Aggiunta del metodo residuale alla valutazione dei terreni.

Proseguendo con l'agenda di lavoro, la mattina del 30 agosto i deputati a tempo pieno dell'Assemblea nazionale hanno espresso il loro parere sul progetto di legge sulla terra (modificato).

Scena della conferenza. Foto: Doan Tan/TTXVN

Distinguere tra progetti di accesso al territorio

Riferendosi ad alcune questioni importanti riguardanti l'accettazione, la spiegazione e la revisione del progetto di legge, il presidente della Commissione economica dell'Assemblea nazionale, Vu Hong Thanh, ha affermato che si tratta di un progetto di legge di ampia portata, dal contenuto complesso e delicato, con un impatto significativo sulla vita delle persone e sulle attività di sviluppo socio-economico. Il processo di accettazione e revisione del progetto di legge continua a suscitare pareri divergenti. Il contenuto del progetto di legge rappresenta solo una proposta preliminare per la consultazione con i deputati specializzati dell'Assemblea nazionale, e gli organi competenti non hanno ancora concordato l'approccio migliore per la revisione.

Per quanto riguarda l'espropriazione dei terreni a fini di sviluppo socio-economico nell'interesse nazionale e pubblico, molti ritengono che le disposizioni del progetto di legge che elencano i casi in cui lo Stato può espropriare i terreni siano rigide, non rispecchino appieno la realtà dei fatti e non affrontino in modo sostanziale le carenze.

Secondo il Presidente della Commissione Economica, il regolamento che elenca i casi di esproprio di terreni per lo sviluppo socio-economico nell'interesse nazionale e pubblico ha il vantaggio di garantire chiarezza, facilità di monitoraggio e di applicazione. Tuttavia, un elenco troppo specifico e dettagliato dei progetti e delle opere che richiedono l'esproprio di terreni presenta lo svantaggio di non garantire completezza e accuratezza. Durante la discussione, alcuni hanno suggerito che l'attuale approccio di elencazione dei casi non chiarisce la necessità di tali progetti e opere in conformità con lo spirito dell'articolo 54 della Costituzione.

Si tratta di una disposizione importante della Legge Fondiaria, che richiede la massima cautela e un'attenta valutazione per garantire la piena istituzionalizzazione della Risoluzione n. 18-NQ/TW e la conformità con le disposizioni della Costituzione del 2013, al fine di fornire una regolamentazione chiara ed evitare interpretazioni divergenti che potrebbero causare difficoltà pratiche. Nei casi di esproprio per sviluppo socio-economico, per l'interesse nazionale e pubblico, si raggiunge un accordo sui casi in cui lo Stato acquisisce terreni per regolamentare la differenza di valore aggiunto derivante da modifiche alla pianificazione, investimenti infrastrutturali, armonizzando gli interessi dello Stato, dei cittadini e degli investitori; e sui casi in cui i terreni vengono acquisiti per garantire le condizioni per la realizzazione di progetti di investimento che utilizzano il terreno, dai quali il progetto di investimento genererà nuove entrate per il bilancio statale, apportando benefici complessivi all'intera popolazione e alla società. Alle persone i cui terreni vengono espropriati, lo Stato fornirà un risarcimento, un sostegno e un reinsediamento secondo le normative vigenti. Tutte le opzioni richiedono ulteriori ricerche, chiarimenti e revisioni per garantire che le normative siano chiare, ragionevoli e attuabili.

Riguardo ai casi di gara d'appalto per la selezione di investitori per progetti che utilizzano terreni, il Presidente della Commissione Economica ha affermato che la Legge sulle gare d'appalto del 2013 e il Decreto del Governo n. 25/2020/ND-CP, che disciplina l'attuazione di alcuni articoli della Legge sulle gare d'appalto in materia di selezione degli investitori, distinguono tra due categorie di progetti di investimento che richiedono una gara d'appalto per la selezione degli investitori. Si tratta di: progetti di investimento che utilizzano terreni per la costruzione di alloggi commerciali, strutture commerciali e di servizi, edifici multifunzionali e complessi multifunzionali ad uso commerciale; e progetti che devono essere soggetti a gara d'appalto secondo le disposizioni di leggi specializzate e leggi sui progetti a vocazione sociale.

Pertanto, le attuali leggi sugli appalti definiscono come progetti che utilizzano il terreno e sono soggetti ad appalto solo quelli che impiegano il terreno per la costruzione di alloggi commerciali, strutture commerciali e di servizi, e complessi polifunzionali o multifunzionali a fini commerciali. Altri progetti orientati alla produzione, inclusi quelli che utilizzano il terreno e quelli che non lo utilizzano, sono definiti da leggi specifiche. È necessario definire chiaramente, nella bozza di modifica della Legge Fondiaria, i casi in cui è possibile indire una gara d'appalto per selezionare gli investitori che utilizzano il terreno, ma è fondamentale distinguere tra progetti che impiegano il terreno come elemento primario e progetti in cui il terreno è un elemento "derivato".

Studia attentamente i metodi per la determinazione dei prezzi dei terreni.

Inoltre, alcune opinioni suggeriscono che le disposizioni del progetto di legge relative ai "metodi di valutazione fondiaria basati sui principi di mercato" non siano del tutto chiare; è necessario un equilibrio di interessi tra lo Stato, gli investitori e i cittadini. In risposta alle opinioni dei deputati dell'Assemblea Nazionale, il progetto di legge modifica le disposizioni degli articoli e delle clausole della Sezione 2, Capitolo XI riguardanti la base di determinazione, le informazioni di input e i metodi per la determinazione dei prezzi dei terreni, al fine di istituzionalizzare in modo più specifico i requisiti della Risoluzione n. 18-NQ/TW sull'"esistenza di meccanismi e metodi per la determinazione dei prezzi dei terreni basati sui principi di mercato". Garantire un equilibrio di interessi tra lo Stato, le imprese e i cittadini si realizza attraverso politiche preferenziali e incentivi agli investimenti, come previsto dalle leggi sugli investimenti e dalle pertinenti leggi fiscali. Alcune opinioni suggeriscono una regolamentazione più specifica sui metodi e sui principi di valutazione fondiaria. Alcuni sostengono che il progetto di legge proponga l'opzione più vantaggiosa per il bilancio statale, ma non definisca chiaramente cosa si intenda per "più vantaggiosa". Alcuni suggeriscono di omettere le disposizioni sui metodi di valutazione fondiaria dal progetto di legge. Altri non sono d'accordo con la proposta di eliminare il metodo del surplus. Accogliendo le osservazioni dei deputati dell'Assemblea Nazionale, il progetto di legge è stato modificato per includere una disposizione chiara all'articolo 158, comma 4, in merito al contenuto dei metodi di valutazione fondiaria; per eliminare la disposizione sulla scelta di un metodo in base al principio del "più vantaggioso per il bilancio statale", sostituendola con una disposizione sui casi specifici di applicazione di ciascun metodo; e per integrare il metodo deduttivo nel metodo comparativo, non trattandolo più come un metodo di valutazione indipendente. Tuttavia, il contenuto di questi metodi è cambiato rispetto alle attuali disposizioni legislative contenute nel Decreto del Governo n. 44/2014/ND-CP del 15 maggio 2014, in materia di valutazione fondiaria.

Il progetto di legge introduce il metodo del surplus tra i metodi per la determinazione del prezzo dei terreni e, di conseguenza, integra le norme relative ai principi e alle condizioni per la sua applicazione. Tuttavia, le condizioni per l'applicazione di questo metodo sono state ristrette rispetto alle disposizioni della legge vigente. Tali contenuti sono in fase di modifica e integrazione anche nel progetto di decreto di modifica del decreto n. 44/2014/ND-CP e continuano a suscitare pareri discordanti. Pertanto, le disposizioni di legge relative ai metodi di determinazione del prezzo dei terreni, secondo tali contenuti, non rappresentano una mera codificazione di norme derivanti da atti normativi secondari già stabilmente applicati nella pratica.

Il Presidente della Commissione Economica ha inoltre richiesto al Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di proseguire il coordinamento con gli enti competenti per approfondire le metodologie di determinazione dei prezzi dei terreni e i casi e le condizioni di applicazione, fornendo chiarimenti esaustivi, specificando il contenuto e studiando le disposizioni di legge al fine di garantire la stabilità e la fattibilità dei regolamenti, e di istituzionalizzare lo spirito della Risoluzione n. 18-NQ/TW.

Secondo VNA

Fonte: https://baovinhphuc.com.vn/tin-tuc/Id/98577/Bo-sung-phuong-phap-thang-du-trong-xac-dinh-gia-dat