7 ostacoli legali relativi ai progetti di edilizia residenziale commerciale

In primo luogo, si pone il problema della procedura di approvazione delle politiche di investimento contestualmente all'approvazione degli investitori per tutti i progetti di edilizia sociale, nonché per i progetti di edilizia residenziale commerciale in cui l'investitore detiene già i diritti di utilizzo del terreno in conformità con la pianificazione. Secondo HoREA, questo ostacolo deriva dal fatto che la procedura di approvazione della politica di investimento è il primo passo di una serie di procedure di investimento e costruzione. Pertanto, un "collo di bottiglia" nella procedura di approvazione della politica di investimento provoca il "congelamento" del progetto, impedendo ulteriori fasi di investimento e costruzione. Idealmente, sarebbe più opportuno richiedere solo che il progetto sia conforme alla pianificazione, ovvero che sia coerente con il piano regolatore o con il piano generale, oppure che sia conforme solo al piano generale, come previsto dalla Risoluzione 98 dell'Assemblea Nazionale , attualmente in fase di sperimentazione a Ho Chi Minh City.

Questo metodo di miglioramento delle procedure amministrative, o meglio, il miglioramento in sé, non ha incarnato appieno lo spirito della riforma delle procedure amministrative, non è in linea con la realtà e sembra non portare a miglioramenti significativi. In precedenza, le imprese potevano svolgere contemporaneamente le procedure di investimento e di costruzione; ora, sono costrette a seguire ciascuna procedura amministrativa in sequenza.

HoREA osserva che la normativa che impone ai progetti di investimento di conformarsi alla pianificazione dettagliata (ove presente) si applica solo ai casi in cui lo Stato indice aste o gare d'appalto per i diritti di utilizzo del suolo destinati a investitori selezionati. Tuttavia, tale normativa è del tutto inadeguata ai casi in cui l'investitore detiene già diritti di utilizzo del suolo conformi alla pianificazione e propone di far approvare la politica di investimento contestualmente all'approvazione dell'investitore, come previsto dall'articolo 29, comma 4, della Legge sugli investimenti del 2020.

Il secondo ostacolo è rappresentato dalla normativa relativa ai terreni residenziali o misti residenziali e di altro tipo, che impone agli investitori in progetti di edilizia residenziale commerciale di possedere diritti di utilizzo del suolo a destinazione residenziale; oppure diritti di utilizzo del suolo a destinazione residenziale e non residenziale che soddisfino le condizioni per la conversione d'uso del terreno necessaria alla realizzazione del progetto di investimento. Ciò ha comportato che centinaia di progetti di edilizia residenziale commerciale in tutto il paese non dispongano del 100% di terreno residenziale o non di terreno né residenziale né non residenziale, ovvero dispongano solo del 100% di terreno agricolo o solo del 100% di terreno non agricolo, venendo quindi esclusi dal riconoscimento come investitori in progetti di edilizia residenziale commerciale. Nonostante questi investitori abbiano acquisito diritti di utilizzo del suolo a destinazione agricola o non agricola, dal 1° luglio 2015 (data di entrata in vigore della Legge sull'edilizia abitativa del 2014) queste imprese hanno incontrato notevoli difficoltà a causa degli ingenti costi sostenuti per l'acquisizione del terreno.

Attualmente, il punto b, comma 1 e comma 6 dell'articolo 128 del progetto di modifica della Legge Fondiaria consentono accordi sul trasferimento dei diritti di utilizzo del suolo per terreni residenziali solo nei casi in cui il terreno sia utilizzato per progetti di edilizia residenziale commerciale, o laddove l'investitore abbia già il diritto di utilizzare un terreno residenziale o un terreno residenziale e altri terreni. Ciò significa che agli investitori non è consentito stipulare accordi sul trasferimento dei diritti di utilizzo del suolo per terreni residenziali o terreni residenziali e altri terreni, o terreni diversi da quelli residenziali, né è consentito agli investitori di avere il diritto di utilizzare terreni diversi da quelli residenziali per realizzare progetti di edilizia residenziale commerciale. Pertanto, il punto b, comma 1 e comma 6 dell'articolo 128 del progetto di modifica della Legge Fondiaria non hanno pienamente recepito le disposizioni del comma 1 dell'articolo 73, del punto b, comma 1 dell'articolo 169, del comma 2 dell'articolo 191 e del comma 1 dell'articolo 193 della Legge Fondiaria del 2013, che consentivano alle organizzazioni economiche di ricevere il trasferimento dei diritti di utilizzo del suolo per tipologie di terreno compatibili con la pianificazione per la realizzazione di progetti di investimento, compresi i progetti di edilizia residenziale commerciale. Nel caso di trasferimento dei diritti di utilizzo di terreni agricoli, è necessaria l'autorizzazione scritta dell'ente statale competente.

Nel frattempo, i progetti di edilizia residenziale commerciale con terreni interamente residenziali rappresentano solo circa l'1% del numero totale di progetti di edilizia residenziale commerciale, e si tratta per lo più di progetti di dimensioni molto ridotte, dato che quasi nessun lotto di terreno residenziale ha una superficie superiore a 5.000 ^m² . I progetti di edilizia residenziale commerciale con terreni sia residenziali che non residenziali sono comuni e rappresentano circa il 95% del numero totale di progetti di edilizia residenziale commerciale. I progetti con terreni non residenziali rappresentano solo circa il 5% del numero totale di progetti di edilizia residenziale commerciale, e si tratta per lo più di progetti di grandi o grandissime dimensioni che necessitano di essere incentivati.

Molti progetti rimangono bloccati a causa di normative legali.

Il terzo ostacolo è rappresentato dalla procedura di adeguamento del piano regolatore in scala 1:2.000, che è di competenza dell'ente statale preposto, affinché le imprese abbiano una base su cui sviluppare il piano dettagliato in scala 1:500 per il progetto di investimento. La ragione risiede nel "limite demografico" e nel fatto che molti piani regolatori in scala 1:2.000 non sono stati aggiornati o adeguati tempestivamente, non riuscendo quindi a soddisfare le esigenze degli investitori.

Ad esempio, la popolazione effettiva di Ho Chi Minh City è di circa 13 milioni di persone, ma secondo i risultati del censimento del 1° aprile 2019, la popolazione effettiva era di soli 8,9 milioni. Allo stesso modo, si prevedeva che la popolazione del distretto di Binh Thanh avrebbe raggiunto i 560.000 abitanti entro il 2020, ma nel 2014 la popolazione effettiva del distretto era già di 560.000 abitanti. Se la dimensione effettiva della popolazione non viene calcolata con precisione, i progetti di riqualificazione urbana o di sviluppo urbano non possono essere realizzati perché non esiste più un "tetto massimo" per la popolazione.

A Ho Chi Minh City esistono oltre 600 piani urbanistici in scala 1:2000, alcuni dei quali non sono più adeguati e necessitano di modifiche, che tuttavia non sono state apportate tempestivamente. In particolare, i precedenti piani urbanistici in scala 1:2000, basati sui confini amministrativi di comuni e distretti, necessitano urgentemente di essere reintegrati. Pertanto, la Risoluzione 98 dell'Assemblea Nazionale prevede che i piani urbanistici e i piani di dettaglio debbano essere approvati o modificati secondo legge prima di poter redigere lo studio di fattibilità per gli investimenti edilizi e procedere alle fasi successive del progetto.

Il quarto ostacolo è rappresentato dalla specifica procedura di valutazione, stima e determinazione del prezzo dei terreni, necessaria per il calcolo delle imposte sull'uso del suolo e dei canoni di locazione per progetti immobiliari e complessi residenziali commerciali. Ciò deriva anche dall'obbligo imposto dalle autorità statali competenti di verificare e calcolare eventuali imposte aggiuntive sull'uso del suolo e canoni di locazione (se presenti). Questo ostacolo è principalmente legato all'applicazione pratica del Decreto 44. Di conseguenza, a marzo 2023, a Ho Chi Minh City si contavano circa 100 progetti residenziali commerciali con 81.000 appartamenti che non avevano ancora ottenuto i certificati di proprietà del terreno.

Il quinto ostacolo è rappresentato dal ritardo da parte degli enti statali competenti nell'emanare regolamenti per la gestione delle aree di proprietà statale (terreni pubblici) intercalate nei progetti di edilizia residenziale commerciale. A causa della mancanza di tali regolamenti, per oltre sei anni, dal 1° luglio 2014 (data di entrata in vigore del Decreto 43) all'8 febbraio 2021 (data di entrata in vigore del Decreto 148), non è esistito alcun meccanismo per regolamentare la gestione dei terreni pubblici intercalati nei progetti di edilizia residenziale commerciale. Ad oggi, il Decreto 148 è in vigore da quasi tre anni, ma alcune province e città a guida centrale non hanno ancora emanato i relativi regolamenti di attuazione. Ciò ha causato il blocco di molti progetti di edilizia residenziale commerciale nelle procedure di approvazione delle politiche di investimento o nelle procedure di valutazione specifica dei terreni, stima dei costi e determinazione dei prezzi dei terreni per il calcolo dei canoni di utilizzo e di locazione.

Il sesto ostacolo deriva dal comma 2, articolo 49 della Legge del 2014 sulle Attività Immobiliari, che stabilisce che il trasferimento di un progetto di edilizia residenziale commerciale o di una sua parte è consentito solo se l'investitore ha ottenuto un certificato di diritto d'uso del terreno (libretto rosa) per l'intero progetto o per la parte di esso oggetto del trasferimento e ha adempiuto ai propri obblighi finanziari nei confronti dello Stato in merito ai canoni di utilizzo del terreno e ai canoni di locazione. Poiché tale normativa non è stata modificata, non risulta né flessibile né pratica, a differenza del comma 1, articolo 10 della Risoluzione 42 dell'Assemblea Nazionale sulla gestione dei crediti inesigibili degli istituti di credito, che non richiede un certificato di diritto d'uso del terreno per il progetto e non impone all'investitore di adempiere ai propri obblighi finanziari relativi al progetto.

Il settimo ostacolo è rappresentato dal fatto che la Legge sulle Attività Immobiliari del 2014 non disciplina l'atto di versare acconti ai fini della conclusione di un contratto (prima che si verifichino le condizioni per la firma di un contratto di raccolta di capitali tramite la vendita di immobili o alloggi in costruzione), non specificando quindi la normativa sugli acconti nell'articolo 328 del Codice Civile. Ciò ha creato una lacuna legislativa che consente a speculatori immobiliari, intermediari e imprese senza scrupoli di sfruttare e accettare ingenti acconti, talvolta fino al 90-95% del valore del contratto, con l'obiettivo di frodare e appropriarsi indebitamente dei beni dei clienti (un esempio tipico è il caso Alibaba).

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm