Menentukan harga tanah: Bahkan auditor pun menghadapi kesulitan.

Pada tanggal 18 Oktober, forum "Mendorong Pemulihan dan Pembangunan Ekonomi: Hambatan dan Peran Audit Negara" berlangsung di Hanoi. Salah satu topik penting forum tersebut adalah "Manajemen Tanah dan Penilaian Tanah - Kekurangan dari Praktik dan Kegiatan Audit Negara," yang dipimpin oleh Wakil Auditor Jenderal Ha Thi My Dung dan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan.

Di Forum tersebut, tidak hanya perwakilan pengembang real estat yang mengeluhkan kesulitan, tetapi beberapa provinsi dan kota besar juga berbagi kendala yang dihadapi oleh otoritas masing-masing.

Oleh karena itu, lokakarya ini diharapkan dapat mengidentifikasi kesulitan dan hambatan dalam menentukan harga tanah, dan kemudian mengusulkan solusi bekerja sama dengan Kantor Pemeriksa Keuangan Negara.

“Manajemen Tanah dan Penilaian Tanah – Kekurangan dari Praktik dan Kegiatan Audit Negara” dipimpin oleh Wakil Auditor Jenderal Ha Thi My Dung dan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.

Provinsi dan kota juga menghadapi kesulitan dalam menentukan harga tanah.

Pada lokakarya tersebut, Komite Rakyat Hanoi menyatakan bahwa dalam beberapa waktu terakhir, pihaknya telah secara menyeluruh menerapkan desentralisasi dan pendelegasian wewenang, meningkatkan peran proaktif Komite Rakyat tingkat distrik dalam pengadaan lahan; pembersihan lahan; penentuan harga lahan spesifik sebagai dasar kompensasi dan relokasi; dan segera menyelesaikan hambatan terkait pengadaan lahan, kompensasi, dukungan, relokasi, dan pelaksanaan proyek investasi publik di kota (proyek Jalan Lingkar 3, Jalan Lingkar 4; proyek kereta api, dll.).

Berdasarkan pengalaman praktis, Komite Rakyat Kota Hanoi menilai bahwa penerapan harga tanah perumahan untuk menentukan tarif sewa tanah bagi unit layanan publik yang telah beralih ke otonomi keuangan, sebagaimana diatur dalam poin d, Klausul 3 Keputusan Pemerintah 44/ND-CP tanggal 15 Mei 2014, adalah tidak tepat.

Sementara itu, Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa juga menghadapi kesulitan dalam "memperbaiki kesalahan" dalam menentukan harga tanah untuk banyak proyek sebelumnya.

Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa mencatat bahwa penilaian tanah adalah estimasi nilai moneter tanah untuk tujuan tertentu, pada titik waktu tertentu. Penilaian tanah memainkan peran penting dalam perekonomian serta dalam kegiatan pengelolaan tanah negara.

Selain menentukan harga tanah spesifik untuk tujuan pengumpulan biaya penggunaan lahan, biaya sewa lahan, dan kompensasi relokasi di provinsi tersebut, Provinsi Khanh Hoa juga harus menentukan harga tanah untuk memperbaiki pelanggaran dalam proyek-proyek sebagaimana disimpulkan oleh Komite Inspeksi Pusat dan Inspektorat Pemerintah. Ini adalah tugas baru, khusus, dan sangat sulit bagi pekerjaan penentuan harga tanah spesifik di provinsi tersebut.

Instansi ini menyampaikan bahwa pekerjaan penentuan harga tanah spesifik untuk memperbaiki proyek-proyek yang melanggar peraturan dan proyek-proyek pengumpulan biaya penggunaan lahan telah diawasi secara ketat oleh Komite Tetap Partai Provinsi dan Komite Rakyat Provinsi, namun masih berjalan lambat dan belum memenuhi persyaratan tugas karena beberapa kendala: Proyek dengan perencanaan yang disesuaikan, perubahan struktur, dan bentuk penggunaan lahan memerlukan penilaian ulang harga tanah; kendala terkait dokumen hukum tentang investasi, tanah, perencanaan konstruksi, detail, dan jenis tanah; kurangnya data harga tanah pasar, dan lain sebagainya.

Departemen Perencanaan dan Pengembangan Lahan, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, menilai bahwa kerangka harga lahan dan tabel harga lahan dikembangkan sesuai dengan peraturan, dengan mempertimbangkan harga lahan pasar yang berlaku.

Namun, hasil peninjauan Resolusi No. 19-NQ/TW dan peninjauan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2013 menunjukkan bahwa beberapa ketentuan undang-undang tentang harga tanah tidak lagi efektif dalam praktiknya, mengungkapkan beberapa keterbatasan seperti beberapa metode penentuan harga tanah yang tidak sesuai dengan kondisi aktual terkait informasi pasar tentang hak penggunaan tanah, dan tidak sesuai untuk pengelolaan harga tanah oleh negara dalam konteks basis data harga tanah yang tidak lengkap;

Investor mengeluhkan kesulitan yang dihadapi.

Dalam seminar tersebut, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), menyampaikan penilaian terhadap kondisi terkini "penilaian lahan" untuk "menentukan harga lahan tertentu" sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2013.

Para peserta lokakarya "Manajemen Tanah dan Penilaian Tanah - Kekurangan dari Praktik dan Kegiatan Audit Negara" dalam Forum "Mendorong Pemulihan dan Pembangunan Ekonomi: Hambatan dan Peran Audit Negara". Foto: Hoang Tu.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Undang-Undang Pertanahan 2013 dan Keputusan 44/2014/ND-CP menetapkan "5 metode penilaian tanah" dan "penerapan metode penilaian tanah," tetapi hal ini tidak lengkap, tidak cukup spesifik, dan tidak selaras dengan situasi praktis. Beberapa peraturan tidak benar-benar "standar," seperti ketentuan "metode pengurangan" padahal ini hanyalah teknik perhitungan dari "metode perbandingan"; atau kurangnya ketentuan untuk "metode penilaian tanah massal" padahal dalam praktiknya Negara telah menerapkan "metode penilaian tanah massal" untuk menetapkan harga tanah dalam "kerangka harga tanah" atau "tabel harga tanah"; atau penerapan "metode koefisien penyesuaian harga tanah" hanya berlaku untuk proyek-proyek di mana lahan memiliki nilai di bawah 30, 20, atau 10 miliar VND menurut "tabel harga tanah," dan bukan untuk proyek-proyek di mana lahan memiliki nilai yang lebih tinggi.

Penerapan "metode penilaian lahan" tidak selalu menjamin hasil yang dapat diandalkan. Misalnya, jika proyek yang sama dinilai oleh perusahaan konsultan penilaian lahan yang sama tetapi menggunakan dua "metode penilaian lahan" yang berbeda untuk "menentukan harga lahan," seringkali menghasilkan dua hasil yang berbeda dengan selisih sekitar 20%. Demikian pula, jika dua perusahaan konsultan penilaian lahan yang berbeda menerapkan "metode penilaian lahan" yang sama untuk "menentukan harga lahan," hal itu juga akan menghasilkan dua hasil yang sangat berbeda.

Bapak Chau memberikan contoh proyek pembangunan perkotaan di provinsi Binh Thuan di mana lembaga negara pertama menilai lahan tersebut seharga 900 miliar VND, lembaga negara kedua memeriksa dan menilai lahan tersebut seharga 1.800 miliar VND, dan lembaga negara ketiga memeriksa ulang dan menilai lahan tersebut seharga lebih dari 3.000 miliar VND.

Karena menentukan harga tanah terbukti sulit bagi banyak investor, Bapak Le Hoang Chau menekankan peran penting Kantor Pemeriksa Keuangan Negara dalam mengaudit proses "penentuan harga tanah, penilaian harga tanah, dan pengambilan keputusan harga tanah". Ini termasuk "menentukan harga tanah spesifik untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan untuk proyek-proyek penggunaan lahan," dan "menilai dan memverifikasi keakuratan dan kebenaran informasi keuangan publik, aset publik, atau laporan keuangan yang berkaitan dengan pengelolaan dan penggunaan keuangan publik dan aset publik, kepatuhan terhadap hukum, dan efektivitas dalam pengelolaan dan penggunaan keuangan publik dan aset publik."

Bahkan proses audit pun menghadapi kesulitan.

Menurut Kantor Pemeriksa Keuangan Daerah Wilayah I, saat ini terdapat lima metode penilaian tanah. Praktik audit menunjukkan bahwa: daerah-daerah umumnya menggunakan metode perbandingan untuk menghitung harga tanah tertentu ketika memberikan kompensasi atas tanah; metode surplus untuk menilai tanah di daerah yang direncanakan; metode pendapatan untuk menilai lahan pertanian; dan metode koefisien penyesuaian harga tanah untuk lahan kecil dan bernilai rendah.

Banyak daerah mengalami keterlambatan dalam menentukan harga tanah tertentu; waktu untuk menyetujui harga tanah guna pengumpulan biaya penggunaan lahan seringkali jauh lebih lambat daripada waktu alokasi lahan, dengan beberapa proyek membutuhkan waktu 2 hingga 3 tahun tanpa persetujuan harga tanah.

Dalam banyak kasus, harga tanah tidak disesuaikan, atau tidak disesuaikan tepat waktu, ketika penyesuaian perencanaan memengaruhi harga tanah atau ketika periode stabilisasi harga sewa tanah 5 tahun berakhir. Keterlambatan dalam penilaian tanah menyebabkan kegagalan untuk segera memobilisasi pendapatan penggunaan lahan ke dalam anggaran negara.

Audit telah mengungkapkan bahwa dalam banyak proyek, harga tanah dinilai secara tidak tepat – jauh lebih rendah daripada harga penawaran tertinggi atau harga referensi pasar pada saat penilaian. Dalam banyak kasus, pemilihan properti pembanding yang tidak serupa, dikombinasikan dengan penyesuaian kuantitatif yang tidak tepat untuk faktor pembeda, mengakibatkan penurunan nilai tanah yang dinilai.

Beberapa proyek memilih properti pembanding pada waktu yang jauh dari tanggal penilaian, tetapi gagal menyesuaikan harga pembanding dengan tingkat pasar pada tanggal penilaian. Banyak proyek memperoleh informasi harga untuk properti pembanding dari kontrak penjualan di kantor notaris, yang tidak menjamin keandalan dan keakuratan harga kontrak dibandingkan dengan harga transaksi sebenarnya.

Selain itu, banyak faktor yang dimasukkan dalam penilaian tersebut tidak memiliki dasar yang jelas atau ditentukan secara tidak tepat menurut kenyataan, seperti: biaya investasi, tingkat hunian, margin keuntungan target investor, rasio biaya penjualan, tingkat diskonto arus kas, dan lain sebagainya.

Penilaian Kantor Audit Negara Wilayah I terhadap pengalaman praktis telah mengungkapkan kesulitan dan kekurangan dalam menentukan biaya investasi pembangunan menggunakan metode surplus ketika menilai lahan. Audit tersebut mengungkapkan kurangnya keseragaman di berbagai daerah: beberapa daerah menggunakan perkiraan biaya investasi, yang lain menggunakan perkiraan biaya terperinci; dan beberapa menggunakan perhitungan sementara yang diikuti dengan penyelesaian akhir yang terperinci.

Peran Kantor Audit Negara

Dr. Vu Dinh Anh menilai bahwa penilaian tanah secara umum, dan metode penilaian tanah secara khusus, telah menjadi salah satu target audit utama Kantor Pemeriksa Keuangan Negara dalam beberapa waktu terakhir.

Audit terhadap isi ini harus secara ketat mengikuti persyaratan Resolusi Pusat tentang penghapusan kerangka harga tanah (kerangka harga tanah yang diatur dalam Keputusan 96/2019/ND-CP saat ini menjadi dasar bagi daerah untuk menerbitkan tabel harga tanah periode 2020-2024), menetapkan mekanisme dan metode penentuan harga tanah berdasarkan prinsip pasar, dan mendefinisikan fungsi, tugas, dan tanggung jawab lembaga yang bertugas menentukan harga tanah.

Oleh karena itu, pemerintah pusat akan menetapkan kriteria dan prosedur untuk memeriksa dan mengawasi daerah-daerah dalam proses pengembangan daftar harga tanah. Dewan Rakyat Provinsi akan memutuskan, memeriksa, dan mengawasi pelaksanaan penetapan harga tanah.

“Kantor Pemeriksa Keuangan Negara melakukan audit terhadap pekerjaan penilaian tanah, independensi dewan penilai tanah, kapasitas lembaga konsultan penentu harga tanah, kompetensi dan etika penilai, serta kepatuhan terhadap peraturan yang menjamin transparansi seperti: pengungkapan publik harga tanah, transaksi wajib melalui bursa, pembayaran melalui bank, dan transaksi non-tunai;…” - Dr. Vu Dinh Anh menyampaikan pandangannya tentang peran Kantor Pemeriksa Keuangan Negara dalam menentukan harga tanah.

Sumber: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html