Apa yang dapat Anda lakukan untuk menghindari penipuan dengan meminta deposit 90-95% lalu menyalahgunakan dana tersebut?

Kita perlu mencakup semua jenis aktivitas deposito di pasar.

Mengenai peraturan pada poin d, klausul 4, Pasal 24 Rancangan Undang-Undang Perubahan tentang Bisnis Properti yang menyatakan bahwa pengembang proyek properti "hanya diperbolehkan menerima uang muka dari pelanggan ketika proyek perumahan atau konstruksi telah memenuhi semua syarat untuk dijalankan dan transaksi telah selesai setelah kontrak ditandatangani," Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Properti Kota Ho Chi Minh (HoREA) - berpendapat bahwa peraturan ini benar tetapi tidak cukup. Beliau berpendapat bahwa peraturan tersebut perlu dilengkapi dengan peraturan yang mengizinkan penerimaan uang muka dilakukan sebelum penandatanganan kontrak jual beli properti, perumahan, atau lahan yang sedang dibangun.

Regulasi hukum terkait uang muka dan perlunya penambahan regulasi yang lebih ketat mengenai penerimaan uang muka sebelum penandatanganan kontrak jual beli properti, rumah, dan lahan yang sedang dibangun diperlukan untuk memastikan konsistensi dan keseragaman norma hukum serta mencegah aktivitas penipuan.

Sebuah proyek kondominium yang sedang dibangun di Hanoi (Foto ilustrasi: Ha Phong).

Ketua HoREA berpendapat bahwa Undang-Undang Bisnis Real Estat tahun 2006 dan 2014 cacat karena hanya mengatur transaksi real estat setelah kontrak ditandatangani, tetapi tidak menetapkan persyaratan uang muka sebelum kontrak ditandatangani.

Pada kenyataannya, karena kebutuhan penting akan uang muka sebelum menandatangani kontrak transaksi properti, praktik pemberian uang muka tetap sangat umum dan hanya diatur oleh ketentuan Pasal 328 ayat 2 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tahun 2015. Namun, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak menetapkan jumlah uang muka maksimum, sehingga banyak kasus makelar, spekulan tanah, dan bisnis yang tidak jujur ​​memanfaatkan sistem untuk menerima uang muka dalam jumlah besar.

"Terdapat kasus di mana deposit hingga 90-95% dari nilai transaksi diterima, kemudian disalahgunakan, atau bahkan dicurangi, menyebabkan kerugian bagi depositor dan juga berkontribusi pada ketidakstabilan di pasar properti. Oleh karena itu, sangat penting untuk mengatur hal ini dalam Undang-Undang tentang Bisnis Properti," kata Bapak Chau.

Namun, poin d, klausul 4, Pasal 24 Rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti, sebagaimana telah diubah, juga mengulangi kekurangan ini dengan gagal mengatur deposit yang dilakukan sebelum syarat untuk menyimpulkan kontrak transaksi properti terpenuhi. Hal ini terutama berlaku untuk kasus-kasus di mana deposit dilakukan sebagai janji untuk membeli dan menjual "bidang tanah yang telah dibagi" atau sebagai janji untuk membeli dan menjual produk proyek properti sebelum syarat untuk menyimpulkan kontrak terpenuhi, ketika tidak ada dokumen hak penggunaan tanah, atau otoritas yang berwenang belum "menyetujui kebijakan investasi secara bersamaan dengan persetujuan investor," atau pembangunan belum dimulai. Dalam kasus-kasus tersebut, pihak yang melakukan deposit biasanya menderita kerugian.

Sebagai contoh, jika uang muka rendah tetapi nilai properti meningkat, pihak yang menerima uang muka mungkin bersedia membatalkan kesepakatan dan mengembalikan uang muka (dua kali lipat jumlahnya) kepada pemberi uang muka. Atau, jika uang muka besar atau sangat besar, pihak yang menerima uang muka mungkin melakukan penipuan dan menyalahgunakan uang muka pelanggan…

Lebih lanjut, menurut Bapak Chau, poin d, klausul 4, Pasal 24 Rancangan Undang-Undang Perubahan tentang Bisnis Properti hanya mengatur kasus penyetoran setelah penandatanganan kontrak untuk tujuan "memastikan pelaksanaan kontrak," tetapi tidak mengatur kasus penyetoran sebelum penandatanganan kontrak untuk tujuan "memastikan penyelesaian kontrak." Oleh karena itu, "cakupan pengaturan" tidak sepenuhnya mencakup semua aktivitas penyetoran di pasar properti.

Berdasarkan analisis di atas, ia menyarankan untuk menambahkan konten berikut: Pengembang proyek real estat bertanggung jawab dan hanya diperbolehkan menerima uang muka dari pelanggan yang berminat membeli atau menyewa perumahan atau proyek konstruksi di masa mendatang ketika proyek tersebut telah menerima persetujuan investasi dari otoritas yang berwenang, izin konstruksi (jika berlaku), dan konstruksi telah dimulai. Alternatifnya, pengembang hanya dapat menerima uang muka dari pelanggan ketika proyek perumahan atau konstruksi tersebut memenuhi semua syarat untuk dijalankan dan transaksi telah dilakukan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang ini.

"Jumlah uang muka tidak boleh melebihi 5% dari nilai rumah atau proyek konstruksi yang dibeli, dijual, atau disewa; penjual atau pemberi sewa harus secara jelas menyatakan harga jual atau sewa rumah atau proyek konstruksi tersebut dalam kontrak uang muka," tegas Bapak Chau.

Mencegah pengembang untuk mengakali hukum.

Dalam laporan peninjauan awal mengenai revisi Undang-Undang tentang Bisnis Properti oleh Komite Ekonomi Majelis Nasional, beberapa pendapat menyatakan bahwa tidak perlu mengatur ketentuan tentang deposit dalam Undang-Undang tentang Bisnis Properti, dan bahwa hal tersebut seharusnya diatur oleh ketentuan umum Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Oleh karena itu, ketentuan tentang "deposit" merupakan ketentuan baru dalam rancangan Undang-Undang; lembaga penyusun diminta untuk melaporkan dan mengklarifikasi perlunya dan dasar usulan peraturan ini, terutama dasar praktisnya.

"Jika diperlukan, hanya ketentuan khusus mengenai uang muka dalam transaksi properti di masa mendatang yang perlu dimasukkan dalam rancangan Undang-Undang; tidak perlu mengulang ketentuan yang sudah tercantum dalam Kitab Undang-Undang Perdata," demikian pernyataan dalam laporan peninjauan tersebut.

Menurut para ahli, perlu dilakukan pengcakupan terhadap seluruh aktivitas deposito di pasar untuk membatasi risiko bagi para depositor (Gambar ilustrasi: Ha Phong).

Mengenai uang muka dalam transaksi properti yang melibatkan proyek konstruksi masa depan, Menteri Konstruksi Nguyen Thanh Nghi juga menyatakan bahwa sebelumnya, undang-undang bisnis properti tidak memuat peraturan mengenai hal ini.

Pada kenyataannya, beberapa pengembang mengakali hukum dengan menandatangani kontrak deposit atau jenis kontrak lainnya untuk mengumpulkan uang dari pelanggan sebelum syarat penjualan rumah atau proyek konstruksi terpenuhi. Oleh karena itu, rancangan ini mencakup peraturan tentang penerimaan deposit hanya ketika rumah atau proyek konstruksi telah memenuhi syarat untuk dioperasikan dan melakukan transaksi sesuai dengan peraturan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm