Le transazioni immobiliari sono in aumento, in attesa di una ripresa.

Persone ispezionano appartamenti in un complesso residenziale a Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Qual è dunque la situazione attuale del mercato immobiliare? Quali sono i punti chiave da tenere in considerazione?

Con tassi di interesse più bassi, le persone sono più sicure nell'acquistare case.

Il signor Nguyen Anh Tu (35 anni), che ha recentemente acquistato un appartamento a Thu Duc (Ho Chi Minh City), ha affermato che lui e sua moglie avevano esaminato numerosi progetti immobiliari a Ho Chi Minh City e ne avevano persino visitati alcuni nella provincia di Binh Duong, al confine con Ho Chi Minh City, ma la maggior parte risultava troppo costosa.

Dopo aver esaminato diversi progetti, il signor e la signora Tú hanno deciso di scegliere una casa in un complesso residenziale in città del valore di quasi 3 miliardi di VND, finanziando il 70% del valore dell'immobile con un mutuo bancario.

Secondo il signor Tú, i tassi di interesse sui mutui ipotecari sono diminuiti di recente, permettendogli di ottenere un prestito a un tasso fisso del 6% annuo per i primi due anni. Questo lo ha convinto a stabilirsi in questa casa dopo oltre 10 anni di affitto.

"In realtà, al momento non ci sono molti appartamenti tra cui scegliere, ma ho notato che negli ultimi due anni il numero di progetti è stato molto limitato. Ora che i tassi di interesse sono diminuiti e i costruttori offrono buone politiche di sostegno, ho deciso di comprare casa in questo momento", ha affermato il signor Tú.

Invece di acquistare un appartamento nuovo o una casa in costruzione, il signor Tran Van Thao (33 anni) ha deciso di acquistare un vecchio appartamento nella città di Thu Duc e ha ricevuto il certificato di proprietà immediatamente dopo aver completato le procedure di acquisto. Secondo il signor Thao, con un prestito bancario di 1 miliardo di VND, a un tasso di interesse fisso del 6% annuo per due anni, è in grado di rimborsarlo senza problemi.

Parlando al quotidiano Tuoi Tre , il signor Phan Ngoc Bao An, direttore generale della Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company, ha affermato che, nel contesto di un mercato immobiliare con pochi nuovi appartamenti, molte persone con reali esigenze abitative hanno scelto di acquistare case in progetti già completati e di buona qualità costruttiva per soddisfare immediatamente la loro necessità di un posto dove vivere.

Il 22 giugno, presso un ufficio notarile di Thu Duc City, nonostante fosse fine settimana, c'era ancora gente che si recava a un ufficio notarile per autenticare pratiche relative a transazioni immobiliari, in particolare quelle riguardanti il ​​trasferimento di terreni e appartamenti.

La signora H. (responsabile di questo studio notarile) ha affermato che attualmente il numero di persone che si recano presso lo studio per autenticare transazioni immobiliari è leggermente superiore rispetto al periodo di "blocco" del mercato del 2023, ma rappresenta solo una piccola frazione del numero precedente alla pandemia.

La signora H. ha affermato che l'ufficio ha ricevuto 4.000 documenti notarili negli ultimi sei mesi, un terzo dei quali riguardava transazioni relative all'acquisto, alla vendita e al trasferimento di appartamenti, terreni e immobili in affitto.

Secondo la signora H., la maggior parte degli acquirenti di case oggi sono persone con un reale bisogno di un'abitazione, soprattutto giovani coppie, con una fascia di prezzo comune per gli appartamenti compresa tra 2 e 4 miliardi di VND per unità.

Un progetto immobiliare in costruzione nel Distretto 7 di Ho Chi Minh City - Foto: QUANG DINH

Cerco principalmente una casa con tutta la documentazione legale in regola per poterci vivere.

Parlando al quotidiano Tuoi Tre , il signor Tran Manh Chi, vicedirettore generale della Dong Tay Property Company, ha affermato che le transazioni effettive dimostrano che la maggior parte delle persone con reali esigenze abitative, desiderose di acquistare una casa per stabilirsi, ha iniziato a tornare sul mercato per acquistare appartamenti in questa fase.

"Attualmente, gli acquirenti non sono più interessati a progetti immobiliari ancora in costruzione ma privi della documentazione legale adeguata. Pertanto, tutti gli appartamenti in vendita ora devono essere corredati da una documentazione legale completa e i costruttori devono offrire politiche di pagamento flessibili, piani di pagamento dilazionati e, anche nei progetti in cui gli acquirenti hanno già ricevuto i loro appartamenti, la possibilità di versare fino al 30% dell'importo dovuto in un secondo momento", ha affermato il signor Chi.

Analogamente, il signor Pham Trong Phu, direttore della Titanium Real Estate Management Company, ha affermato che recentemente i terreni edificabili in alcune zone residenziali di Thu Duc City hanno registrato un volume di transazioni più "vivace" rispetto al passato.

Per quanto riguarda i terreni edificabili, il signor Phu ha affermato che in alcune zone i prezzi sono leggermente aumentati rispetto al passato, passando da circa 100-110 milioni di VND/m² a 130-140 milioni di VND/m², avvicinandosi ai livelli pre-pandemia.

Inoltre, il signor Phu ha affermato che, poiché in futuro le normative sulla suddivisione e la vendita dei terreni diventeranno più severe, l'offerta di terreni edificabili sarà limitata e le informazioni sui collegamenti infrastrutturali miglioreranno; per questo motivo, alcune aree al di fuori di Ho Chi Minh City, come Nhon Trach e Long An, stanno attualmente registrando transazioni migliori rispetto al periodo di "blocco".

Nel frattempo, il direttore vendite di una società immobiliare straniera ha affermato che la realtà nella sua azienda dimostra che le transazioni nel Nord stanno andando meglio che nel Sud, e che i progetti nel Sud non riscuotono lo stesso successo dei periodi precedenti. Attualmente, gli acquirenti di case sono principalmente coloro che hanno un reale bisogno di un'abitazione, e non ci sono più molti investitori o acquirenti speculativi come in passato.

Secondo questo esperto, la sfida più grande che il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City si trova ad affrontare è la totale mancanza di nuove costruzioni.

Ad esempio, questa società dispone di capitali facilmente accessibili dalla sua casa madre all'estero, disposta a investire miliardi di dollari nello sviluppo di progetti. Tuttavia, a causa delle risorse fondiarie estremamente limitate, nel corso degli anni l'azienda ha cercato progetti con terreni liberi in città per fusioni e acquisizioni, ma non ha trovato nulla di soddisfacente. Pertanto, questo esperto prevede che il mercato continuerà ad affrontare difficoltà in termini di offerta nel prossimo periodo.

Analogamente, anche il vicepresidente di un gruppo immobiliare con un importante progetto a Ho Chi Minh City ha dichiarato che, a causa della scarsa domanda di mercato, il gruppo è costretto a sospendere temporaneamente i piani per la costruzione di ville, villette a schiera e appartamenti all'interno del complesso, nonostante il terreno sia libero e pronto per l'edilizia.

"Stiamo cercando di completare solo le sezioni incompiute, mentre siamo costretti a interrompere la costruzione di nuove sezioni. I clienti non sono disposti a spendere grosse somme di denaro per appartamenti di lusso in questo momento, e lo stesso costruttore sta affrontando difficoltà finanziarie e non ha risorse sufficienti per lavorare con la stessa rapidità di prima in questo periodo difficile", ha dichiarato questa persona.

Il mercato immobiliare rimane difficile a causa di ostacoli legali.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha affermato che la difficoltà maggiore nel settore immobiliare è rappresentata dagli ostacoli legali che creano problemi ai progetti esistenti e dalla scarsità di terreni per i nuovi progetti.

Secondo il signor Chau, nel primo trimestre del 2024, un solo progetto residenziale commerciale, con una superficie di 3.647 m², ha ricevuto "l'approvazione dell'investimento contestualmente all'approvazione dell'investitore", e un solo progetto esistente, con 219 appartamenti, ha completato la costruzione.

Nessun progetto di edilizia residenziale commerciale è idoneo a raccogliere capitali attraverso la vendita di unità abitative sulla carta, e ci sono 62 progetti di edilizia residenziale commerciale in corso (vecchi progetti) con 28.462 appartamenti.

Inoltre, il signor Chau ha anche affermato che nessun progetto di edilizia sociale ha ricevuto l'approvazione degli investimenti o i permessi di costruzione; è stato completato solo un progetto di edilizia sociale (un vecchio progetto) con 242 appartamenti, e sette progetti di edilizia sociale e alloggi per lavoratori (vecchi progetti) con 4.996 appartamenti sono attualmente in corso.

"Nel 2024, il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City continuerà a registrare uno squilibrio tra domanda e offerta di alloggi, con una carenza di offerta che potrebbe comportare un aumento o il mantenimento di prezzi elevati, soprattutto a causa del persistente squilibrio nel segmento degli alloggi di lusso e della grave carenza di alloggi commerciali e sociali a prezzi accessibili", ha affermato il signor Chau.

Quali fattori hanno contribuito all'aumento del fatturato del settore immobiliare?

Fonte: Dipartimento di Statistica di Ho Chi Minh City - Elaborazione a cura di: NGOC HIEN - Grafica: N.KH.

Secondo il Dipartimento di Statistica di Ho Chi Minh City, nei primi cinque mesi dell'anno, le entrate derivanti da altri servizi a Ho Chi Minh City hanno raggiunto i 172.491 miliardi di VND, con un incremento dell'8,6%. Di queste, le entrate provenienti dal settore immobiliare sono state stimate in 101.814 miliardi di VND, pari al 59% delle entrate totali da altri servizi e in aumento del 7,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. In precedenza, nei primi quattro mesi del 2024, le entrate provenienti dal settore immobiliare erano state stimate in 80.845 miliardi di VND, con un incremento del 9,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Intervistati dal quotidiano Tuoi Tre , i rappresentanti degli uffici notarili hanno affermato che l'aumento delle entrate provenienti dal settore immobiliare è in parte dovuto al fatto che il valore dichiarato delle transazioni immobiliari è ora più vicino al valore reale, risultando molto più elevato rispetto alle dichiarazioni precedenti.

Il responsabile di uno studio notarile ha affermato che in passato, per "evitare" di pagare tasse elevate, le transazioni immobiliari venivano solitamente dichiarate per poche decine o centinaia di milioni di dong, ma ora questo non accade più; tutti i documenti relativi alle transazioni superano i 500 milioni di dong. Se l'importo dichiarato è inferiore al dovuto, le tasse vengono rimborsate, causando notevoli disagi e difficoltà nelle procedure future.

Pertanto, questo funzionario ha affermato che i prezzi dichiarati dai consumatori erano più vicini al prezzo di vendita effettivo, il che ha comportato un gettito fiscale maggiore rispetto a prima.

Si prevede che il mercato immobiliare si stabilizzerà entro la metà del 2025.

Nei primi sei mesi del 2024, i prezzi degli appartamenti ad Hanoi sono aumentati in media del 31% - Foto: NAM TRAN

Il mercato immobiliare sta mostrando segnali di ripresa, ma secondo gli esperti la stabilizzazione avverrà solo quando aumenteranno le transazioni di appartamenti a prezzi accessibili e di alloggi sociali.

Secondo il Ministero delle Costruzioni , nel primo trimestre del 2024, a livello nazionale, sono stati completati 10 progetti di edilizia residenziale commerciale, sono stati rilasciati 19 progetti di nuova autorizzazione, sono stati avviati 38 progetti idonei alla vendita di unità abitative in costruzione e sono stati sviluppati 984 progetti.

Nel primo trimestre del 2024 il numero totale di transazioni immobiliari ha raggiunto quota 133.512 (rispetto alle 109.066 del primo trimestre del 2023).

Nello specifico, le transazioni relative ad appartamenti e case unifamiliari hanno raggiunto quota 35.853 (rispetto alle 27.590 del primo trimestre 2023), mentre quelle relative a terreni edificabili sono state 97.659 (rispetto alle 81.476 del primo trimestre 2023). Il Ministero delle Costruzioni ha inoltre affermato che il mercato degli appartamenti continua ad attrarre l'attenzione di chi ha reali esigenze abitative e di investitori a medio e lungo termine.

Ripresa locale

Parlando al quotidiano Tuổi Trẻ , il signor Dinh Minh Tuan, direttore di Batdongsan.com.vn per la regione meridionale, ha commentato che il mercato immobiliare locale si sta riprendendo, con prezzi in aumento sia sul mercato secondario che per i progetti di appartamenti di lusso ad Hanoi.

Il prezzo medio degli appartamenti è aumentato perché i nuovi progetti di lusso, lanciati di recente, stanno fissando prezzi elevati, spingendo al rialzo il prezzo medio dell'intero mercato. Il signor Tuan ritiene che il mercato degli appartamenti sia cresciuto nei primi tre mesi dell'anno, ma non in una direzione positiva, sia in termini di domanda che di offerta. Inoltre, la ripresa del mercato immobiliare negli ultimi tempi si è concentrata maggiormente nel Nord. Oltre agli appartamenti, anche il mercato dei terreni e delle case unifamiliari nel Nord ha registrato aumenti.

Analizzando il mercato nel suo complesso, si nota che la domanda di immobili non è stata soddisfatta. Chi ha reali esigenze abitative ad Hanoi cerca immobili con un prezzo inferiore a 40 milioni di VND/m2, mentre a Ho Chi Minh City la fascia di prezzo è inferiore a 50 milioni di VND/m2, ma attualmente l'offerta è scarsa.

Secondo Vo Huynh Tuan Kiet, direttore di CBRE Vietnam, l'offerta del mercato negli ultimi tempi è stata costituita esclusivamente da appartamenti di fascia alta e di lusso. Prevede che nei prossimi anni non ci saranno più appartamenti commerciali di fascia media o accessibili.

L'esperto ha inoltre affermato che solo quando l'offerta di alloggi sarà abbondante la domanda di mercato si stabilizzerà e solo quando domanda e offerta saranno in equilibrio in tutti i segmenti il ​​mercato potrà svilupparsi in modo sostenibile.

Attualmente, il mercato immobiliare mostra un andamento distorto e squilibrato, con una prevalenza negli ultimi anni del segmento di fascia alta. Pertanto, il mercato auspica anche un sostegno governativo per lo sviluppo di alloggi sociali e a basso reddito, al fine di creare tale offerta.

Aspettative in merito all'applicazione delle leggi relative al settore immobiliare.

Secondo gli esperti, la proposta del governo di far entrare in vigore dal 1° agosto, cinque mesi prima rispetto alla precedente risoluzione dell'Assemblea Nazionale, tre leggi relative al mercato immobiliare, unitamente alla proposta di far entrare in vigore anticipatamente dal 1° agosto anche due clausole degli articoli 200 e 210 della Legge sugli Istituti di Credito, al fine di garantire coerenza e rigore nell'accettazione di garanzie da parte degli istituti di credito, creerà un nuovo quadro giuridico più trasparente e favorevole per il mercato immobiliare.

Tuttavia, in realtà, l'attuazione di queste leggi presenta sempre un certo ritardo, e occorrono dai sei mesi a un anno prima che se ne possano percepire gli effetti. Inoltre, le leggi non affrontano il problema dell'equilibrio del mercato o dell'adeguamento dei prezzi delle abitazioni, né menzionano la riduzione dei tassi di interesse o dei prezzi dei terreni. Al contrario, i costi di produzione dei progetti potrebbero aumentare, rendendo difficile prevedere una riduzione dei prezzi delle case.

Il signor Dinh Minh Tuan ha inoltre osservato che le leggi necessitano di tempo per essere assimilate dal mercato, senza contare la necessità di decreti e circolari guida, pertanto, nel breve termine, il mercato è ancora carente di offerta. Attualmente ci troviamo in una fase di transizione tra le vecchie e le nuove leggi, e nessuno osa prendere decisioni, quindi l'offerta di nuovi beni è limitata. I progetti che riusciranno a generare nuova offerta potrebbero essere venduti a prezzi molto elevati.

Tuttavia, il signor Tuan spera che la nuova legge contribuirà ad affrontare il problema dell'offerta e a risolvere gli ostacoli legali per i progetti sia al Nord che al Sud. Le normative saranno più chiare e l'offerta sarà più abbondante nel medio e lungo termine.

La nuova legge impone inoltre requisiti più severi ai costruttori, consentendo l'avvio dei progetti solo a coloro che dispongono di sufficienti capacità finanziarie, e al contempo agevola gli acquirenti richiedendo un acconto di solo il 5%. Ciò migliorerà il processo di selezione dei costruttori, favorendo un mercato più sano. Tuttavia, è probabile che ci vorrà almeno fino al secondo trimestre del 2025 prima che il mercato immobiliare raggiunga un equilibrio e uno sviluppo sostenibile.

Vice Ministro delle Costruzioni Nguyen Van Sinh:
Il governo sosterrà un aumento dell'offerta di alloggi sociali per ridurre i prezzi delle case.

La Risoluzione governativa n. 33 ha fornito una soluzione completa per il mercato immobiliare. Di conseguenza, il Governo ha introdotto una serie di soluzioni quali il miglioramento delle istituzioni, la promozione dello sviluppo dell'edilizia sociale, la facilitazione dell'accesso al capitale per le imprese e l'emissione di obbligazioni per raccogliere fondi per i progetti...

Le soluzioni per il mercato sono già presenti, decentralizzate a livello locale, e tutto è semplificato, ma l'implementazione è lenta.

Aumentare l'offerta di alloggi sociali per soddisfare le esigenze abitative della maggior parte della popolazione nelle aree urbane è una soluzione per incrementare l'offerta di alloggi, con l'obiettivo di riequilibrare la struttura abitativa e ridurre i prezzi attuali delle case. Quando ci saranno più alloggi a prezzi accessibili, i prezzi delle case diminuiranno sicuramente.

A breve, il Governo emanerà un decreto specifico sullo sviluppo dell'edilizia sociale, con l'obiettivo di semplificare le procedure di investimento e agevolare al massimo gli investitori in progetti di edilizia sociale nello svolgimento delle procedure di investimento, nell'accesso ai terreni e ai capitali e nella vendita degli alloggi sociali.

Fonte: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm