninjau prosedur, mengidentifikasi "hambatan" yang tepat alih-alih mengurangi formalitas, dan pada saat yang sama berkomitmen pada batas waktu pemrosesan yang jelas dan menetapkan mekanisme akuntabilitas yang spesifik.

Selain itu, Bapak Nguyen Kim Duc mengusulkan pembentukan kelompok kerja khusus di Kota Ho Chi Minh untuk menyelesaikan dokumen hukum secara cepat dan tuntas, sehingga para pelaku bisnis merasa aman dalam berinvestasi. Perumahan sosial hanya dapat dikembangkan secara berkelanjutan dan memenuhi kebutuhan nyata masyarakat jika bisnis beroperasi dalam lingkungan yang stabil, transparan, dan efektif.

Di sisi bisnis real estat, Tn. Nguyen Van Thanh Huy, Wakil Direktur Jenderal Becamex IDC Corporation, mengusulkan agar Negara memprioritaskan dana lahan bersih dan menyerahkannya kepada bisnis lebih awal untuk mengurangi risiko dalam pembersihan lokasi; pada saat yang sama, memperpendek periode persiapan investasi.

Selain itu, Bapak Huy juga mengusulkan pembentukan "jalur hijau" prosedur administratif khusus untuk proyek perumahan sosial, dengan waktu pemrosesan yang jelas untuk setiap tahapan, sehingga menghindari tumpang tindih antar departemen dan cabang. "Pada saat yang sama, kami juga ingin memperluas akses ke sumber kredit preferensial jangka panjang, karena meskipun merupakan perusahaan besar, proyek perumahan sosial tetap membutuhkan modal berbunga rendah untuk memastikan rotasi," ujar Bapak Huy.

Mengenai mekanisme keuangan, Bapak Huy mengatakan: “Negara perlu mendukung selisih tersebut, membagi sebagian antara biaya aktual dan harga tertinggi sesuai peraturan, membantu bisnis mempertahankan tingkat keuntungan minimum. Selain itu, terdapat mekanisme preferensial untuk pajak, biaya penggunaan lahan, biaya transaksi pada tahap awal, dan model kemitraan publik-swasta yang transparan, untuk berbagi risiko, dan mendorong bisnis untuk berpartisipasi dalam pengembangan perumahan sosial.”

Ciptakan mekanisme transparan untuk mencegah spekulasi

Untuk membatasi spekulasi dan memastikan bahwa kebijakan perumahan sosial benar-benar menjangkau mereka yang benar-benar membutuhkan, Pengacara Tran Anh Tuan, Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh, mengatakan Keputusan 192 telah secara signifikan memperkuat langkah-langkah pengendalian pasca-investasi, yang bertujuan untuk mencegah pengambilan keuntungan kebijakan dan spekulasi di sektor perumahan sosial.

Menurut Bapak Tuan, Keputusan tersebut mengharuskan investor untuk bertanggung jawab atas kualitas dan kemajuan proyek, dan dengan jelas menetapkan peran pengawasan dari Kementerian Pertahanan Nasional, Kementerian Keamanan Publik , dan Komite Rakyat Provinsi.

Mekanisme ini memaksa pelaku usaha untuk melaksanakan proyek nyata, membatasi situasi 'menahan lahan', menunda kemajuan, atau menunggu kenaikan harga untuk mendapatkan keuntungan. Investor, auditor, dan konsultan penilai harus bertanggung jawab di hadapan hukum atas keakuratan dokumen dan harga jual, yang berkontribusi pada peningkatan transparansi dan pencegahan, serta mencegah tindakan melebih-lebihkan biaya,” analisis Bapak Tuan.

Bapak Tuan menambahkan bahwa poin baru yang perlu diperhatikan adalah perpanjangan masa pembatasan pengalihan hak milik dari 5 tahun menjadi 8-10 tahun sejak pembeli melunasi rumah. Selama masa ini, harga jual kembali akan dikontrol secara ketat, bahkan membatasi keuntungan maksimal untuk menghilangkan motif spekulasi dan jual beli demi keuntungan.

Menurut Pengacara Tuan, peraturan dan resolusi baru ini tidak hanya membantu pasar menjadi lebih transparan, tetapi juga memberikan manfaat langsung bagi masyarakat. Jika didorong lebih kuat, sektor perumahan sosial akan memiliki lebih banyak proyek dengan lokasi dan jenis yang beragam, sehingga membuka peluang untuk mengakses perumahan yang layak bagi masyarakat dengan berbagai kelompok pendapatan.

Untuk menerapkan kebijakan ini, Bapak Tuan menyarankan agar pemerintah daerah menggabungkan mekanisme pengendalian harga dengan langkah-langkah administratif dan teknis yang spesifik, terutama dalam proses persetujuan penerima manfaat. Lebih spesifik lagi, daftar pendaftar, catatan, kriteria penilaian, dan hasil persetujuan harus dipublikasikan di portal informasi elektronik, bukan hanya diunggah di tingkat lokal. Pendekatan ini membantu meningkatkan transparansi dan meminimalkan prioritas yang salah.

Secara paralel, perlu menghubungkan basis data nasional kependudukan, pajak, dan asuransi sosial untuk memverifikasi pendapatan, status perumahan, dan lama tinggal setiap orang secara otomatis. Hal ini membantu menghilangkan pernyataan palsu dan memastikan bahwa orang yang diperiksa benar-benar orang yang membutuhkan dukungan.

Khususnya, jika jumlah aplikasi yang sah melebihi jumlah apartemen, Bapak Tuan juga mengusulkan agar pengundian dilakukan secara terbuka, dengan pengawasan dari badan pengelola, investor, dan perwakilan rakyat; sekaligus, perekaman dan perekaman dilakukan untuk mengarsipkan dan mempublikasikan hasilnya. Metode ini menjamin keadilan, objektivitas, dan menghilangkan intervensi subjektif.

Sementara itu, menurut pakar keuangan dan real estat Nguyen Duy Chuyen, untuk mengembangkan perumahan sosial, seluruh proses pendaftaran rumah perlu didigitalisasi agar masyarakat tidak perlu mengantre lebih awal untuk mengajukan aplikasi seperti yang terjadi saat ini. Di era digital, pendaftaran daring sepenuhnya memungkinkan. Masyarakat hanya perlu masuk ke sistem, mengisi informasi, dan memantau hasil persetujuan. Jika jumlah aplikasi melebihi permintaan, undian acak dan publik dapat diselenggarakan.

"Ketika Vietnam menyelesaikan sistem identifikasi real estat yang terhubung dengan identifikasi pribadi, badan pengelola akan mengetahui siapa yang memiliki berapa banyak rumah, yang akan membantu mengendalikan jual beli dan spekulasi secara efektif. Khususnya, penting untuk memberikan tempat tinggal kepada masyarakat terlebih dahulu, kemudian secara bertahap meningkatkan kualitasnya; di saat yang sama, kebijakan pembangunan perumahan sosial perlu dilaksanakan secara profesional, transparan, dan dengan peta jalan yang metodis," tegas Bapak Chuyen.

Para pemimpin Kota Ho Chi Minh menyatakan bahwa sesuai dengan Proyek Pemerintah, Kota Ho Chi Minh ditugaskan untuk membangun lebih dari 220.000 unit perumahan sosial pada tahun 2030, yang dibagi menjadi dua tahap: sekitar 20.000 unit pada periode 2021-2025 dan sekitar 200.000 unit pada periode 2026-2030. Untuk mempersiapkan pasokan, Kota Ho Chi Minh berencana mengalokasikan lebih dari 1.000 hektar lahan, memenuhi target 200.000 unit setelah tahun 2025.

Saat ini, Kota Ho Chi Minh memiliki sekitar 120 proyek dengan hampir 60.000 apartemen yang sedang dibangun, termasuk 24 proyek yang mulai dibangun pada tahun 2025, 23 proyek yang telah disetujui untuk investasi, dan banyak bidang tanah untuk angkatan bersenjata dan dikelola oleh negara.

Ke depannya, Pemerintah Kota akan meninjau perencanaan, menentukan kebutuhan, mengalokasikan dana lahan, mereformasi administrasi, dan mempersingkat 30% waktu pemrosesan. Bersamaan dengan itu, Kota Ho Chi Minh akan menyusun resolusi untuk mendukung investor, meningkatkan dana pembangunan perumahan, serta mempublikasikan dan menjadikan pinjaman bagi pejabat, pegawai, dan pekerja transparan. Kota Ho Chi Minh juga akan mengumumkan contoh desain, menghilangkan hambatan dalam pemilihan investor, penawaran, harga jual, dan penyewaan; mendorong kemajuan dan memberikan panduan hukum bagi proyek perumahan sosial dan komersial agar dapat dilaksanakan sesuai peraturan.

Sumber: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm