Dopo l'espansione dei confini amministrativi di Ho Chi Minh City, molti si aspettavano che ciò avrebbe dato impulso al mercato immobiliare grazie all'aumento dell'offerta, con conseguente riduzione dei prezzi a livelli più accessibili. Tuttavia, la realtà si è rivelata l'opposto: i prezzi degli appartamenti continuano a salire mentre l'offerta rimane scarsa.
Le tendenze nell'acquisto di case stanno cambiando.
Secondo il rapporto sul mercato immobiliare di Ho Chi Minh City e dintorni di agosto 2025, pubblicato da DKRA Consulting (parte del Gruppo DKRA), il mercato immobiliare residenziale di Ho Chi Minh City e delle province limitrofe ha mostrato segnali positivi di ripresa. Il rapporto cita il segmento degli appartamenti con un'offerta di 28.114 unità, in aumento del 58% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, e un tasso di assorbimento di oltre 20.000 unità, 3,1 volte superiore a quello del 2024. Il segmento delle villette a schiera e delle ville ha registrato un'offerta di 10.133 unità, in aumento del 71% rispetto all'anno precedente, con 4.817 unità vendute, quattro volte superiori rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. I soli terreni edificabili hanno registrato un'offerta di 7.167 unità, un lieve aumento di solo il 3%, ma il tasso di assorbimento ha raggiunto le 1.130 unità, un aumento di 2,2 volte.
L'area urbana commerciale 826 EC è attualmente un punto di riferimento per investimenti e residenze nella zona sud di Ho Chi Minh City, vantando una posizione privilegiata all'incrocio tra Le Van Luong Extended e Long Hau, con titoli di proprietà individuali già rilasciati e prezzi accessibili.
Secondo il signor Vo Hong Thang, vicedirettore generale di DKRA Consulting, il mercato sta attraversando una netta trasformazione. La provincia di Tay Ninh rappresenta attualmente il 40% dell'offerta e il 67% delle vendite primarie di case a schiera e ville nei primi otto mesi dell'anno. Il segmento degli appartamenti nell'ex area di Binh Duong ha addirittura superato (in precedenza) Ho Chi Minh City, rappresentando il 45,5% dell'offerta e il 46,7% delle vendite. Tuttavia, permangono forti differenze: Ho Chi Minh City si concentra principalmente sul segmento degli appartamenti di fascia alta, Classe A, mentre le aree limitrofe dominano il mercato nei segmenti di fascia media e accessibile.
Per quanto riguarda gli acquirenti, il signor Pham Lam, presidente del gruppo DKRA, ha affermato che attualmente si possono suddividere in due gruppi principali: coloro che acquistano per uso personale e coloro che acquistano per investimento. Il gruppo degli investitori è in genere composto da persone che possiedono già immobili, dispongono di fondi in eccesso, conoscono il mercato e la finanza e sono interessati alla redditività, alla posizione, ai trasporti, alla pianificazione futura, al costruttore e alle modalità di pagamento. Al contrario, il gruppo che acquista per uso personale è solitamente composto da chi acquista la prima casa, con budget moderati, che prendono decisioni prudenti e prestano maggiore attenzione alla posizione, all'ambiente di vita, ai servizi, al prezzo e al supporto bancario.
Il signor Lam ha citato dati di DKRA Realty (l'agenzia generale di marketing e distribuzione del Gruppo DKRA) che mostrano come la percentuale di acquirenti che investono nel settore immobiliare sia ancora predominante rispetto a coloro che acquistano per scopi residenziali. La fascia d'età degli acquirenti che investono nel settore immobiliare è generalmente compresa tra i 35 e i 44 anni, rappresentando il 37%, mentre il gruppo che acquista per scopi residenziali è concentrato nella fascia d'età tra i 25 e i 34 anni, arrivando a rappresentare fino al 40%. È importante notare che la maggior parte degli investitori immobiliari risiede ancora a Ho Chi Minh City.
Secondo il presidente del Gruppo DKRA, l'ondata immobiliare si è diffusa nelle aree satellite e confinanti con la città di Ho Chi Minh in espansione, come Can Gio, Can Giuoc e Long Hau. Queste zone stanno diventando importanti aree cuscinetto con complessi di villette a schiera, servizi integrati, valore sostenibile e idoneità a soddisfare le reali esigenze abitative con un budget di circa 3 miliardi di VND. Ad esempio, il progetto 826 EC, adiacente al Parco Industriale di Long Hau, sviluppato da Hai Thanh Real Estate Business Co., Ltd., ha attirato notevole attenzione grazie alla sua politica di supporto al finanziamento con mutuo del 70% su 30 anni, 15 mesi di sovvenzione sugli interessi, un periodo di grazia di 24 mesi per il rimborso del capitale e sconti preferenziali per pagamenti rapidi e acquisti in blocco. Questo progetto offre 760 lotti di villette a schiera con superfici comprese tra 80 e 120 m², con il 98% delle infrastrutture già completate e pronte per la costruzione.
Un altro trend degno di nota è la crescente preferenza dei giovani per le abitazioni nelle aree suburbane. Essi privilegiano un'esperienza di vita a contatto con la natura, ben collegata alle grandi aree urbane sviluppate con particolare attenzione al trasporto pubblico. Inoltre, la trasparenza dei quadri normativi è considerata un criterio fondamentale. Per soddisfare queste rigorose esigenze, molti costruttori migliorano costantemente i loro prodotti, sviluppando aree urbane verdi, intelligenti e sostenibili, con infrastrutture di collegamento ben pianificate.
È necessario sviluppare città satellite.
Da una prospettiva macroeconomica, l'economista Dr. Can Van Luc ritiene che il quadro economico globale nel biennio 2025-2026 presenterà ancora molti aspetti negativi, con una crescita prevista in rallentamento dal 2,8% del 2024 al 2,3% nei due anni successivi, secondo i dati della Banca Mondiale. Sottolinea che le ragioni principali derivano dai conflitti geopolitici irrisolti in Medio Oriente e Ucraina, dalla persistente pressione inflazionistica, dall'aumento dei rischi legati al debito pubblico e dal calo della crescita nelle tre principali economie: Stati Uniti, Cina e Unione Europea. Tuttavia, in questo contesto, si intravedono ancora segnali di speranza, poiché gli investimenti pubblici globali mostrano segnali di ripresa.
Secondo il dottor Can Van Luc, la situazione in Vietnam è leggermente più ottimistica grazie a nuovi e importanti fattori di crescita. Uno di questi è rappresentato dagli investimenti diretti esteri (IDE) previsti, pari a 26,14 miliardi di dollari nel 2025, con un aumento del 7,3% rispetto all'anno precedente, e potenzialmente in crescita fino a 42-46 miliardi di dollari nel 2026, con un incremento del 12-14%. Di questi, il solo settore immobiliare rappresenta 5 miliardi di dollari, circa il 20% del totale degli IDE nei primi otto mesi del 2025. Nel complesso, i punti di forza dell'economia vietnamita risiedono nella ripresa degli investimenti, nell'aumento degli IDE (seppur a un ritmo più lento) e nel boom del settore turistico.
Inoltre, i nuovi orientamenti politici hanno avuto un impatto significativo anche sul mercato immobiliare. Il Dott. Can Van Luc ritiene che il miglioramento delle istituzioni fondiarie, con le modifiche alla Legge Fondiaria del 2024 e alla Legge sulle Attività Immobiliari, insieme alla ristrutturazione amministrativa, abbia aperto grandi opportunità. Nella sola città di Ho Chi Minh, dopo la fusione, la sua superficie è aumentata di 2,4 volte, la sua popolazione è cresciuta del 37%, il suo PIL regionale ha raggiunto i 2.078 trilioni di VND, pari al 67,74% dell'intera regione, e il suo PIL regionale pro capite è salito a 19,49 milioni di VND. Ciò fornisce le basi per aspettarsi una svolta e un forte impatto sul mercato immobiliare.
A ciò si aggiungono una serie di politiche chiave, come la creazione di un quadro normativo di base per promuovere l'economia verde e la digitalizzazione, l'attuazione della Risoluzione 21/2021/QH15 in materia di alloggi, la diversificazione delle fonti di capitale attraverso il Fondo nazionale per l'edilizia abitativa, il rafforzamento delle attività anticorruzione nella gestione del territorio e la trasformazione del modello amministrativo a due livelli per migliorare l'efficienza gestionale. Tutti questi elementi sono considerati fattori trainanti che contribuiscono alla crescita del mercato immobiliare, in particolare del segmento satellite.
L'esperto di pianificazione urbana, Dottore in Scienze e Architetto Ngo Viet Nam Son concorda con il punto di vista sopra esposto e ritiene che l'accorpamento delle aree limitrofe per espandere lo spazio di Ho Chi Minh City inaugurerà un'era da "megalopoli" in termini di superficie, popolazione e ruolo economico. Questa dimensione superiore comporta vantaggi significativi in termini di spazio edificabile e risorse di mercato, ma al contempo pone notevoli sfide nella gestione urbana, nell'allocazione delle infrastrutture e nel controllo dei movimenti della popolazione.
In questo contesto, l'esperto sostiene che la pianificazione urbana di Ho Chi Minh City debba avere una visione a lungo termine, dal presente al 2030-2050, con un modello multicentrico. Invece di concentrare tutto nel nucleo centrale, la città in espansione deve sviluppare città satellite nelle aree circostanti, ognuna con funzioni specializzate come industria, servizi, istruzione e formazione, città intelligenti o località turistiche ecologiche. Questa rete multipolare sarà veramente efficace solo se collegata da un moderno sistema di trasporto interregionale che includa tangenziali, superstrade e ferrovie urbane, garantendo spostamenti agevoli tra il centro e le aree satellite. "Ancora più importante, il piano enfatizza il criterio delle 'città satellite vivibili', il che significa che queste città devono essere realmente vivibili per attrarre residenti a stabilirvisi permanentemente. Solo quando si investirà in modo completo nelle infrastrutture tecniche e sociali, insieme a servizi essenziali come sanità, istruzione e lavoro, le persone si sentiranno sicure e motivate. Questa è la chiave affinché le città satellite possano svolgere il loro ruolo nel ridurre la pressione sul nucleo centrale, promuovendo al contempo uno sviluppo equilibrato e sostenibile per l'intera regione", ha sottolineato l'esperto.
Forum immobiliare residenziale 2025
Tra le sfide del mercato immobiliare relative all'offerta e all'aumento dei prezzi degli immobili, l'Associazione Immobiliare del Vietnam (VNREA), in collaborazione con il quotidiano Nguoi Lao Dong e la comunità di recensioni immobiliari, ha organizzato il "Forum Immobiliare 2025" sul tema "Onde Satellitari" nel pomeriggio del 18 settembre presso il New World Saigon Hotel (Ho Chi Minh City).
Il forum affronterà le seguenti questioni: In che modo le normative legali influiscono sul mercato immobiliare? Come i tre fattori trainanti, istituzionali, finanziari e relativi ai dati, plasmeranno lo "standard del settore immobiliare satellitare vietnamita" nei prossimi cinque anni? Quali soluzioni adotteranno gli enti regolatori per gestire e supportare le imprese, stabilizzare il mercato e guidare lo sviluppo sostenibile del settore immobiliare satellitare?
Decine di progetti su larga scala
Secondo le statistiche di DKRA Consulting, Ho Chi Minh City e le aree circostanti contano attualmente circa 18 progetti di sviluppo urbano con una superficie superiore a 100 ettari, per un totale di oltre 16.500 ettari. Di questi, 8 progetti sono stati o sono in fase di realizzazione, con un'area di oltre 3.500 ettari, e prevedono la costruzione di oltre 50.000 unità abitative.
Fonte: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm
![[Foto] Il Segretario Generale e Presidente To Lam presiede la riunione per l'approvazione della bozza di relazione sui risultati della seconda ispezione da parte del Politburo del Comitato Permanente del Comitato del Partito della città di Hanoi.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/26/1779789811432_a2-bnd-4430-9620-jpg.webp)
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