Allocazione di capitale per il settore immobiliare

Il mercato immobiliare sta entrando in una fase di profonda ristrutturazione, poiché i flussi di credito non sono più così dispersi come in passato. Con la crescita del credito che supera di gran lunga quella dei depositi, la pressione sulla liquidità è in aumento, costringendo le autorità di regolamentazione a controllare i flussi monetari in modo più selettivo.

Grafica: HONG ANH

Tuttavia, molti esperti economici sostengono che, anziché equiparare tutti i segmenti del mercato immobiliare al rischio, sia necessario progettare meccanismi di credito separati per i segmenti che soddisfano reali esigenze abitative, aprendo al contempo maggiori canali di finanziamento a medio e lungo termine per ridurre la dipendenza dal credito bancario.

Flussi di investimento immobiliare selettivi

Dopo un lungo periodo di stagnazione, il mercato immobiliare vietnamita sta mostrando segnali di ripresa. Le transazioni stanno gradualmente migliorando, la domanda di abitazioni è di nuovo in aumento e l'accelerazione degli investimenti infrastrutturali ha generato una significativa richiesta di capitali sia da parte delle imprese che degli acquirenti. Tuttavia, a differenza del periodo precedente, i flussi di credito non vengono più erogati indiscriminatamente, ma sono regolamentati in modo più rigoroso, privilegiando i segmenti sicuri con una domanda reale.

Secondo Nguyen Phi Lan, direttore del Dipartimento di previsioni e statistiche e direttore per la stabilità monetaria e finanziaria (Banca di Stato del Vietnam), al 14 maggio, il credito in essere nell'intero sistema ha raggiunto circa 19,4 milioni di miliardi di VND, con un aumento del 18,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre la mobilitazione di capitali è aumentata di circa il 14,9%, raggiungendo circa 18,1 milioni di miliardi di VND. L'ampio divario tra credito e mobilitazione di capitali sta creando una pressione significativa sulla liquidità del sistema bancario. In questo contesto, la Banca di Stato del Vietnam continua a indirizzare i flussi di capitali verso i settori produttivi e commerciali, le industrie prioritarie e i nuovi motori di crescita come la trasformazione digitale, la transizione ecologica, l'economia circolare e la scienza e la tecnologia.

Per quanto riguarda il settore immobiliare, il credito viene ancora garantito, ma con un controllo del rischio più rigoroso. Il signor Lan ha sottolineato che gli enti regolatori devono disciplinare i flussi di capitale in modo appropriato tra i diversi settori, perché dare eccessiva priorità a un singolo settore renderà difficile l'accesso al capitale per molti altri, in particolare per le piccole, medie e microimprese.

Secondo Vietcombank Securities (VCBS), è probabile che il credito immobiliare continui a crescere nel 2026, ma a un ritmo più lento e selettivo rispetto al 2025, a causa del rigoroso controllo esercitato dalla Banca di Stato del Vietnam sul credito esteso ai settori ad alto rischio. Dall'inizio del 2026, l'autorità di regolamentazione ha richiesto agli istituti di credito di garantire che la crescita del credito immobiliare non superi il tasso di crescita complessivo del credito dell'intero sistema bancario.

Secondo Vietcombank Securities (VCBS), è probabile che il credito immobiliare continui a crescere nel 2026, ma a un ritmo più lento e selettivo rispetto al 2025, a causa del rigoroso controllo esercitato dalla Banca di Stato del Vietnam sul credito esteso ai settori ad alto rischio. Dall'inizio del 2026, l'autorità di regolamentazione ha richiesto agli istituti di credito di garantire che la crescita del credito immobiliare non superi il tasso di crescita complessivo del credito dell'intero sistema bancario.

Di fatto, la Banca di Stato del Vietnam continua a facilitare l'accesso al capitale per il settore immobiliare, come dimostra la continua e forte crescita del credito immobiliare. Secondo il Ministero delle Costruzioni, al 28 febbraio, il credito totale in essere per le attività immobiliari ha raggiunto circa 2.235 trilioni di VND, con un aumento dell'11,7% rispetto al quarto trimestre del 2025 e un incremento significativo del 43% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Tuttavia, molte imprese segnalano che l'accesso al capitale è diventato notevolmente più difficile in questo periodo.

Il presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, ha dichiarato che il piano di crescita del credito per il 2026 si aggira intorno al 15%, inferiore al 19,1% dell'anno precedente, mentre la domanda di capitali sul mercato rimane molto elevata. Ciò esercita una pressione considerevole.

Oltre alla pressione sul credito, anche l'aumento dei tassi di interesse sta aggravando la situazione del mercato. Sebbene i tassi di interesse nominali tendano a diminuire, il costo effettivo del capitale per le imprese immobiliari rimane elevato a causa delle difficoltà di accesso al credito. Il signor Phan Duy Hung, analista senior presso la Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, ha inoltre avvertito che il rischio di non rifinanziamento è presente per gli sviluppatori immobiliari di resort o per coloro che si trovano ad affrontare problemi legali.

Il credito non può essere applicato in modo uniforme.

Uno dei temi più dibattuti oggi è l'allocazione del credito al mercato immobiliare. Secondo gli esperti, l'applicazione di un meccanismo di credito relativamente uniforme a tutti i segmenti del settore immobiliare sta creando seri problemi, rendendo difficile l'accesso ai capitali per molti progetti che rispondono a reali esigenze abitative. Il direttore generale di OBC Holding, Tran Van Hieu, sostiene che raggruppare tutti i segmenti del settore immobiliare in un unico paniere di credito ha distorto i costi del capitale e ha inciso direttamente sull'accesso all'abitazione per le persone.

Gli alloggi sociali o gli alloggi a prezzi accessibili che rispondono a reali esigenze abitative non possono sopportare gli stessi tassi di interesse e limiti di credito degli immobili speculativi o di lusso destinati a località turistiche. "Una politica creditizia uniforme non solo crea uno squilibrio nei costi del capitale, ma in definitiva incide direttamente sul prezzo di vendita, rendendo il sogno della casa di proprietà sempre più irraggiungibile", ha aggiunto il signor Hieu. Condividendo la stessa opinione, anche il signor Chau ha sostenuto che il settore immobiliare dovrebbe essere classificato in base all'offerta di credito, anziché equiparare tutti i segmenti come ad alto rischio. Gli alloggi sociali hanno un livello di sicurezza fino al 99%, mentre gli alloggi a prezzi accessibili e gli immobili industriali rientrano anch'essi nella categoria a basso rischio.

Attualmente, la Banca di Stato del Vietnam sta esaminando proposte relative alla classificazione degli immobili al fine di sviluppare in futuro meccanismi di credito più adeguati. Durante un incontro con la Banca di Stato del Vietnam alla fine di aprile 2026, il Primo Ministro Le Minh Hung ha richiesto al settore bancario di studiare e classificare ogni tipologia di immobile per applicare limiti di credito appropriati, incoraggiando al contempo lo sviluppo di alloggi sociali e zone industriali.

Molti dirigenti di banche commerciali hanno inoltre sottolineato l'elemento "selettivo" nei finanziamenti immobiliari. Il presidente di VPBank, Ngo Chi Dung, ha affermato che l'importante non è se investire o meno nel settore immobiliare, ma scegliere il segmento giusto. VPBank privilegia i capitali per progetti abitativi che soddisfino esigenze reali, in particolare l'edilizia sociale e il segmento di fascia media, limitando al contempo i finanziamenti per progetti turistici o segmenti speculativi di fascia alta.

Il presidente di Techcombank, Ho Hung Anh, ha inoltre affermato che la banca sceglie di finanziare solo progetti con buona liquidità, documentazione legale completa e clienti con chiara capacità finanziaria. Nel frattempo, il presidente di SHB, Do Quang Hien, ha sottolineato che il capitale di SHB è attualmente concentrato su progetti infrastrutturali, edilizia sociale, alloggi per giovani e immobili industriali, segmenti considerati caratterizzati da una reale domanda e una buona capacità di assorbimento.

Il credito bancario è considerato un "pilastro" fondamentale per il mercato immobiliare. Tuttavia, molti sostengono che un'eccessiva dipendenza dai prestiti bancari renda il mercato vulnerabile alle fluttuazioni dei tassi di interesse e della politica monetaria.

Il credito bancario è considerato un "pilastro" fondamentale per il mercato immobiliare. Tuttavia, molti sostengono che un'eccessiva dipendenza dai prestiti bancari renda il mercato vulnerabile alle fluttuazioni dei tassi di interesse e della politica monetaria. Il Dott. Can Van Luc, capo economista di BIDV, suggerisce che nel lungo termine sia necessario sviluppare altri canali di mobilitazione dei capitali, come obbligazioni societarie, fondi di investimento immobiliare (REIT) e fondi per l'edilizia abitativa, al fine di ridurre la pressione sul sistema bancario.

La sfida attuale per il mercato immobiliare non riguarda solo l'allentamento del credito, ma soprattutto l'allocazione selettiva dei capitali, dando priorità ai segmenti che rispondono a esigenze reali, promuovendo al contempo riforme istituzionali e risolvendo le questioni legali che ostacolano i progetti. Infatti, secondo le statistiche di HoREA, ci sono ancora circa 4.500 progetti a livello nazionale che incontrano ostacoli legali, "congelando" oltre 2.500 miliardi di VND di capitale d'investimento.

Secondo il quotidiano Nhan Dan

Fonte: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html