Il regolamento stabilisce chiaramente l'obbligo di deposito a tutela dei cittadini.

AUMENTARE IL VALORE DEL DEPOSITO DEL 20-30%

Secondo l'articolo 23 del progetto di legge sul commercio immobiliare (modificato), attualmente in esame presso l'Assemblea Nazionale , l'organo preposto alla redazione ha proposto due opzioni relative ai principi di compravendita di immobili residenziali e progetti edilizi in costruzione. Opzione 1: Gli sviluppatori di progetti immobiliari sono autorizzati a riscuotere acconti dai clienti solo quando il progetto residenziale o edilizio soddisfa tutte le condizioni per l'avvio dell'attività e la transazione è stata condotta in conformità alle disposizioni della presente legge. Opzione 2: Gli sviluppatori di progetti immobiliari sono autorizzati a riscuotere acconti, come concordato con i clienti, solo quando il progetto di base è stato valutato da un ente statale e lo sviluppatore è in possesso di uno dei documenti che attestano i diritti di utilizzo del terreno. L'importo massimo dell'acconto non può superare il 10% del prezzo di vendita o di locazione con opzione di acquisto.

È necessario regolamentare le procedure relative ai depositi cauzionali per tutelare le persone che acquistano immobili.

L'avvocato Nguyen Dang Tu, dello studio legale Trilaw, ha analizzato l'Opzione 1, affermando che la natura di un deposito ai sensi del Codice Civile è quella di garantire l'adempimento di obbligazioni civili. Di conseguenza, una parte (il depositante) fornisce all'altra parte (il beneficiario del deposito) una somma di denaro o un bene entro un determinato periodo per confermare l'accordo tra le parti e garantire la conclusione o l'esecuzione di un contratto civile. Nelle transazioni immobiliari, il deposito è inteso a garantire la firma del contratto di compravendita immobiliare. Se le normative fossero come indicato nell'Opzione 1, tale deposito diventerebbe superfluo, poiché una volta che un progetto è pronto per l'avvio dell'attività, le parti possono firmare il contratto di compravendita immobiliare senza bisogno di un deposito. Pertanto, l'Opzione 1 mira a limitare i rischi per i clienti, rafforzare la responsabilità degli investitori ed escludere gli investitori finanziariamente incompetenti, ma la sua applicazione ai depositi è superflua. Le condizioni per l'ammissibilità di un progetto all'attività commerciale dovrebbero applicarsi solo alla firma dei contratti di vendita.

La seconda opzione è in qualche modo più "aperta" per i costruttori in merito alle transazioni di deposito. Tuttavia, per tutelare i diritti dei clienti, la bozza dovrebbe includere una disposizione che limiti il ​​deposito a un livello adeguato (intorno al 20-30%). Attualmente, il Codice Civile non prevede un importo minimo o massimo per il deposito nelle transazioni immobiliari. Ciò ha portato a una situazione caotica in merito ai depositi immobiliari nel mercato negli ultimi tempi. Alcuni costruttori hanno richiesto ai clienti di versare fino al 95% del valore dell'immobile per raccogliere capitali con la scusa di un sistema di deposito. Tuttavia, quando sorgono controversie, i costruttori non sono in grado di risarcire i clienti per il deposito e ritardano il rimborso del denaro. Molti clienti hanno subito gravi danni nel tentativo di recuperare il capitale investito, per non parlare di ottenere un risarcimento dal costruttore. Ad esempio, in molti casi, i costruttori mobilitano fondi per la vendita di terreni, accettando depositi fino al 95% del valore anche prima del completamento delle procedure legali. Tuttavia, non firmano i contratti in tempo e non sono in grado di restituire il denaro, il che porta a lamentele da parte dei residenti, procedimenti giudiziari contro i costruttori e perdite di denaro per gli acquirenti. Esistono anche molti casi in cui i costruttori accettano un acconto del 10%, ma quando i prezzi dei terreni e delle case aumentano, molti sono disposti a rinunciare all'acconto senza dare seguito al contratto di acquisto. Ci sono anche casi in cui vengono accettati acconti bassi e, quando il mercato immobiliare si blocca e i prezzi crollano, i clienti sono disposti ad abbandonare i loro acconti. "La bozza dovrebbe includere una disposizione che obblighi i costruttori a fornire una lettera di garanzia bancaria in cui si impegnano a restituire l'acconto ai clienti in caso di violazione del contratto da parte del costruttore. Questa proposta faciliterebbe la raccolta di capitali da parte dei costruttori e tutelerebbe anche i diritti dei clienti in caso di inadempimento degli impegni presi", ha suggerito l'avvocato Tư.

I versamenti saranno accettati solo se il progetto soddisfa i requisiti di ammissibilità aziendale.

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, nell'ambito dell'Opzione 1, lo scopo del deposito è quello di garantire l'adempimento del contratto. In realtà, dopo la conclusione del contratto, i casi in cui il depositante viene truffato dal beneficiario sono rari. Il motivo è che la conclusione del contratto viene solitamente verificata attentamente da entrambe le parti e condotta in conformità alla legge. Al momento della stipula del contratto, il deposito viene generalmente detratto dal primo pagamento della transazione. L'Opzione 2 mira a garantire la conclusione del contratto. In realtà, è prima della conclusione del contratto che il depositante viene più spesso truffato dal beneficiario e il contratto non viene adempiuto, causando perdite al depositante. Attualmente, entrambe le opzioni 1 e 2 sono corrette, pertanto è necessario integrarle in un unico regolamento sui depositi a garanzia della conclusione del contratto o sui depositi a garanzia dell'adempimento del contratto, al fine di tutelare i legittimi diritti e interessi dei clienti che acquistano o affittano immobili, siano essi esistenti o in costruzione.

Di conseguenza, il signor Chau ha proposto di unire le due opzioni in una sola, come segue: "L'investitore del progetto può richiedere un acconto ai clienti quando il progetto residenziale o di costruzione soddisfa le condizioni per l'esercizio dell'attività e la transazione è stata effettuata in conformità con le normative, al fine di garantire l'adempimento del contratto; oppure l'investitore del progetto immobiliare può richiedere un acconto solo a garanzia della conclusione di un contratto concordato con il cliente, quando il progetto ha un progetto di base approvato da un ente statale e l'investitore è in possesso di uno dei documenti relativi al diritto d'uso del terreno specificati nella clausola 2, articolo 24 della presente legge. L'accordo di deposito deve indicare chiaramente il prezzo di vendita o il prezzo di locazione con opzione di acquisto del progetto residenziale o di costruzione. L'importo massimo dell'acconto è stabilito dal Governo , ma non può superare il 10% del valore dell'immobile."

"Le leggi sul settore immobiliare del 2006 e del 2014 non prevedono l'obbligo di versare un acconto prima che un progetto immobiliare soddisfi le condizioni per la conclusione di un contratto o per la raccolta di capitali attraverso la vendita di future unità abitative, in particolare terreni edificabili. Pertanto, speculatori, agenti e imprese senza scrupoli hanno approfittato del comma 1 dell'articolo 328 del Codice Civile del 2015, che non specifica l'importo o la percentuale dell'acconto, per accettare ingenti somme dai clienti, in alcuni casi fino al 90-95% del valore della transazione. Inoltre, questi speculatori, agenti e imprese senza scrupoli hanno persino creato progetti "fantasma" privi di fondamento giuridico a scopo fraudolento, causando perdite significative ai clienti e turbando l'ordine sociale, come dimostra il caso di frode ai danni di Alibaba", ha affermato il signor Le Hoang Chau.

Il dottor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, ritiene che la bozza di revisione della legge sul settore immobiliare necessiti di una regolamentazione più chiara in materia di depositi, soprattutto per quanto riguarda le tempistiche, al fine di impedire ai costruttori di sfruttare le lacune normative per raccogliere fondi illegalmente. "Abbiamo studiato le pratiche relative ai depositi nel mercato immobiliare di molti paesi del mondo e tutti i paesi consentono i depositi. Tuttavia, il denaro del deposito viene trasferito su un conto corrente comune gestito e supervisionato da una terza parte, come una banca. Se il costruttore non adempie ai propri impegni, ad esempio non realizzando il progetto o non essendo in grado di firmare un contratto come previsto dalla legge, il cliente ha diritto a riavere indietro il proprio denaro", ha affermato il signor Dinh.

I clienti possono guadagnare interessi sul loro deposito mentre è in banca, quindi non devono preoccuparsi di perdere il loro denaro. L'importo del deposito non può superare il 20% del valore del contratto. Questo limita la situazione in cui gli sviluppatori raccolgono ingenti somme di denaro dai clienti senza aver svolto alcun lavoro preliminare, "arricchendosi" di fatto.

Dott. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente dell'Associazione Immobiliare del Vietnam

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm