Status terkini proyek kawasan perkotaan di Thanh Hoa - Kekurangan kapasitas investor hingga pengelolaan negara (Bagian 1): 7 tahun penantian buku merah

(Baothanhhoa.vn) - Selama beberapa tahun terakhir, ribuan rumah tangga di kawasan perkotaan baru di Kota Thanh Hoa telah menghabiskan miliaran dong untuk membeli tanah dan membangun rumah yang luas, tetapi belum mendapatkan sertifikat hak guna lahan (GCNQSDD atau buku merah). Mulai dari MBQH 2125 tahap 1 hingga serangkaian proyek yang "menggantung" di buku merah, menunjukkan bahwa gambaran pengelolaan perkotaan masih banyak kekurangan. Sudah saatnya solusi yang kuat dan inovatif untuk mengakhiri situasi ini, membuka arah bagi pembangunan perkotaan yang lebih berkelanjutan, beradab, dan manusiawi.

Sudut perumahan di MBQH 2125 fase 1, Kelurahan Dong Ve, Kota Thanh Hoa. Foto: PV

Cerita dari aplikasi

Pada bulan Maret 2025, Surat Kabar Thanh Hoa menerima petisi dari rumah tangga yang tinggal di MBQH 2125 fase 1 (milik Proyek Perumahan dan Taman Hijau di Wilayah Perkotaan Selatan Kota Thanh Hoa, Kelurahan Dong Ve, Kota Thanh Hoa ).

Salah satu petisi diawali dengan kalimat: “Ini adalah keempat kalinya kami mengirimkan petisi kepada otoritas terkait terkait Investor Proyek MBQH 2125 Tahap 1 karena tidak menerbitkan buku merah; tanggapan dari Investor Proyek MBQH 2125 Tahap 1 dan otoritas terkait tidak memuaskan, menunjukkan tanda-tanda penundaan dan penghindaran keinginan sah rumah tangga.”

Diketahui bahwa Proyek MBQH 2125 Tahap 1 merupakan salah satu proyek pembangunan perkotaan besar di Kota Thanh Hoa dengan luas ^82.188,8m2 , termasuk 633 bidang tanah (85 bidang tanah vila, 548 bidang tanah bersebelahan). Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Hanoi Hoang Gia merupakan unit pemenang lelang hak guna lahan untuk proyek tersebut (menurut Keputusan No. 2939/QD-UBND tanggal 2 Agustus 2018 dari Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa). Perusahaan tersebut telah memenuhi kewajiban keuangannya atas biaya penggunaan lahan dan telah diberikan sertifikat hak guna lahan. Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (sekarang Departemen Pertanian dan Sumber Daya Alam) berkoordinasi dengan unit terkait untuk mengatur serah terima tanah di lapangan kepada Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Hanoi Hoang Gia sejak 2019.

Meskipun Negara telah memberikan sertifikat hak guna lahan kepada investor proyek, rumah tangga yang membeli lahan di lokasi ini belum menerima buku merah. Hal ini menjadi kekhawatiran bagi banyak rumah tangga karena banyak hak terkait juga terdampak.

Meskipun Negara telah memberikan sertifikat hak guna lahan kepada investor proyek, rumah tangga yang membeli lahan di lokasi ini belum menerima buku merah. Hal ini menjadi kekhawatiran bagi banyak rumah tangga karena banyak hak terkait juga terdampak.

Ibu NHA, warga MBQH 2125 fase 1, mengatakan: "Kami telah bertemu berkali-kali dan meminta investor untuk melanjutkan prosedur penerbitan buku merah bagi rumah tangga yang membeli tanah, tetapi mereka belum merespons. Tinggal di tengah hiruk pikuk perkotaan tetapi masih belum memiliki buku merah sangat memengaruhi kehidupan dan aktivitas warga, seperti tidak dapat mendaftarkan kelahiran, menikah, atau belajar di kelurahan."

Keluarga Ibu LTG adalah salah satu rumah tangga yang membeli tanah di MBQH 2125 fase 1 dalam bentuk "kontrak pinjaman" dan membangun rumah pada tahun 2022-2023. Rumahnya juga merupakan salah satu dari banyak apartemen yang dibangun secara tidak tepat dibandingkan dengan desain yang ditentukan. Bagian depan rumah tidak memiliki 4 lantai dan 1 atap, dan bagian belakang tidak memiliki ruang kosong. Ibu G. berbagi: "Di daerah ini, sebagian besar rumah yang dibangun sebelum tahun 2024 tidak dirancang sesuai model yang disetujui, karena pada saat itu, mereka hanya membeli tanah dan membangun, tanpa arahan, pengawasan, atau pengingat dari investor. Banyak rumah tangga sekarang khawatir, desain rumah dan kepadatan bangunan tidak tepat, akankah ada cara untuk mengatasi hal ini di masa mendatang dengan menyelesaikan aplikasi buku merah? Karena rumah tanpa buku merah, banyak hak pengguna tanah juga terbatas, mereka tidak dapat mengajukan hipotek untuk meminjam dari bank, dan jika mereka ingin pindah ke tempat yang lebih nyaman untuk bekerja, mereka harus menundanya!"

Masalah hukum dan tanggung jawab

Kembali ke aspek hukum Proyek MBQH 2125 Tahap 1, mungkin inti permasalahannya terletak pada cara investor melaksanakan proyek. Sesuai peraturan, dalam Proyek MBQH 2125 Tahap 1, investor harus menyelesaikan semua tahapan konstruksi rumah sesuai dengan desain yang disetujui oleh otoritas yang berwenang sebelum dapat menjualnya kepada pelanggan. Namun, kenyataannya sangat berbeda.

Kota Thanh Hoa tampak dari atas. Foto: PV

"Segera setelah memenangkan lelang hak guna lahan, karena tidak ada dana untuk membangun rumah kosong, Perusahaan Saham Gabungan Hanoi Royal Real Estate, berkoordinasi dengan Perusahaan Saham Gabungan Vietnam Prosperity Investment Group, tidak membangun rumah kosong. Namun, berdasarkan kebutuhan nasabah untuk membeli lahan guna membangun rumah, mereka berkonsultasi dengan nasabah tentang penjualan lahan melalui "Kontrak Pinjaman". Kontrak pinjaman ini mewajibkan kerahasiaan informasi," ungkap salah satu rumah tangga yang membeli lahan di situs ini.

Beberapa rumah tangga menambahkan: "Sesuai perjanjian dengan pelanggan, nomor kavling dalam "kontrak pinjaman" adalah nomor kavling dan nomor utang kavling tanah dalam proyek. Pelanggan yang membayar lunas sesuai kesepakatan akan menerima dokumen-dokumen dari investor, termasuk: Kontrak pinjaman, berita acara serah terima tanah, komitmen untuk membangun rumah sesuai gambar desain dengan dokumen terlampir agar pelanggan dapat membangun rumah sendiri. Setelah pelanggan selesai membangun rumah contoh, investor akan menyetujui dan melanjutkan langkah-langkah untuk membuat kontrak penjualan dan melaksanakan prosedur penerbitan buku merah kepada pelanggan."

Ini adalah bentuk "penghindaran hukum" yang cukup umum. Alih-alih membangun rumah mentah dan menjual rumah yang sudah jadi, investor menjual tanah kepada masyarakat melalui "kontrak pinjaman", lalu membiarkan mereka membangun rumah mereka sendiri. Situasi ini menyebabkan dua konsekuensi utama yang mudah terlihat, yaitu masyarakat tidak memiliki dokumen hukum lengkap atas penjualan tanah dengan investor, tidak memiliki kepemilikan atas tanah yang telah mereka bayar; karena pengelolaan yang lemah, banyak rumah tangga tidak mematuhi pembangunan rumah sesuai dengan rancangan tata ruang yang telah disetujui, yang kemudian menimbulkan banyak konsekuensi di kemudian hari.

Segera setelah memenangkan lelang hak guna lahan, karena tidak ada dana untuk membangun rumah kosong, Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Kerajaan Hanoi, berkoordinasi dengan Perusahaan Saham Gabungan Grup Investasi Kemakmuran Vietnam, tidak membangun rumah kosong. Namun, berdasarkan kebutuhan nasabah untuk membeli lahan untuk perumahan, mereka berkonsultasi dengan nasabah tentang penjualan lahan melalui "Kontrak Pinjaman". Kontrak pinjaman ini mensyaratkan kerahasiaan informasi,...

Ini adalah bentuk "menghindari hukum" yang cukup umum. Alih-alih membangun rumah mentah dan menjual rumah yang sudah jadi, investor menjual tanah kepada orang-orang melalui "kontrak pinjaman", lalu membiarkan orang-orang membangun rumah mereka sendiri...

Ibu LT T, seorang warga MBQH 2125 fase 1, mengatakan: "Pada awalnya, ketika pelanggan mulai membangun rumah, investor tidak melakukan pemeriksaan dan pengawasan, sehingga banyak rumah tangga yang seenaknya membangun rumah sesuai desain mereka sendiri, tidak mengikuti gambar desain umum. Dalam beberapa tahun terakhir, pengawasan semakin ketat, pelanggan telah membangun sesuai dengan desain yang disetujui. Selain itu, setiap rumah tangga ketika memulai pembangunan harus membayar deposit sebesar 100 juta VND untuk komitmen membangun sesuai desain dan 30 juta VND untuk manajemen dan pengawasan proyek."

Kepadatan penduduk MBQH 2125 fase 1 hingga saat ini cukup padat. Pengamatan reporter di beberapa deret rumah di lokasi menunjukkan bahwa beberapa rumah tangga membangun sesuai desain, beberapa membangun dengan desain yang salah. Yang menjadi kekhawatiran banyak rumah tangga adalah apakah rumah tersebut dibangun sesuai desain yang tepat atau tidak, kapan rumah tangga yang membeli tanah di lokasi ini akan mendapatkan buku merah? "Kami khawatir karena kami mendengar bahwa investor tidak menjalankan prosedur pemberian buku merah kepada pelanggan karena investor tidak lagi mengelola seluruh buku merah, apakah mungkin aset rumah tangga tersebut akan dilanggar?" - Ibu NTT, seorang warga, bertanya-tanya.

Di bawah tekanan petisi rakyat dan arahan Komite Rakyat Provinsi, pada Februari 2025, Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Kerajaan Hanoi memberikan tanggapan tertulis. Dalam Berita Resmi No. 03/CV-HNHG tertanggal 10 Februari 2025 dan 04/CV-HNHG tertanggal 14 Februari 2025, perusahaan menyatakan: "Hingga saat ini, Perusahaan telah menyelesaikan pembangunan 570 bidang tanah dari total 633 bidang tanah yang memenangkan lelang dan terus berinvestasi dalam pembangunan 63 bidang tanah sisanya." Mengenai mobilisasi modal melalui "kontrak pinjaman", perusahaan meyakini bahwa hal ini merupakan kegiatan yang sah, berdasarkan Pasal 3, Pasal 7 Undang-Undang Perusahaan 2020. Mengenai keterlambatan perkembangan, perusahaan menyalahkan "banyak faktor, baik subjektif maupun objektif, terutama dalam situasi pandemi COVID-19 yang berkepanjangan, yang sangat memengaruhi perekonomian Vietnam secara umum dan perusahaan secara khusus". Perlu dicatat bahwa perusahaan telah berkomitmen: “Diharapkan untuk menyelesaikan penerbitan sertifikat hak guna tanah kepada rumah tangga yang memenuhi syarat pada kuartal kedua tahun 2025.”

Proyek MBQH 2125 Tahap 1 merupakan contoh umum dari kekurangan dalam manajemen proyek perkotaan di Thanh Hoa. Investor tidak membangun rumah-rumah mentah sesuai desain yang disetujui, melainkan menggunakan skema "menjual tanah" melalui kontrak pinjaman bagi rumah tangga untuk membangun rumah mereka sendiri, serta kurangnya pengawasan dan manajemen selama proses konstruksi. Tujuh tahun sejak proyek dimulai, masyarakat telah membeli tanah dan menetap, tetapi hingga kini, setelah berbagai proposal dan petisi, mereka belum juga mendapatkan buku merah, yang memicu kemarahan publik.

Proyek MBQH 2125 Tahap 1 merupakan contoh umum dari kekurangan dalam manajemen proyek perkotaan di Thanh Hoa. Investor tidak membangun rumah-rumah mentah sesuai desain yang disetujui, melainkan menggunakan skema "menjual tanah" melalui kontrak pinjaman bagi rumah tangga untuk membangun rumah mereka sendiri, serta kurangnya pengawasan dan manajemen selama proses konstruksi. Tujuh tahun sejak proyek dimulai, masyarakat telah membeli tanah dan menetap, tetapi hingga kini, setelah berbagai proposal dan petisi, mereka belum juga mendapatkan buku merah, yang memicu kemarahan publik.

Komitmen terbaru investor untuk menyelesaikan penerbitan buku merah pada kuartal kedua tahun 2025 merupakan sinyal positif, namun pengawasan ketat dari otoritas terkait diperlukan untuk memastikan implementasi sesuai peta jalan yang telah ditetapkan, sehingga berkontribusi pada penyelesaian permasalahan dalam MBQH 2125 fase 1. Dari situasi ini, instansi pemerintah perlu mengambil solusi yang lebih tegas dalam mengelola keteraturan konstruksi dan permasalahan lainnya dalam proyek-proyek kawasan perkotaan baru, agar situasi serupa tidak terulang di masa mendatang.

To Dung - Viet Huong

Pelajaran 2: Proyek "Klon" MBQH 2125 fase 1

Sumber: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm