Mengapa harga rumah sosial bekas semakin hari semakin meningkat?

Perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah, namun harganya tidak lagi rendah

Akhir-akhir ini, karena pasokan apartemen terjangkau belum menunjukkan tanda-tanda perbaikan, terutama di area yang tidak terlalu jauh dari pusat kota, banyak orang berusaha membeli apartemen perumahan sosial lama.

Meskipun merupakan unit hunian sosial dan telah digunakan selama bertahun-tahun, apartemen-apartemen ini kini dijual dengan harga di luar jangkauan kelompok berpenghasilan rendah. Sebagai contoh, proyek Felix Homes di Go Vap (HCMC), yang diiklankan untuk dijual dengan harga 14 juta VND/m2 pada tahun 2017, merupakan proyek hunian sosial yang telah diterima dengan baik oleh banyak orang. Saat itu, masyarakat berpenghasilan di bawah 9 juta VND/bulan juga mendapatkan pinjaman sebesar 70% dari nilai apartemen dari bank dengan suku bunga preferensial, dengan jangka waktu angsuran 15-20 tahun. Dengan sekitar 240 juta VND, pembeli dapat memiliki apartemen di proyek hunian sosial ini.

Namun, berdasarkan riset, saat ini apartemen di Felix Homes dengan luas 56m2 dijual dengan harga 1,69 miliar VND, setara dengan sekitar 30 juta VND/m2. Selain itu, ada juga penjual yang menjual apartemen di proyek ini dengan harga 35 hingga 45 juta VND/m2.

Proyek Perumahan Sosial Felix Homes di Go Vap.

Di Hanoi , proyek NOXH @Home di Yen So (Hoang Mai, Hanoi) diiklankan dengan harga 1,2 miliar VND/apartemen seluas 55m2, dengan serah terima di akhir tahun 2018 dan pinjaman 20 tahun dengan suku bunga preferensial. Dengan demikian, setiap m2 proyek ini menelan biaya sekitar 20 juta VND, harga yang tidak terlalu terjangkau dibandingkan dengan proyek NOXH, tetapi juga lebih murah daripada beberapa proyek apartemen komersial pada saat itu.

Saat ini, harga apartemen seluas 55 m2 di proyek @Home ditawarkan dengan harga 1,75 miliar VND, setara dengan 31 juta VND/m2. Selain itu, beberapa apartemen yang lebih besar di proyek ini juga ditawarkan dengan harga hingga 36 juta VND/m2.

Dengan kenaikan harga banyak proyek perumahan sosial lama, kemampuan untuk memiliki rumah untuk memenuhi kebutuhan hunian riil menjadi semakin sulit bagi banyak orang. Berbagi tentang perjalanannya mencari rumah, Ibu Dao Thu Trang (35 tahun, Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa ia dan suaminya telah mencari dan melihat-lihat rumah selama hampir 2 bulan, tetapi belum menemukan rumah yang memuaskan dari segi harga dan lokasi.

"Unit-unit rumah susun lama, meskipun sudah lama dihuni, menunjukkan tanda-tanda kerusakan, tetapi harganya tidak turun. Saya sudah melihat banyak proyek, tetapi tidak ada yang terjual dengan harga kurang dari 30 juta VND, di luar kemampuan finansial keluarga saya. Proyek-proyek rumah susun dengan harga yang sesuai terlalu jauh atau harus ke provinsi tetangga. Jika saya membeli di sana, akan sangat sulit bagi pekerjaan saya...", ungkap Ibu Trang.

Apartemen di Felix Homes dijual kembali oleh banyak orang dengan harga dua kali lipat dari harga dasar.

Ibu Trang mengatakan bahwa ide membeli rumah susun bekas datang dari seorang teman. Setelah beberapa lama mencari, keluarganya menemukan sebuah apartemen tua dengan harga 28 juta/m². Namun, jika dihitung biaya renovasinya, harganya sekitar 30 juta/m². Harga ini di luar kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah, sehingga kurang tepat bagi banyak orang. Oleh karena itu, gagasan membeli rumah susun bekas karena mereka pikir harganya akan lebih murah karena apartemen tersebut sudah rusak tidaklah sesuai dengan kenyataan.

Menurut penelitian, harga perumahan sosial terus meningkat di pasar sekunder dan mencapai puncak baru di pasar primer. Misalnya, proyek NHS Trung Van (Hanoi) baru-baru ini, harga investor berfluktuasi antara 19-20 juta VND/m2. Belum lagi biaya yang mungkin harus dibayarkan, mengingat saat ini jumlah orang yang ingin membeli rumah di proyek tersebut dan yang datang untuk menyerahkan dokumen pendaftaran sangat besar.

Mengapa harga perumahan sosial lama meningkat?

Menjawab pertanyaan ini, banyak pendapat yang menyebutkan bahwa faktor utama yang menyebabkan harga rumah sosial lama terus meningkat adalah masalah pasokan.

Menurut laporan terkini Kementerian Konstruksi , pada kuartal pertama tahun 2023, seluruh negeri hanya memiliki 1 proyek perumahan sosial dengan skala 300 apartemen baru berlisensi; 5 proyek dengan skala 1.908 apartemen yang memenuhi syarat untuk menjual perumahan masa depan; 4 proyek dengan skala 934 apartemen yang telah selesai dibangun...

Dari jumlah tersebut, terdapat 397 proyek perumahan pekerja yang sedang dibangun dengan skala 453.426 unit, 152 proyek sedang dibangun dengan skala 153.426 unit, dan 245 proyek dengan skala 300.000 unit sedang dalam proses investasi... Dengan banyaknya proyek yang masih berstatus "sedang dibangun" dan pasokan perumahan sosial saat ini hanya sebagian kecil dari permintaan, harga beberapa proyek lama telah meningkat tajam karena harganya masih belum terlalu tinggi dibandingkan dengan proyek apartemen komersial.

Pengembangan perumahan sosial dalam beberapa tahun ke depan diharapkan dapat membantu banyak orang memiliki rumah.

Menurut laporan ini, dalam 5 tahun terakhir, harga rumah susun bekas yang layak jual beli di pasar properti mengalami kenaikan harga yang cukup pesat, umumnya mencapai 17-19 juta VND/m2 (dibandingkan harga jual rata-rata rumah susun primer sebesar 12-15 juta VND/m2). Saat ini, di beberapa daerah, harga rumah susun telah mencapai 21-25 juta VND/m2, bahkan mencapai 30-35 juta VND/m2, sehingga sulit dijangkau oleh banyak masyarakat berpenghasilan rendah yang membutuhkan.

Menurut staf broker, harga setiap apartemen meningkat sedikit banyak tergantung pada lokasi, arah pembangunan apartemen, perabotan yang menyertainya, dan perkembangan infrastruktur di sekitar proyek. Terutama pada beberapa proyek perumahan sosial yang dibangun di daerah dengan infrastruktur yang buruk, tetapi selama bertahun-tahun daerah tersebut telah berkembang pesat dengan populasi yang padat, menyebabkan harga apartemen di sini meningkat tajam dan terkadang dua kali lipat dari harga aslinya.

Selain itu, para ahli juga menyatakan bahwa perumahan sosial menerima insentif dari kebijakan negara terkait biaya penggunaan lahan, pajak, dll., dan terikat oleh peraturan yang hanya dapat dialihkan setelah 5 tahun, sehingga harga dasarnya jauh lebih rendah daripada perumahan komersial. Oleh karena itu, ketika tiba saatnya pengalihan, harga perumahan sosial lama mulai meningkat tajam.

Menanggapi masalah ini, Tn. Vo Hong Thang, Wakil Direktur R&D DKRA Vietnam, mengemukakan 3 alasan utama kenaikan harga perumahan sosial lama.

Pertama-tama, ini adalah tentang masalah hukum, dengan lamanya waktu untuk persetujuan lisensi proyek meningkatkan biaya-biaya lain, termasuk bunga, biaya operasional, biaya peluang, dan sebagainya. Semua item di atas telah meningkatkan harga jual produk.

Yang kedua adalah masalah sumber modal. Ini mencakup kenaikan tajam suku bunga bank dan tingginya biaya saluran mobilisasi modal lainnya. Terakhir, hal ini disebabkan oleh kenaikan tajam biaya input. Harga tanah, biaya tenaga kerja, dan bahan baku (besi, baja, pasir, semen, dll.) semuanya telah meningkat tajam belakangan ini.

Sumber: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html