Svolta nella crescita degli alloggi in affitto

Poco più di due settimane dopo la direttiva del Segretario Generale e Presidente To Lam, il Governo ha finalizzato l'assegnazione delle località per l'avvio di progetti di edilizia residenziale in affitto, al fine di attuare il pilastro strategico dello sviluppo abitativo per la popolazione.

I progetti prenderanno rapidamente il via a giugno.

Presiedendo una sessione di lavoro il 1° giugno con i leader della città di Hai Phong e delle province di Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh e Hung Yen sullo sviluppo di alloggi in affitto, come indicato dal Segretario Generale e Presidente To Lam, il Primo Ministro Le Minh Hung ha sottolineato: "La regione economica chiave del Nord è un'area centrale per lo sviluppo industriale, che attualmente sta vivendo un tasso di urbanizzazione molto elevato e una grande concentrazione di manodopera. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh e Hung Yen hanno alcuni dei tassi di crescita economica più alti del Paese, con centinaia di migliaia di lavoratori impiegati nelle zone industriali. La pressione sugli alloggi in affitto per i lavoratori è molto urgente e lo sviluppo di alloggi in affitto in questa regione serve anche da precedente per la sperimentazione e la replicazione di questo approccio in altre località del Paese."

Il governo sta attuando rapidamente progetti di edilizia residenziale in affitto.

Foto: Dinh Son

Con un approccio deciso e urgente, orientato all'azione, il capo del governo ha emesso un ultimatum senza precedenti: entro giugno, ciascuna delle quattro province e città menzionate dovrà impegnarsi ad avviare almeno un progetto di edilizia residenziale in affitto e, contemporaneamente, completare le procedure per l'attuazione di progetti di edilizia residenziale in affitto su larga scala nel terzo e quarto trimestre di quest'anno. Significativamente, questa direttiva, che non è più una semplice linea guida con espressioni come "impegnarsi" o "fare uno sforzo", sottolinea l'urgenza della situazione, rifiutando le mere dichiarazioni sulla carta e richiedendo risultati concreti. Nei casi in cui le autorità locali incontrino difficoltà o ostacoli, i ministeri e gli enti centrali dovranno fornire proattivamente supporto e soluzioni immediate.

Creare meccanismi per attrarre capitali privati ​​e incoraggiarli a partecipare allo sviluppo di alloggi in affitto è un buon modo per attuare le politiche statali e promuovere la collaborazione tra i cittadini.

FOTO: DINH SON

La direttiva del Primo Ministro rappresenta un passo rapido e concreto per concretizzare la visione strategica del Partito, a poco più di due settimane dall'emanazione della storica direttiva del Segretario Generale e Presidente To Lam: "Gli alloggi in affitto devono essere un pilastro strategico". Si tratta di un ritmo senza precedenti, poiché normalmente occorrono in media dai 18 ai 24 mesi perché un progetto di edilizia sociale passi dall'approvazione urbanistica e della politica di investimento, all'assegnazione del terreno, all'ottenimento del permesso di costruzione e all'inizio dei lavori.

Con oltre 40 anni di ricerca sul segmento degli alloggi in affitto, il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), ha espresso la sua immensa gioia ed emozione per le direttive rapide e decisive del governo, a seguito dello storico cambio di strategia del Segretario Generale e del Presidente in merito al settore degli alloggi in affitto. Ha sottolineato che questa non è solo un'ottima notizia per il mercato immobiliare, ma ha anche un impatto diretto sulla vita della maggior parte delle persone a reddito medio-basso nelle aree urbane. Allo stesso tempo, apre una nuova visione strategica, volta a garantire i diritti dei cittadini come sancito dalla Costituzione.

Attualmente, i giovani, in particolare la Generazione Z, sono i principali promotori della tendenza a non dare più la priorità all'acquisto di una casa permanente. Grazie allo sviluppo della Quarta Rivoluzione Industriale, dell'intelligenza artificiale (IA) e della sharing economy, possono lavorare da remoto ovunque, da Hanoi e Ho Chi Minh City a Phu Quoc o Sa Pa. Amano esplorare e cambiare spesso lavoro per acquisire esperienza. Per i giovani, un alloggio in affitto flessibile che si adatti al loro stile di vita e al loro lavoro è una priorità assoluta. Guardando al mondo, nei paesi sviluppati come il Giappone e l'Occidente, la percentuale di persone che vivono in affitto nelle aree urbane si aggira intorno al 60%. A Singapore, questa cifra raggiunge circa l'80%.

"Il XIV Congresso Nazionale del Partito ha fissato l'obiettivo per Ho Chi Minh City, così come per l'intero Paese, di diventare una nazione industrializzata entro il 2045, con una profonda trasformazione della struttura economica e sociale. Pertanto, la domanda di alloggi in affitto aumenterà ed è una tendenza inevitabile", ha affermato il signor Le Hoang Chau.

Una spinta per il mercato immobiliare.

Rivolgendosi alle autorità locali, il Primo Ministro Le Minh Hung ha inoltre sottolineato che lo sviluppo di alloggi in affitto a prezzi accessibili è una questione urgente che deve essere affrontata. Lo Stato deve assumere un ruolo guida e considerare le risorse statali come una leva per sostenere e attrarre risorse private; utilizzare efficacemente il Fondo nazionale per l'edilizia abitativa e i fondi locali per guidare e dare impulso al mercato; e mobilitare risorse diversificate, non affidandosi solo al bilancio, concentrandosi sullo sblocco di capitali privati ​​e investimenti a lungo termine.

Lo sviluppo di alloggi in affitto contribuisce a risolvere il problema abitativo per la popolazione.

Foto: Dinh Son

In risposta all'appello del Partito e del Governo, molte imprese hanno annunciato la propria disponibilità a partecipare. Lo scorso fine settimana, i dirigenti della società immobiliare Hoang Quan hanno comunicato che, nell'ambito del progetto di edilizia sociale Golden City (Tay Ninh), la società destinerà metà delle unità abitative all'affitto e applicherà questa percentuale a tutti i progetti futuri. Nello specifico, nella fase iniziale del progetto Golden City, Hoang Quan ha realizzato 4 edifici residenziali con circa 1.000 appartamenti. La società li ha suddivisi in 2 edifici destinati alla vendita e 2 all'affitto. In futuro, in tutti i progetti, Hoang Quan destinerà almeno il 50% degli alloggi all'affitto. La società ha inoltre ricevuto offerte da due banche interessate a collaborare alla costruzione di alloggi in affitto, in risposta all'appello del Governo.

Il signor Le Hoang Chau ha commentato che si tratta di una direzione di sviluppo ragionevole e logica, perché in un'ottica di sviluppo, l'investimento pubblico non può risolvere tutto, ma funge solo da leva. Tuttavia, se ci affidiamo esclusivamente al settore privato come forza trainante, il cammino sarà comunque irto di innumerevoli ostacoli, sia a livello teorico che operativo.

Nello specifico, il principale ostacolo per le imprese che investono nell'edilizia sociale e negli alloggi in affitto è rappresentato dalla difficoltà di acquisire terreni e dall'onere dei costi di bonifica. L'esperienza di altri Paesi dimostra che lo Stato deve svolgere un ruolo guida, utilizzando con decisione i terreni pubblici destinati ad abitazioni o servizi commerciali all'interno delle zone industriali per indire gare d'appalto pubbliche e selezionare investitori affidabili per la costruzione di alloggi in affitto per lavoratori e immigrati. In questo caso, le imprese sarebbero esentate dal pagamento delle tasse sull'uso del suolo e dei canoni di locazione. Nei casi in cui le imprese negoziano autonomamente l'acquisizione dei diritti di utilizzo di terreni agricoli dai residenti per la realizzazione di progetti, è necessario modificare il meccanismo di deduzione dei costi di compensazione per la bonifica dei terreni, in modo da riflettere il valore effettivo pagato dalle imprese, anziché applicare l'attuale listino prezzi eccessivamente basso dei terreni agricoli, che comporta perdite per gli investitori.

Oltre alla questione della disponibilità di terreni, lo sblocco di crediti a lungo termine rappresenta il prossimo ostacolo che richiede l'intervento del governo. Dato il lungo periodo di rimborso, che può estendersi a diversi decenni, senza politiche di credito agevolate che offrano tassi di interesse bassi e condizioni di prestito equivalenti, le imprese private non saranno in grado di sopportare la pressione del debito, il che le costringerà ad aumentare i prezzi degli affitti e, inavvertitamente, a compromettere l'aspetto umano di questa tipologia di abitazione.

"Le direttive statali in questo momento devono essere concretizzate risolvendo immediatamente le contraddizioni legali esistenti. Ad esempio, la legge sull'edilizia abitativa consente agli investitori in progetti di edilizia sociale in affitto di accedere a crediti agevolati, ma il Decreto governativo 100 stabilisce che la Banca per le politiche sociali non è autorizzata a concedere prestiti a questa categoria. Questa incoerenza, questo 'documento che fa scalpore', deve essere urgentemente modificata per armonizzare il sistema giuridico", ha affermato Chau a titolo di esempio.

Allo stesso tempo, per incentivare realmente la partecipazione del settore privato, secondo il signor Le Hoang Chau, lo Stato deve armonizzare le politiche fiscali e quelle relative alle infrastrutture urbane. Sebbene la Legge sull'edilizia abitativa del 2014 stabilisse che l'aliquota fiscale per i progetti di edilizia sociale in affitto dovesse essere inferiore a quella per la vendita, tale normativa è rimasta lettera morta per molti anni, poiché la Legge fiscale non ha ancora consentito le relative modifiche. Inoltre, lo Stato deve svolgere un ruolo pionieristico investendo proattivamente risorse per collegare i trasporti e le infrastrutture tecniche ai confini dei progetti di edilizia sociale. Questa integrazione non solo offre alle persone a basso reddito – il gruppo più vulnerabile della società – l'opportunità di accedere e stabilirsi in modelli urbani adeguati, ma rappresenta anche la leva più efficace per trasformare la visione strategica delle politiche in soluzioni abitative concrete.

Le autorità locali prendono l'iniziativa, le autorità locali svolgono il lavoro.

Sottolineando che si tratta di una politica assolutamente corretta, il professor Dang Hung Vo, ex viceministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, ha affermato che la questione era già stata affrontata nella Legge sull'Edilizia Abitativa del 2005, la prima legge sull'edilizia abitativa in Vietnam. Tuttavia, lo sviluppo del segmento degli alloggi in affitto non ha avuto successo perché gli investimenti in questo settore richiedono un lungo periodo di ammortamento del capitale, pari a 40-50 anni. Inoltre, il margine di profitto non è molto elevato perché i canoni di locazione devono essere bassi e accessibili a molte persone. Al contrario, se si sviluppano alloggi commerciali, gli investitori possono recuperare l'intero investimento entro 5-7 anni dalla vendita del progetto, oltre a un profitto piuttosto elevato. Pertanto, è inevitabile che le imprese private non siano entusiaste. Affidarsi esclusivamente al bilancio statale per gli investimenti in questo segmento è inoltre difficile perché il budget è limitato e deve essere investito in settori economici essenziali come le infrastrutture…

Pertanto, il professor Dang Hung Vo ha proposto che siano necessarie numerose iniziative per attuare questa politica. In primo luogo, le imprese e persino gli enti di gestione statali devono cambiare le tecnologie di costruzione e i materiali edili, sfruttando appieno lo spazio negli edifici residenziali, al fine di ridurre i costi di costruzione degli alloggi in affitto. In secondo luogo, lo Stato ha bisogno di politiche e meccanismi che spianino la strada alla partecipazione del capitale privato. Nello specifico, si dovrebbe valutare l'applicazione del modello BOT (Build-Operate-Transfer) o PPP (Partenariato Pubblico-Privato) di una partnership tra imprese. In questo modello, lo Stato è responsabile del terreno e le imprese investono nella costruzione degli alloggi. Durante il periodo di locazione, le imprese riceveranno indietro il capitale investito nella costruzione più un profitto, in modo simile ad altri modelli di sfruttamento. Il supporto statale per quanto riguarda il terreno è inoltre più semplice ed economico rispetto alla gestione autonoma da parte delle imprese private. Questo viene anche visto come una leva da parte dello Stato per incoraggiare e attrarre capitali privati ​​a partecipare allo sviluppo del mercato degli alloggi in affitto nel modo più rapido possibile, raggiungendo gli obiettivi prefissati. Di conseguenza, le imprese saranno più propense a partecipare a un maggior numero di progetti, creando alloggi in affitto a prezzi accessibili per la maggior parte della popolazione.

In particolare, il professor Dang Hung Vo ha sottolineato che, per promuovere lo sviluppo di alloggi in affitto in particolare, o di alloggi in generale, per la popolazione, le autorità locali devono essere proattive e determinate, mentre il governo centrale si limita a definire un quadro giuridico generale. Le autorità locali devono proporre soluzioni adeguate alle proprie realtà. In fase di attuazione, qualora si riscontrassero normative inadeguate, dovrebbero proporre modifiche al governo centrale.

"La politica di sviluppo di alloggi in affitto è corretta e rappresenta una direzione urgente che deve essere accelerata per contribuire a risolvere il problema abitativo della popolazione. Tuttavia, affidarsi esclusivamente al sostegno finanziario statale sarà difficile a causa delle limitate risorse di bilancio. Solo creando meccanismi che incoraggino la partecipazione delle imprese si potranno ottenere risultati rapidi. Ciò significa anche raggiungere un ampio consenso nella società. Questo riflette anche lo spirito secondo cui, quando lo Stato e i cittadini lavorano insieme, qualsiasi politica ha successo", ha sottolineato il professor Dang Hung Vo.

L'offerta di alloggi in affitto è insufficiente a soddisfare la domanda.

Nel corso di una riunione di lavoro tenutasi il 1° giugno, il Primo Ministro Le Minh Hung ha affermato che la domanda di alloggi in affitto è molto elevata, mentre l'offerta è insufficiente, soprattutto per quanto riguarda gli affitti a lungo termine a prezzi accessibili, e questo rappresenta il principale ostacolo. La maggior parte dei lavoratori e degli operai nelle cinque province di Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh e Hung Yen vive attualmente in case abusive costruite da privati, con conseguenti rischi significativi per la sicurezza, in particolare per la sicurezza antincendio, l'igiene ambientale, le condizioni di vita e le infrastrutture sociali.

In precedenza, il Ministero delle Costruzioni aveva annunciato, sulla base di rapporti provenienti da 18 località, che la domanda totale di alloggi in affitto nel periodo 2026-2030 ammontava a 71.187 unità. In particolare, il numero di alloggi sociali disponibili in affitto a livello nazionale è di circa 42.275 unità. Di queste, Da Nang è in testa con oltre 12.400 unità, seguita da Bac Ninh con quasi 9.850 unità e Ho Chi Minh City con circa 5.700 unità. Queste sono anche le località che hanno sviluppato e implementato modelli abitativi in ​​affitto per lavoratori e operai, creando numerose opportunità per i lavoratori di acquistare una casa e stabilirsi.

Lo sviluppo di alloggi in affitto contribuisce a garantire la sicurezza sociale.

Stiamo modificando la Legge Fondiaria, la Legge sull'Edilizia Abitativa e la Legge sulle Attività Immobiliari. Prevedo che queste leggi saranno approvate ed entreranno in vigore a breve, probabilmente a partire dal 1° gennaio 2027, per creare un solido quadro giuridico. Dobbiamo emanare nuove normative e standard per gli alloggi in affitto. Ripensando alla storia di Ho Chi Minh City, un tempo esistevano società come Hui Bon Hoa (Zio Hoa) o Mydeen che hanno fornito alloggi in affitto in modo sostenibile per centinaia di anni, attraverso molte generazioni. Credo che con la giusta guida del Segretario Generale e Presidente To Lam, insieme all'azione rapida e decisa del Governo, saremo in grado di creare grandi società private professionali nel settore degli alloggi in affitto, contribuendo a garantire una sicurezza sociale sostenibile nella nuova era.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City

Fonte: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm