Menentukan harga tanah: Bahkan audit pun sulit

Pada tanggal 18 Oktober, Forum "Mendorong Pemulihan Ekonomi dan Pembangunan: Poin-Poin Utama dan Peran Audit Negara" berlangsung di Hanoi. Salah satu topik penting Forum tersebut adalah "Pengelolaan Lahan dan Penetapan Harga Lahan - Ketidakcukupan Praktik dan Kegiatan Audit Negara" yang diketuai oleh Deputi Auditor Jenderal Negara Ha Thi My Dung dan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan.

Pada Forum tersebut, tidak hanya perwakilan investor real estate yang "mengeluh" tentang kesulitan, tetapi beberapa provinsi dan kota besar juga berbagi kesulitan yang dihadapi otoritas ini.

Oleh karena itu, Lokakarya ini diharapkan dapat “mengidentifikasi” kesulitan dan permasalahan dalam penentuan harga tanah, dan dari sana mengusulkan solusi melalui Badan Pemeriksa Keuangan.

“Pengelolaan dan Penilaian Lahan - Ketidakcukupan dari Praktik dan Melalui Kegiatan Audit Negara” yang dipimpin oleh Wakil Auditor Jenderal Negara Ha Thi My Dung dan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Provinsi dan kota juga kesulitan menentukan harga tanah.

Pada lokakarya tersebut, Komite Rakyat Hanoi menyampaikan bahwa belakangan ini, lembaga ini telah melaksanakan desentralisasi dan otorisasi secara menyeluruh guna meningkatkan inisiatif Komite Rakyat tingkat distrik dalam pengadaan tanah; pembersihan lokasi; penetapan harga tanah tertentu sebagai dasar ganti rugi dan pemukiman kembali; penyelesaian segera terhadap masalah-masalah yang berkaitan dengan pengadaan tanah, ganti rugi, dukungan, pemukiman kembali, dan pelaksanaan proyek-proyek investasi publik di kota (proyek Jalan Lingkar 3 dan Jalan Lingkar 4; proyek-proyek kereta api, dsb.).

Melalui praktik, Komite Rakyat Kota Hanoi menilai bahwa penerapan harga tanah perumahan untuk menentukan harga sewa tanah bagi unit layanan publik yang telah beralih ke otonomi keuangan menurut ketentuan Poin d, Klausul 3 Keputusan 44/ND-CP tanggal 15 Mei 2014 Pemerintah tidak tepat.

Sementara itu, Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa juga mengalami kesulitan "memperbaiki kesalahan" dalam menentukan harga tanah untuk banyak proyek sebelumnya.

Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa berkomentar bahwa penilaian tanah adalah estimasi nilai tanah dalam bentuk moneter untuk tujuan penggunaan tertentu, pada waktu tertentu. Penilaian tanah memainkan peran penting dalam perekonomian serta dalam kegiatan pengelolaan tanah negara.

Selain tugas penetapan harga tanah khusus untuk melayani pemungutan biaya penggunaan tanah, sewa tanah, kompensasi, dan dukungan pemukiman kembali di wilayah tersebut, Provinsi Khanh Hoa juga harus melaksanakan tugas penetapan harga tanah untuk menindaklanjuti proyek-proyek yang melanggar sesuai dengan kesimpulan Komite Inspeksi Pusat dan Inspektorat Pemerintah. Ini merupakan tugas baru, khusus, dan sangat sulit bagi penetapan harga tanah khusus di provinsi ini.

Badan ini berbagi tugas dalam menentukan harga tanah spesifik untuk mengatasi proyek-proyek yang melanggar dan proyek-proyek untuk memungut retribusi penggunaan tanah. Komite Tetap Komite Partai Provinsi dan Komite Rakyat Provinsi telah memberikan arahan yang ketat, tetapi masih lambat dan belum memenuhi persyaratan tugas yang diberikan karena berbagai masalah: Proyek-proyek akibat penyesuaian perencanaan, perubahan struktur dan bentuk penggunaan lahan yang mengharuskan penetapan ulang harga tanah; Masalah dengan dokumen hukum tentang investasi, tanah, perencanaan konstruksi, detail, dan jenis tanah; Tidak ada data tentang harga pasar tanah,...

Departemen Perencanaan dan Pengembangan Sumber Daya Lahan, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, menilai kerangka harga tanah dan tabel harga tanah dibangun sesuai dengan peraturan, dengan mempertimbangkan harga tanah umum di pasaran.

Namun, melalui hasil ringkasan Resolusi No. 19-NQ/TW, yang merangkum pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, menunjukkan bahwa hingga saat ini, sejumlah ketentuan hukum tentang harga tanah tidak lagi efektif dalam praktik, yang mengungkapkan sejumlah keterbatasan seperti sejumlah metode untuk menentukan harga tanah yang tidak sesuai dengan kondisi informasi pasar hak atas tanah yang sebenarnya, dan tidak sesuai dengan pengelolaan harga tanah negara dalam konteks basis data harga tanah yang tidak lengkap;

Investor "mengeluh" tentang kesulitan

Berbicara di lokakarya tersebut, Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) memberikan penilaian tentang status terkini "penentuan harga tanah" untuk "menentukan harga tanah tertentu" sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013.

Peserta Lokakarya “Pengelolaan Lahan dan Penetapan Harga Lahan - Kekurangan Praktik dan Kegiatan Audit Negara” dalam Forum “Mendorong Pemulihan Ekonomi dan Pembangunan: Kendala dan Peran Audit Negara”. Foto: Hoang Tu.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Undang-Undang Pertanahan 2013 dan Keputusan 44/2014/ND-CP telah menetapkan "5 metode penilaian tanah" dan "penerapan metode penilaian tanah", tetapi belum lengkap, belum spesifik, dan belum mendekati kondisi praktis. Beberapa ketentuan tidak sepenuhnya "standar", seperti menetapkan "metode pengurangan", padahal ini hanyalah teknik perhitungan "metode perbandingan"; atau belum menetapkan "metode penilaian tanah massal", padahal kenyataannya Negara telah menerapkan "metode penilaian tanah massal" untuk membangun harga tanah berdasarkan "kerangka harga tanah" atau "tabel harga tanah"; atau hanya menerapkan "metode koefisien penyesuaian harga tanah" pada proyek-proyek dengan nilai bidang tanah dan kavling kurang dari 30; 20; 10 miliar VND menurut "tabel harga tanah", tetapi tidak diterapkan pada proyek-proyek dengan nilai bidang tanah dan kavling yang lebih tinggi.

Penerapan "metode penilaian tanah" tidak memberikan hasil yang andal. Misalnya, proyek yang sama oleh unit konsultan penilaian tanah yang sama menerapkan 2 "metode penilaian tanah" yang berbeda untuk "menentukan harga tanah", yang seringkali memberikan 2 hasil berbeda dengan selisih sekitar 20%; atau proyek oleh 2 unit konsultan penilaian tanah dan menerapkan "metode penilaian tanah" yang sama untuk "menentukan harga tanah" juga memberikan 2 hasil yang sangat berbeda.

Bapak Chau mencontohkan proyek kawasan perkotaan di Provinsi Binh Thuan, di mana instansi negara pertama menilai tanahnya sebesar 900 miliar VND, instansi negara kedua memeriksa dan menilai tanahnya hingga mencapai 1.800 miliar VND, dan instansi negara ketiga memeriksa ulang dan menilai tanahnya lebih dari 3.000 miliar VND.

Karena penetapan harga tanah menyulitkan banyak investor, Bapak Le Hoang Chau menilai peran Badan Pemeriksa Keuangan sangat penting dalam melaksanakan tugas audit, yaitu "penetapan harga tanah, penilaian harga tanah, penetapan harga tanah", penetapan harga tanah, penetapan harga tanah, penghitungan biaya penggunaan tanah, sewa tanah untuk proyek-proyek yang menggunakan tanah, dan mengevaluasi serta memastikan keakuratan dan kejujuran informasi keuangan publik, aset publik, atau laporan keuangan yang berkaitan dengan pengelolaan dan penggunaan keuangan publik, aset publik, kepatuhan terhadap hukum, serta efisiensi dalam pengelolaan dan penggunaan keuangan publik dan aset publik.

Bahkan audit pun bermasalah.

Badan Pemeriksa Keuangan Wilayah I menyatakan bahwa saat ini, sesuai peraturan, terdapat 5 metode penilaian tanah. Berdasarkan praktik audit, terlihat bahwa: sebagian besar daerah menggunakan metode perbandingan untuk menghitung harga tanah tertentu saat memberikan kompensasi tanah; metode surplus untuk penilaian tanah di wilayah perencanaan; metode pendapatan untuk penilaian tanah pertanian; dan metode koefisien penyesuaian harga tanah untuk bidang tanah kecil dan bernilai rendah.

Di banyak daerah, terdapat keterlambatan dalam penetapan harga tanah tertentu. Waktu persetujuan harga tanah untuk pemungutan retribusi penggunaan lahan seringkali jauh lebih lambat daripada waktu alokasi lahan. Ada proyek yang telah berlangsung selama 2 hingga 3 tahun tanpa persetujuan harga tanah.

Dalam banyak kasus, harga tanah tidak atau belum disesuaikan tepat waktu ketika terjadi penyesuaian perencanaan yang memengaruhi harga tanah atau ketika siklus stabilisasi harga sewa tanah 5 tahun berakhir. Keterlambatan penilaian tanah menyebabkan biaya penggunaan tanah tidak dimobilisasi tepat waktu ke dalam anggaran negara.

Melalui audit, ditemukan bahwa dalam banyak proyek, harga tanah tidak dinilai dengan semestinya—jauh lebih rendah daripada harga lelang atau harga acuan pasar pada saat penilaian. Dalam banyak kasus, pemilihan aset pembanding yang berbeda, dikombinasikan dengan kuantifikasi dan penyesuaian berbagai faktor yang tidak tepat, menurunkan nilai tanah yang dinilai.

Terdapat proyek yang memilih aset pembanding di waktu yang jauh dari waktu penilaian, tetapi tidak memperhitungkan faktor penyesuaian harga pembanding dengan harga pada waktu penilaian. Banyak proyek mengambil informasi harga aset pembanding berdasarkan kontrak penjualan di kantor notaris, yang tidak menjamin keandalan dan keakuratan informasi harga dalam kontrak dibandingkan dengan harga transaksi aktual.

Selain itu, banyak faktor yang dimasukkan dalam penilaian tidak memiliki dasar yang jelas, atau tidak ditentukan sesuai dengan kenyataan seperti: tingkat investasi, tingkat hunian, margin keuntungan standar investor, rasio biaya penjualan, koefisien diskonto arus kas...

Audit Negara Wilayah I menilai praktik tersebut dan menunjukkan kesulitan serta kekurangan dalam menentukan biaya investasi pembangunan dengan metode surplus saat menilai tanah. Audit menunjukkan adanya ketidakkonsistenan antar lokasi: beberapa lokasi ditetapkan berdasarkan nilai investasi, beberapa lokasi ditetapkan berdasarkan estimasi rinci; beberapa lokasi membuat perhitungan sementara dan memerlukan penyelesaian rinci.

Peran Badan Pemeriksa Keuangan

Dr. Vu Dinh Anh menilai bahwa penilaian tanah secara umum dan metode penilaian tanah secara khusus merupakan salah satu subjek audit utama Badan Pemeriksa Keuangan saat ini.

Pelaksanaan audit atas konten ini harus berpedoman pada ketentuan dalam Resolusi Pusat tentang penghapusan kerangka acuan harga tanah (kerangka acuan harga tanah sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri Nomor 96 Tahun 2019/ND-CP menjadi dasar penetapan daftar harga tanah oleh daerah Tahun Anggaran 2020-2024), memiliki mekanisme dan tata cara penetapan harga tanah berdasarkan asas pasar, serta menetapkan fungsi, tugas, dan tanggung jawab instansi yang berwenang menetapkan harga tanah.

Oleh karena itu, Pemerintah Pusat menyusun kriteria dan prosedur untuk memeriksa dan mengawasi daerah dalam penyusunan tabel harga tanah. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Provinsi memutuskan, memeriksa, dan mengawasi pelaksanaan penetapan harga tanah.

“Badan Pemeriksa Keuangan melakukan pemeriksaan atas penilaian tanah, independensi dewan penilaian tanah, kapasitas lembaga konsultan penilaian tanah, kapasitas dan etika penilai, serta kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan untuk menjamin keterbukaan dan transparansi, seperti: Harga tanah yang dipublikasikan, kewajiban transaksi melalui bursa, pembayaran melalui bank, tidak boleh tunai;…” - Dr. Vu Dinh Anh memberikan pendapatnya mengenai peran Badan Pemeriksa Keuangan dalam menentukan harga tanah.

Sumber: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html