Modifica della legge fondiaria: è finita l'era della speculazione e dell'accaparramento di terre a scopo di risarcimento?

Secondo gli esperti, la modifica della legge fondiaria contribuirà a prevenire la speculazione sull'acquisto di terreni a basso costo nella speranza di ottenere risarcimenti elevati.

Nella bozza di legge che modifica e integra alcuni articoli della legge fondiaria, appena presentata al governo dal Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente , uno dei contenuti che ha attirato l'attenzione pubblica è la proposta di adeguare i diritti degli utilizzatori del suolo quando le autorità hanno annunciato un progetto di bonifica ma non hanno ancora preso una decisione definitiva.

In attesa del recupero dei terreni, è necessario limitare le transazioni fondiarie.

In realtà, in attesa dell'esproprio del terreno, i proprietari terrieri possono ancora trasferire, donare o conferire i propri diritti di utilizzo del terreno (certificato di proprietà) come capitale. Tuttavia, ciò può portare all'acquisto e alla vendita di terreni in previsione di un risarcimento, con l'obiettivo di sfruttare la polizza a proprio vantaggio.

Per ovviare a questo problema, il Ministero propone che coloro che ricevono diritti di utilizzo del terreno a titolo di trasferimento, donazione o conferimento di capitale abbiano diritto a un risarcimento, un sostegno e un reinsediamento corrispondenti a quelli previsti per coloro i cui terreni erano stati precedentemente espropriati.

Secondo il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente, il rigore nelle transazioni fondiarie durante il periodo di attesa dell'acquisizione dei terreni frenerà la speculazione e garantirà equità nelle politiche di indennizzo e di esproprio.

Si sta verificando una situazione in cui molte persone stanno accumulando terreni agricoli, in attesa che vengano inclusi nel piano regolatore per poter ricevere un risarcimento. (Immagine a scopo illustrativo)

Di recente, dopo l'entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024, si è creata una situazione sul mercato in cui molte persone stanno "accumulando terreni in previsione di un risarcimento", soprattutto nelle aree destinate a infrastrutture, zone industriali, autostrade, tangenziali, aeroporti, ecc. Questo perché la nuova legge modifica il metodo di determinazione dei prezzi dei terreni, avvicinandolo ai valori di mercato, e introduce inoltre numerose normative in materia di sostegno al reinsediamento, indennizzi per l'esproprio e costi di investimento fondiario.

Il signor Pham Duc Toan, CEO di EZ Property Company, ha commentato che, ancor prima dell'entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024, il mercato immobiliare aveva già visto individui, gruppi e organizzazioni acquistare terreni in previsione dei cambiamenti introdotti dalla nuova legge.

Il signor Toan ha affermato che la Legge Fondiaria del 2024 ha perfezionato i meccanismi e le politiche per la gestione e l'utilizzo dei terreni agricoli, ampliando il limite per la ricezione di trasferimenti di diritti di utilizzo dei terreni agricoli a non più di 15 volte il limite di assegnazione dei terreni nella località.

Non appena la maggior parte degli ostacoli fu rimossa, i terreni agricoli tornarono ad essere ambiti. Divenne comune per molte aziende acquistare questo tipo di terreni in determinate località per costruire aziende agricole, modelli di agricoltura ad alta tecnologia o modelli industriali. In alternativa, molti investitori acquistarono terreni agricoli nella speranza di ottenere un'espropriazione e un risarcimento elevati.

Condividendo la stessa opinione, il signor Nguyen Quang Huy, CEO della Facoltà di Finanza e Banche (Università Nguyen Trai), ha osservato che, in realtà, nel corso degli anni, ogni volta che emergono informazioni su progetti di pianificazione o grandi infrastrutture, il mercato assiste spesso a un'ondata di accaparramento di terreni a breve termine per trarre profitto dalle differenze di indennizzo. Ciò non solo fa lievitare rapidamente i prezzi dei terreni rispetto al loro valore reale, ma aumenta anche i costi di esproprio, incidendo direttamente sull'efficienza degli investimenti pubblici e sull'avanzamento dei progetti.

Ancora più importante, se si permette che la speculazione basata sulle informazioni di pianificazione continui, il mercato svilupperà gradualmente una mentalità di "investimento basato sulle aspettative politiche" anziché sulle effettive esigenze di utilizzo del territorio e sul reale valore di sfruttamento del terreno. Ciò è dannoso per lo sviluppo stabile dell'economia .

" Modificare la legge fondiaria, anche adeguando i diritti degli utilizzatori del terreno, contribuirà a contenere questa situazione ", ha previsto il signor Huy.

L'indennizzo dovrebbe essere calcolato in base ai prezzi dei terreni in vigore al momento dell'annuncio del progetto.

Se si permette che la speculazione basata sulle informazioni di pianificazione continui, il mercato svilupperà gradualmente una mentalità di "investimento basato sulle aspettative politiche" anziché sulle effettive esigenze di utilizzo del territorio e sul reale valore di sfruttamento del terreno. Ciò è dannoso per lo sviluppo stabile dell'economia.

Il signor Nguyen Quang Huy è il direttore generale della Facoltà di Finanza e Banche (Università Nguyen Trai).

Commentando le modifiche proposte alla Legge Fondiaria, gli esperti ritengono che, nel contesto di una fase di ristrutturazione del mercato immobiliare orientata verso una maggiore trasparenza e uno sviluppo sostenibile, le modifiche previste, in particolare quelle relative al controllo delle transazioni fondiarie nel periodo di attesa dell'esproprio, al fine di limitare le "compravendite in previsione di un indennizzo", dimostrino un lodevole impegno da parte dell'organo di controllo per migliorare il quadro istituzionale e ridurre le distorsioni del mercato.

Tuttavia, secondo il signor Nguyen Quang Huy, per frenare le speculazioni "che anticipano i compensi", l'approccio dovrebbe concentrarsi sul controllo dei benefici derivanti dall'annuncio dell'acquisizione del terreno, piuttosto che vietare completamente le transazioni.

Innanzitutto, è necessario stabilire chiaramente un "termine legale" a partire dalla data della notifica ufficiale dell'esproprio del terreno o dell'annuncio del piano urbanistico. Trascorso tale termine, le transazioni possono ancora essere effettuate, ma il diritto a ricevere un risarcimento, un sostegno o a beneficiare di politiche di reinsediamento deve essere determinato in base all'utilizzatore originario del terreno. Questo approccio garantisce la trasparenza del mercato e riduce gli incentivi speculativi a breve termine.

Inoltre, la trasparenza delle informazioni è fondamentale. Quando le informazioni di pianificazione non sono disponibili pubblicamente e in modo coerente, spesso si verificano disparità nell'accesso alle informazioni, il che conferisce a un certo gruppo di speculatori un vantaggio sul mercato. Pertanto, è necessario promuovere la digitalizzazione dei dati catastali, divulgare pubblicamente le informazioni di pianificazione in tempo reale e garantire ai cittadini pari accesso alle informazioni.

Oltre agli strumenti amministrativi, è opportuno condurre ulteriori ricerche su strumenti finanziari come l'imposizione di tasse elevate sulle transazioni a breve termine o il valore aggiunto derivante da modifiche nella pianificazione. Si tratta di una soluzione "morbida", ma efficace nel lungo termine e in linea con le moderne tendenze di governance di molti Paesi.

Tuttavia, secondo il signor Huy, le misure di controllo devono essere concepite in modo armonico, perché il diritto di trasferire la proprietà terriera rimane un legittimo diritto di proprietà del popolo. L'obiettivo dovrebbe essere quello di limitare lo sfruttamento delle politiche a fini di lucro personale, non di ostacolare le legittime transazioni civili.

Inoltre, la proposta secondo cui coloro che ricevono diritti di utilizzo del terreno a titolo di trasferimento, donazione o conferimento di capitale abbiano diritto solo a un risarcimento, un sostegno e un reinsediamento corrispondenti a quelli di coloro i cui terreni sono stati precedentemente espropriati, rappresenta un approccio abbastanza ragionevole e fattibile.

Gli esperti prevedono che la modifica della legge fondiaria frenerà la speculazione fondiaria e l'accaparramento di terreni in previsione di un risarcimento.

L'aspetto positivo è che questa proposta ha un impatto diretto sugli incentivi speculativi. Quando i benefici di compensazione non aumenteranno più con la rivendita dei terreni durante il periodo precedente al ripristino ambientale, l'attrattiva dell'"acquisto in previsione di una compensazione" diminuirà significativamente.

Tuttavia, affinché la politica sia pienamente efficace, richiede un sistema interconnesso di dati catastali, regolamenti chiari sulle scadenze per la "definizione dei diritti" e una maggiore trasparenza e monitoraggio delle transazioni anomale nelle aree in cui i terreni vengono preparati per l'esproprio.

" Se attuata in modo completo, questa soluzione non solo permetterebbe di affrontare un fenomeno di mercato a breve termine, ma contribuirebbe anche a costruire un ambiente immobiliare più trasparente, riducendo la speculazione e indirizzando le risorse territoriali verso uno sviluppo economico più sostanziale e sostenibile nel lungo periodo ", ha sottolineato Huy.

Un dirigente di una società immobiliare di Hanoi ha inoltre suggerito che, per frenare la speculazione fondiaria in previsione di indennizzi, la legge fondiaria dovrebbe prevedere indennizzi basati esclusivamente sull'uso attuale del terreno al momento dell'annuncio del progetto, escludendo gli aumenti di prezzo anomali successivi alla divulgazione delle informazioni sul progetto stesso. Allo stesso tempo, anche i diritti di indennizzo per coloro che acquistano terreni dopo l'annuncio del progetto dovrebbero essere limitati.

Chau Anh

Fonte: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html