Menentukan harga tanah: Bahkan audit pun sulit

Pada tanggal 18 Oktober, Forum "Mendorong Pemulihan Ekonomi dan Pembangunan: Poin-Poin Utama dan Peran Audit Negara" berlangsung di Hanoi. Salah satu topik penting Forum tersebut adalah "Pengelolaan Lahan dan Penetapan Harga Lahan - Ketidakcukupan Praktik dan Kegiatan Audit Negara" yang diketuai oleh Deputi Auditor Jenderal Negara Ha Thi My Dung dan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan.

Pada Forum tersebut, tidak hanya perwakilan investor real estate yang "mengeluh" tentang kesulitan, tetapi beberapa provinsi dan kota besar juga berbagi kesulitan yang dihadapi otoritas ini.

Oleh karena itu, Lokakarya ini diharapkan dapat “mengidentifikasi” kesulitan dan permasalahan dalam penentuan harga tanah, dan dari sana mengusulkan solusi melalui Badan Pemeriksa Keuangan.

“Pengelolaan dan Penilaian Lahan - Ketidakcukupan dari Praktik dan Melalui Kegiatan Audit Negara” yang dipimpin oleh Wakil Auditor Jenderal Negara Ha Thi My Dung dan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Provinsi dan kota juga kesulitan menentukan harga tanah.

Pada lokakarya tersebut, Komite Rakyat Hanoi menyampaikan bahwa belakangan ini, lembaga ini telah melaksanakan desentralisasi dan pendelegasian wewenang secara menyeluruh guna meningkatkan inisiatif Komite Rakyat tingkat distrik dalam hal pengadaan tanah; pembersihan lokasi; penetapan harga tanah tertentu sebagai dasar ganti rugi dan pemukiman kembali; penyelesaian segera terhadap masalah-masalah yang berkaitan dengan pengadaan tanah, ganti rugi, dukungan, pemukiman kembali, dan pelaksanaan proyek-proyek investasi publik di kota (proyek Jalan Lingkar 3 dan Jalan Lingkar 4; proyek kereta api, dsb.).

Melalui praktik, Komite Rakyat Kota Hanoi menilai bahwa penerapan harga tanah perumahan untuk menentukan harga sewa tanah bagi unit layanan publik yang telah beralih ke otonomi keuangan menurut ketentuan Poin d, Klausul 3 Keputusan 44/ND-CP tanggal 15 Mei 2014 Pemerintah tidak tepat.

Sementara itu, Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa juga berjuang untuk "memperbaiki kesalahan" dalam menentukan harga tanah untuk banyak proyek sebelumnya.

Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa berkomentar bahwa penilaian tanah adalah estimasi nilai tanah dalam bentuk moneter untuk tujuan penggunaan tertentu, pada waktu tertentu. Penilaian tanah memainkan peran penting dalam perekonomian serta kegiatan pengelolaan tanah negara.

Selain tugas menetapkan harga tanah spesifik untuk melayani pemungutan biaya penggunaan lahan, sewa lahan, kompensasi, dan dukungan pemukiman kembali di wilayah tersebut, Provinsi Khanh Hoa juga harus menetapkan harga tanah untuk menindak proyek-proyek yang melanggar sesuai dengan kesimpulan Komite Inspeksi Pusat dan Inspektorat Pemerintah. Ini merupakan tugas baru, khusus, dan sangat sulit dalam penetapan harga tanah spesifik di provinsi tersebut.

Badan ini berbagi tugas dalam menentukan harga tanah spesifik untuk mengatasi proyek ilegal dan proyek pemungutan retribusi penggunaan tanah. Komite Tetap Komite Partai Provinsi dan Komite Rakyat Provinsi telah memberikan arahan yang ketat, tetapi masih lambat dan belum memenuhi persyaratan tugas yang diberikan karena berbagai masalah: Proyek akibat penyesuaian perencanaan, perubahan struktur dan bentuk penggunaan lahan yang mengharuskan penetapan ulang harga tanah; Masalah dokumen hukum untuk investasi, tanah, perencanaan konstruksi, detail, dan jenis tanah; Tidak ada data harga pasar tanah, ...

Departemen Perencanaan dan Pengembangan Sumber Daya Lahan, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, menilai bahwa kerangka harga tanah dan daftar harga tanah dibangun sesuai dengan peraturan, dengan mempertimbangkan harga tanah umum di pasaran.

Namun, melalui hasil ringkasan Resolusi No. 19-NQ/TW, yang merangkum pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, dapat diketahui bahwa hingga saat ini, beberapa ketentuan hukum tentang harga tanah tidak lagi efektif dalam praktik, yang mengungkapkan beberapa keterbatasan seperti beberapa metode penentuan harga tanah tidak sesuai dengan kondisi informasi pasar hak penggunaan tanah yang sebenarnya, tidak sesuai dengan pengelolaan harga tanah oleh negara dalam konteks basis data harga tanah yang tidak lengkap;

Investor "mengeluh" tentang kesulitan

Berbicara di lokakarya tersebut, Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) memberikan penilaian tentang status terkini "penentuan harga tanah" untuk "menentukan harga tanah tertentu" sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013.

Peserta Lokakarya “Pengelolaan Lahan dan Penilaian Lahan - Kekurangan Praktik dan Kegiatan Audit Negara” dalam Forum “Mendorong Pemulihan Ekonomi dan Pembangunan: Poin-Poin Utama dan Peran Audit Negara”. Foto: Hoang Tu.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Undang-Undang Pertanahan 2013 dan Keputusan 44/2014/ND-CP telah menetapkan "5 metode penilaian tanah" dan "penerapan metode penilaian tanah", tetapi belum lengkap, belum spesifik, dan belum mendekati kenyataan. Beberapa ketentuan tidak sepenuhnya "standar", seperti menetapkan "metode pengurangan", padahal ini hanyalah teknik perhitungan "metode perbandingan"; atau belum menetapkan "metode penilaian tanah massal", padahal kenyataannya Negara telah menerapkan "metode penilaian tanah massal" untuk membangun harga tanah dalam "kerangka harga tanah" atau "daftar harga tanah"; atau hanya menerapkan "metode koefisien penyesuaian harga tanah" pada proyek-proyek yang nilai bidang tanah dan kavlingnya kurang dari 30; 20; 10 miliar VND menurut "daftar harga tanah", tetapi tidak diterapkan pada proyek-proyek yang nilai bidang tanah dan kavlingnya lebih tinggi.

Penerapan "metode penilaian tanah" tidak memberikan hasil yang andal. Misalnya, proyek yang sama oleh unit konsultan penilaian tanah yang sama menerapkan 2 "metode penilaian tanah" yang berbeda untuk "menentukan harga tanah", yang seringkali memberikan 2 hasil berbeda dengan selisih sekitar 20%; atau proyek oleh 2 unit konsultan penilaian tanah dan menerapkan "metode penilaian tanah" yang sama untuk "menentukan harga tanah" juga memberikan 2 hasil yang sangat berbeda.

Bapak Chau mencontohkan proyek kawasan perkotaan di Provinsi Binh Thuan, di mana instansi negara pertama menilai nilai tanah sebesar 900 miliar VND, instansi negara kedua memeriksa dan menilai nilai tanah hingga 1.800 miliar VND, dan instansi negara ketiga memeriksa ulang dan menilai nilai tanah lebih dari 3.000 miliar VND.

Karena penetapan harga tanah menimbulkan kesulitan bagi banyak investor, Bapak Le Hoang Chau menilai peran Badan Pemeriksa Keuangan sangat penting dalam melaksanakan tugas audit, yaitu "penetapan harga tanah, penilaian harga tanah, penetapan harga tanah", penetapan harga tanah, penetapan harga tanah, penghitungan biaya penggunaan tanah, dan sewa tanah untuk proyek-proyek yang menggunakan tanah, serta mengevaluasi dan memastikan keakuratan dan kejujuran informasi keuangan publik, aset publik, atau laporan keuangan terkait pengelolaan dan penggunaan keuangan publik, aset publik, kepatuhan terhadap hukum, dan efisiensi dalam pengelolaan dan penggunaan keuangan publik dan aset publik.

Bahkan audit pun menjadi masalah.

Badan Pemeriksa Keuangan Wilayah I menyatakan bahwa saat ini, sesuai peraturan, terdapat 5 metode penilaian tanah. Berdasarkan praktik audit, terlihat bahwa: sebagian besar daerah menggunakan metode perbandingan untuk menghitung harga tanah tertentu saat memberikan kompensasi tanah; metode surplus untuk penilaian tanah di wilayah perencanaan; metode pendapatan untuk penilaian tanah pertanian; dan metode koefisien penyesuaian harga tanah untuk bidang tanah kecil dan bernilai rendah.

Banyak daerah mengalami keterlambatan dalam penilaian tanah tertentu. Waktu persetujuan harga tanah untuk pemungutan retribusi penggunaan tanah seringkali jauh lebih lambat daripada waktu alokasi tanah. Ada proyek yang telah berlangsung 2 hingga 3 tahun tanpa persetujuan harga tanah.

Dalam banyak kasus, harga tanah tidak atau belum disesuaikan tepat waktu ketika penyesuaian perencanaan memengaruhi harga tanah atau ketika siklus stabilisasi harga sewa tanah 5 tahun berakhir. Keterlambatan penilaian tanah menyebabkan biaya penggunaan tanah tidak dimobilisasi tepat waktu ke dalam anggaran negara.

Audit menunjukkan bahwa dalam banyak proyek, harga tanah tidak dinilai dengan semestinya—jauh lebih rendah daripada harga lelang atau harga acuan pasar pada saat penilaian. Dalam banyak kasus, pemilihan aset pembanding yang berbeda, dikombinasikan dengan kuantifikasi dan penyesuaian berbagai faktor yang tidak tepat, menurunkan nilai tanah yang dinilai.

Terdapat proyek yang memilih aset pembanding di waktu yang jauh dari waktu penilaian, tetapi tidak memperhitungkan faktor penyesuaian harga pembanding dengan harga pada waktu penilaian. Banyak proyek mengambil informasi harga aset pembanding berdasarkan kontrak penjualan di kantor notaris, yang tidak menjamin keandalan dan keakuratan informasi harga dalam kontrak dibandingkan dengan harga transaksi aktual.

Selain itu, banyak faktor yang dimasukkan dalam penilaian tidak memiliki dasar yang jelas, atau tidak ditentukan sesuai dengan kenyataan seperti: tingkat investasi, tingkat hunian, margin keuntungan standar investor, rasio biaya penjualan, faktor diskonto arus kas...

Audit Negara Wilayah I menilai praktik tersebut dan menemukan kesulitan serta kekurangan dalam menentukan biaya investasi pembangunan dengan metode surplus saat menilai tanah. Audit menunjukkan adanya ketidakkonsistenan antar wilayah: beberapa wilayah ditetapkan berdasarkan tarif investasi, beberapa wilayah ditetapkan berdasarkan estimasi rinci; beberapa wilayah membuat estimasi sementara dan memerlukan penyelesaian rinci.

Peran Badan Pemeriksa Keuangan

Dr. Vu Dinh Anh menilai bahwa penilaian tanah secara umum dan metode penilaian tanah secara khusus merupakan salah satu subjek audit utama Badan Pemeriksa Keuangan saat ini.

Kegiatan audit untuk konten ini perlu mengikuti dengan cermat persyaratan Resolusi Pusat tentang penghapusan kerangka harga tanah (kerangka harga tanah yang ditetapkan dalam Keputusan 96/2019/ND-CP merupakan dasar bagi daerah untuk menerbitkan daftar harga tanah untuk periode 2020-2024), memiliki mekanisme dan metode untuk menentukan harga tanah sesuai dengan prinsip pasar, dan menetapkan fungsi, tugas, dan tanggung jawab badan yang bertanggung jawab untuk menentukan harga tanah.

Oleh karena itu, Pemerintah Pusat menyusun kriteria dan prosedur untuk memeriksa dan mengawasi daerah dalam penyusunan daftar harga tanah. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Provinsi memutuskan, memeriksa, dan mengawasi pelaksanaan penetapan harga tanah.

“Badan Pemeriksa Keuangan melakukan pemeriksaan atas penilaian tanah, independensi dewan penilaian tanah, kapasitas lembaga konsultan penilaian tanah, kapasitas dan etika penilai, serta kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan yang menjamin keterbukaan dan transparansi, seperti: Harga tanah yang dipublikasikan, kewajiban transaksi melalui bursa, pembayaran melalui bank, tidak boleh tunai;…” - Dr. Vu Dinh Anh memberikan pendapatnya mengenai peran Badan Pemeriksa Keuangan dalam menentukan harga tanah.

Sumber: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html