Applicazione del nuovo listino prezzi dei terreni a partire dal 1° gennaio 2026: come evitare effetti negativi.

Il nuovo listino prezzi dei terreni, che dovrebbe entrare in vigore a partire dal 1° gennaio 2026, come previsto dalla Legge Fondiaria del 2024, è in fase di definizione simultanea da parte delle autorità locali, con aumenti significativi in ​​molte aree urbane e suburbane. Sebbene si preveda che rifletta accuratamente i prezzi di mercato, questa politica ha anche sollevato preoccupazioni tra gli esperti, che temono una forte pressione sui costi di investimento, sui prezzi di vendita e sull'accesso all'edilizia abitativa.

I lotti di terreno messi all'asta a Hung Yen sono dotati di infrastrutture complete. Foto: Manh Khanh/TTXVN.

La provincia di Dong Nai sta elaborando un listino prezzi fondiario unificato che sarà applicato in tutta la provincia a partire dal 1° gennaio 2026, in sostituzione dei due vecchi listini prezzi fondiari di Binh Phuoc e Dong Nai precedenti alla fusione. Secondo la bozza (che dovrebbe essere presentata per l'approvazione entro il 31 dicembre), molte aree urbane della provincia registreranno un forte aumento dei prezzi dei terreni, soprattutto nelle categorie agricole e residenziali.

Ad esempio, nell'ex area di Binh Phuoc, i prezzi dei terreni agricoli sono aumentati da 1 a 1,2 volte rispetto ai prezzi attuali, principalmente lungo le strade provinciali, le zone residenziali densamente popolate e i principali snodi stradali. Anche i prezzi dei terreni residenziali in quest'area sono aumentati da 1,1 a 1,4 volte a seconda della zona, concentrandosi lungo le strade di recente apertura o quelle in fase di riqualificazione urbana. Nel frattempo, nell'area di Dong Nai pre-fusione, l'aumento medio dei prezzi dei terreni agricoli è stato da 1,1 a 2,2 volte, i prezzi dei terreni residenziali urbani sono aumentati bruscamente da 1,6 a 9 volte e i prezzi dei terreni residenziali rurali sono aumentati da 2,3 a 6,8 volte rispetto al listino prezzi attuale.

Analogamente, il Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente di Hanoi ha recentemente presentato una bozza per il primo listino prezzi dei terreni, che sarà pubblicato ed entrerà in vigore a partire dal 1° gennaio 2026. Secondo la bozza, i prezzi dei terreni residenziali ad Hanoi dovrebbero aumentare dal 2% al 26% rispetto all'attuale listino prezzi.

Di conseguenza, le aree centrali della capitale all'interno delle tangenziali 1, 2 e 3 hanno registrato un lieve aumento di circa il 2%, con i prezzi più alti che hanno raggiunto oltre 702 milioni di VND/m2, applicabili alle posizioni di pregio in vie costose come Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao, ecc. Al contrario, le aree periferiche come Me Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai, ecc., hanno registrato un aumento più consistente, compreso tra il 16% e il 26%.

I rappresentanti del Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City hanno dichiarato che il dipartimento sta anche chiedendo ai comuni, ai quartieri, alle zone speciali, al Dipartimento delle Imposte di Ho Chi Minh City, alle autorità fiscali locali, all'Ufficio del Catasto di Ho Chi Minh City e ad altri enti competenti di fornire con urgenza i dati sui prezzi dei terreni per strade, strade pianificate e progetti di reinsediamento, al fine di compilarli, calcolarli e adeguarli.

Dopo aver ottenuto i dati sui prezzi, il Dipartimento invierà la prima bozza del listino prezzi dei terreni al Comitato del Fronte della Patria del Vietnam di Ho Chi Minh City e la pubblicherà sul portale informativo della città per raccogliere pareri da agenzie, organizzazioni e dal pubblico. Successivamente, il Dipartimento raccoglierà i commenti e li invierà al Consiglio per la Valutazione dei Terreni per ulteriori osservazioni; li invierà al Dipartimento di Giustizia per la valutazione del documento legale; e compilerà una relazione per il Comitato Popolare della Città insieme alla bozza del listino prezzi dei terreni da sottoporre al Consiglio Popolare di Ho Chi Minh City per esame e approvazione.

Gli esperti ritengono che l'adeguamento delle tabelle dei prezzi fondiari sia necessario per riflettere accuratamente i valori di mercato e contribuire ad aumentare le entrate di bilancio; tuttavia, se attuata senza un adeguato controllo, tale politica potrebbe inavvertitamente creare effetti controproducenti.

L'adeguamento delle nuove tabelle dei prezzi dei terreni a livello locale ha ripercussioni di vasta portata su numerosi soggetti interessati. Per le imprese immobiliari, i costi di risarcimento, le tasse sull'uso del suolo e la bonifica dei siti aumenteranno, facendo lievitare il costo totale degli investimenti. Per i cittadini, l'aumento dei costi di utilizzo del suolo potrebbe comportare un incremento dei prezzi delle abitazioni, con conseguenti ripercussioni sull'accessibilità. Da una prospettiva macroeconomica, sussiste il rischio di un aumento del rischio di credito e di impatti negativi sugli investimenti.

Pertanto, esperti e associazioni professionali competenti raccomandano che le politiche vengano adattate in modo flessibile a ciascuna regione e obiettivo di sviluppo. Le tabelle dei prezzi dei terreni dovrebbero servire allo scopo di compensazione e sgombero dei terreni, non solo a regolare l'offerta e la domanda del mercato.

Secondo il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam: se le tabelle dei prezzi dei terreni vengono elaborate con l'obiettivo di riflettere fedelmente i prezzi di mercato, mentre questi ultimi vengono gonfiati artificialmente, lo Stato finirà per riconoscere inavvertitamente un livello di prezzo che non rispecchia il valore reale. In tal caso, le tabelle dei prezzi diventeranno uno strumento di ancoraggio dei prezzi, rendendo difficile per il mercato adeguarsi a un livello ragionevole.

"Inoltre, l'aumento dei prezzi dei terreni fa lievitare anche i costi di produzione per le imprese di sviluppo immobiliare, incrementando così i costi di produzione e i prezzi di vendita dei prodotti e riducendo l'accesso delle persone all'edilizia abitativa", ha avvertito il signor Dinh.

Dal punto di vista di un esperto, il dottor Tran Xuan Luong, vicedirettore dell'Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare, ritiene che l'attuale listino prezzi dei terreni, con i suoi significativi aumenti, sia incoerente con la direttiva governativa sul controllo dei prezzi delle abitazioni. In realtà, i costi relativi al terreno rappresentano in genere il 30-50% del prezzo totale di un immobile. Quando i prezzi dei terreni aumentano, tutte le fasi, dal risarcimento e dallo sgombero del terreno fino agli obblighi finanziari, ne risentono.

"Questo equivale ad 'gettare benzina sul fuoco' proprio mentre gli enti regolatori cercano di stabilizzare il mercato immobiliare e i prezzi. È fondamentale sincronizzare le politiche quando si adeguano le tabelle dei prezzi dei terreni, soprattutto per quanto riguarda le tasse, i dati catastali e i processi di valutazione. Un semplice aumento dei prezzi dei terreni, senza perfezionare la regolamentazione fiscale e i meccanismi di informazione trasparente, sarà controproducente e destabilizzerà il mercato", ha commentato l'esperto.

Secondo il signor Luong, lo Stato dovrebbe astenersi temporaneamente dall'approvare nuovi listini prezzi dei terreni, aspettando che i sistemi di database, valutazione e tassazione fondiaria siano completamente sincronizzati. A quel punto, gli adeguamenti garantiranno che i prezzi riflettano fedelmente i prezzi di mercato, evitando al contempo distorsioni del mercato e contribuendo all'obiettivo del governo di stabilizzare i prezzi delle abitazioni.

La Risoluzione governativa n. 339/NQ-CP sul progetto di risoluzione dell'Assemblea nazionale, che stabilisce una serie di meccanismi e politiche per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli nell'attuazione della Legge fondiaria, propone l'applicazione di tabelle dei prezzi fondiari per ogni tipologia di terreno, area e ubicazione, al fine di calcolare i canoni di utilizzo del terreno, i canoni di locazione fondiaria e gli indennizzi in caso di esproprio da parte dello Stato.

In questo contesto, il Governo ha chiaramente espresso la propria direzione: abolire i "prezzi specifici dei terreni" e passare a un meccanismo che utilizzi tabelle dei prezzi fondiari come base per il calcolo dei canoni di utilizzo del suolo, dei canoni di locazione e degli indennizzi in caso di bonifica da parte dello Stato. Contemporaneamente, stabilire coefficienti di adeguamento e aliquote di riscossione dei canoni di utilizzo del suolo per ogni tipologia di terreno, ogni area e ogni forma di utilizzo del suolo.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm