Gli investitori stanno aspettando che cambino le normative?

Procedendo a ritmo serrato per completare il progetto di costruzione di almeno un milione di alloggi sociali.

Di recente, il governo ha approvato un piano per la costruzione di almeno un milione di alloggi sociali destinati ai lavoratori a basso reddito e ai dipendenti delle zone industriali nel periodo 2021-2030.

Il progetto è suddiviso in due fasi. La Fase 1, dal 2021 al 2025, mira al completamento di circa 428.000 unità abitative. La Fase 2, dal 2025 al 2030, si prefigge invece il completamento di circa 634.200 unità di edilizia sociale.

Tuttavia, un rapporto del Ministero delle Costruzioni mostra che dal 2021 a metà maggio 2023, in tutto il paese sono stati completati 41 progetti di edilizia sociale in aree urbane, con la consegna di oltre 19.500 appartamenti. Si prevede che da qui al 2025, data di conclusione della Fase 1 del Progetto, saranno completati circa 294 progetti, con la consegna di quasi 288.500 appartamenti.

Se questi progetti saranno completati nei tempi previsti, nella Fase 1 del Piano, l'offerta totale di alloggi sociali sarà di circa 308.000 unità, pari al 30,8%. Questa cifra non è sufficiente a coprire la spesa stanziata dal governo per la Fase 1.

Pertanto, nella fase 2, dal 2015 al 2030, le amministrazioni locali dovranno lavorare a ritmo serrato per completare il restante 69,2% degli appartamenti, pari a 692.000 unità. Questo dato non tiene conto dei casi di progetti ritardati o deliberatamente non realizzati secondo le normative, il che rende sempre più difficile l'attuazione degli obiettivi previsti dal Piano.

Esistono numerosi ostacoli alla costruzione di alloggi sociali nelle aree urbane.

Secondo il Ministero delle Costruzioni, l'attuazione di questo progetto presenta numerose difficoltà e sfide, come la limitatezza dei capitali, la mancanza di terreni assegnati e meccanismi e politiche per incentivare lo sviluppo di alloggi sociali che non risultano realmente attraenti...

Tuttavia, sussistono alcune difficoltà con il Decreto governativo n. 49, emanato nel 2021, relativo al requisito che obbliga i costruttori di complessi residenziali commerciali e aree urbane a destinare il 20% dei loro terreni alla costruzione di alloggi sociali.

Nello specifico, il Decreto 49 stabilisce che i progetti di edilizia residenziale commerciale in aree urbane speciali con lotti di terreno di 2 ettari o più devono destinare il 20% del terreno alla costruzione di alloggi sociali. Per le aree urbane più piccole, solo i progetti di sviluppo urbano con lotti di terreno superiori a 5 ettari sono tenuti a rispettare tale disposizione.

Secondo il Comitato popolare di Hanoi , la città attualmente ospita numerosi progetti residenziali commerciali con superfici superiori a 2 ettari in aree suburbane e in zone remote come Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, ecc. Pertanto, la costruzione di alloggi sociali su oltre il 20% della superficie di questi progetti è inappropriata.

Inoltre, i progetti residenziali commerciali di dimensioni superiori a 2 ettari, ma con una piccola area di terreno destinata alla costruzione di alloggi, sono comunque tenuti a destinare il 20% della superficie totale del terreno, laddove siano state sviluppate le infrastrutture tecniche, alla costruzione di alloggi sociali.

Pertanto, l'assegnazione di terreni per l'edilizia sociale in questi progetti risulta inappropriata e frammentaria; tuttavia, secondo la normativa vigente, la decisione di non destinare terreni all'edilizia sociale in questi progetti deve essere comunicata al Primo Ministro.

Nel frattempo, secondo il Comitato popolare della provincia di Dong Nai, ci sono casi in cui gli investitori hanno completato progetti di edilizia residenziale commerciale (progetti di Livello I) e ora desiderano continuare a investire in edilizia sociale sulla porzione di terreno del 20% destinata a tali progetti (progetti di Livello II). Tuttavia, all'investitore non è consentito scorporare tale porzione di terreno e dedicarvi un progetto di edilizia sociale indipendente; deve invece adeguare il piano di investimento e prolungare la durata del progetto.

Tuttavia, in molti casi, la valutazione di una possibile estensione della durata dei progetti di Livello I non è fattibile, poiché alcuni progetti di Livello I hanno già superato il periodo di investimento previsto di oltre 24 mesi.

Progressi lenti nella costruzione di alloggi sociali su oltre il 20% del territorio urbano.

Attualmente, molti costruttori stanno deliberatamente ritardando la costruzione di alloggi sociali su oltre il 20% del territorio urbano, con l'obiettivo di attendere modifiche normative e aggirare le regole. Ciò è particolarmente vero nelle grandi città come Hanoi o Ho Chi Minh City, dove i prezzi dei terreni sono molto elevati e pochi costruttori si conformano a questa normativa.

In precedenza, alla fine del 2022, il Ministero delle Costruzioni aveva proposto di abolire l'obbligo per i costruttori di complessi residenziali e aree urbane di destinare il 20% dei loro terreni alla costruzione di alloggi sociali. In alternativa, il Ministero delle Costruzioni aveva richiesto l'introduzione di un regolamento che stabilisse che l'assegnazione dei terreni per lo sviluppo di alloggi sociali fosse di competenza dei Comitati Popolari provinciali.

Parlando con un giornalista del quotidiano Newspaper & Public Opinion, il signor Nguyen Trung Tuan, esperto del settore immobiliare, ha affermato: "A causa di questa proposta, si sta verificando un fenomeno per cui gli sviluppatori 'stanno' intenzionalmente prendendo tempo in attesa di modifiche alle normative."

“In alcune aree urbane speciali, il 20% di un lotto di terreno di 2 ettari ha un valore estremamente elevato. Pertanto, per alcuni costruttori, edificare alloggi sociali su questi terreni rappresenta uno spreco. Questo perché i progetti di edilizia sociale sono soggetti a limiti di profitto. Tuttavia, quando il meccanismo cambierà e questa normativa verrà abolita, potranno realizzare altri progetti di edilizia residenziale commerciale con margini di profitto più elevati”, ha affermato il signor Tuan.

Analogamente, il Comitato popolare di Ho Chi Minh City ha dichiarato: All'interno della città, sono presenti numerosi progetti di sviluppo urbano e residenziale commerciale con ampie superfici che superano i 2 ettari, e alcuni addirittura i 10 ettari. Questi progetti hanno destinato il 20% del terreno alla costruzione di alloggi sociali, ma gli sviluppatori sono stati lenti nell'attuare le procedure di compensazione e sgombero dei terreni o non hanno ancora investito nella costruzione delle infrastrutture tecniche, impedendo così l'avvio dei lavori di costruzione degli alloggi sociali.

In risposta a questa situazione, il Comitato popolare di Ho Chi Minh City rivedrà e applicherà rigorosamente il regolamento che prevede che il 20% dei terreni con infrastrutture completate nei progetti residenziali commerciali e nelle aree urbane sia destinato allo sviluppo di alloggi sociali, in conformità con la legge sull'edilizia abitativa.

Il Comitato popolare di Ho Chi Minh City rafforzerà le attività di ispezione, supervisione e gestione delle violazioni di legge nello sviluppo di alloggi sociali e alloggi per lavoratori in città, compresa l'assegnazione di terreni per alloggi sociali in progetti residenziali commerciali e aree urbane.

Al contempo, si esortano gli investitori di progetti residenziali commerciali e aree urbane a realizzare la costruzione di alloggi sociali sul 20% dei terreni destinati a tali progetti, secondo il calendario approvato.

"Nel caso in cui l'investitore non riesca a realizzare il progetto, il Comitato popolare di Ho Chi Minh City valuterà la possibilità di revocare l'assegnazione del 20% del terreno per selezionarne e assegnarlo ad altri investitori", ha sottolineato il sindaco.

Il Ministro delle Costruzioni, Nguyen Thanh Nghi, ha recentemente esortato le grandi imprese e società immobiliari, oltre a sviluppare progetti urbani e residenziali, a prestare maggiore attenzione agli investimenti in alloggi sociali per le persone a basso reddito e i lavoratori delle zone industriali, al fine di garantire il benessere sociale e raggiungere gli obiettivi del Progetto.

Inoltre, il Ministero delle Costruzioni chiede alle imprese di adempiere seriamente al loro obbligo di investire nell'edilizia sociale sulla quota del 20% di terreno assegnata loro all'interno di progetti residenziali commerciali e aree urbane in cui le imprese sono gli investitori.

Nel prossimo periodo, il Ministero delle Costruzioni e le autorità locali intensificheranno le attività di ispezione, supervisione e gestione delle violazioni di legge nello sviluppo di alloggi sociali e alloggi per i lavoratori nelle rispettive aree di competenza.

Nello specifico, saranno riviste e applicate rigorosamente le normative che prevedono che il 20% dei terreni con infrastrutture completate in progetti residenziali commerciali e aree urbane sia destinato allo sviluppo di alloggi sociali, in conformità con le leggi in materia di edilizia abitativa.

"Il Ministro delle Costruzioni ha sottolineato che gli investitori in progetti di edilizia residenziale commerciale sono tenuti a investire e costruire alloggi sociali su questo terreno secondo il programma approvato."

Dinh Tran

Fonte: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html